牛年春节一过，北京楼市新盘也呈现出新的特点。据了解，2009年的新盘主要集中于五环外，小户型产品仍然成为入市项目主流。而去年，作为中国房地产市场持续低迷的一年，地产行业进行的新一轮优胜劣汰、合并、重组整合，使得今年开盘的项目将呈现品牌化特点。
在统计2009年新盘情况时，开发商表现出明显的观望状态。除了开盘时间的不确定，各个项目对于开盘价格确定也表现谨慎，即便是下月开盘，现在价格也难以问出来。“开发商都在等3月份的情况，如果3月份市场情况好，那么全年入市项目就会多，反之，2009年不会有太大起色。”一位业内人士向记者表示。
五环外普通住宅将大量入市 协成机构数据显示，2009年普通住宅项目的投放量将大大高于公寓与别墅项目，主要以五环外的项目为主，远郊区域的放量将大大高于城八区，将达到总新增供应量的30%以上。预计五环以内的普通住宅项目新增供应量占总新增供应量的三成左右。
“由于2008年楼市的调整，成交量低迷，多数项目出现月零销售的记录，加大了开发商对后期走势的观望，削减了信心，也使许多五环外大盘推迟了后期项目的入市时间，开发商等待政府救市利好政策，许多计划于2008年入市的供应量推迟到了2009年。去年土地成交多数位于五环以外，而2008年奥运会再一次带动了北京中心城区至远郊区县的公路铁路交通开发，相继开通、动工的铁路交通大大缩短了中心城区与远郊区县的距离，也使得大批量五环外的商品住宅涌现。”协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹认为，随着国家出台鼓励普通商品住房消费一系列新政的出台，五环外临近铁路交通的普通住宅项目将会是改善现有二次购房需求的购房者关注的重点，开发商对此类项目的开发信心也将随之增加。
日前，北京市国土局称，北京城四区规划已经没有居住用地，三环内也没有存量地；三四环之间仅有极少的几块改造地可以配建限价房，建设面积最大的也只有1万多平方米，但是这些限价房将主要供应给拆迁户。因此，今后的限价房将几乎全部建在四环以外。“今年大量的五环以外经济适用房与两限房入市，也必将拉动周边商品房价的下调。”业内人士分析。
与普通住宅形势不同的是，公寓与别墅类产品供应预计在2009年将显颓势。有业内人士指出，2009年公寓类商品房的供应与2008年相比能保持持平已算是不错的表现。2008年全球经济危机的爆发、股市的惨跌，影响一些高端购房者的信心，也导致很多高端人群的财富出现大幅缩水，使之持币观望，因此2009年公寓类商品房成交量不会高于2008年的成交量，也将直接影响到公寓类新增供应量的入市量。
今年，别墅类产品将延续着2008年楼市的调整，系列销售均呈放缓态势。资金紧张使许多开发商被迫减少了开工面积，拿地的速度也同时放缓，预计将会影响到别墅市场的供应量。2009年北京区域内别墅的供应量将较2008年的供应量小幅下降，而小面积的别墅类产品将受到关注。
“虽然2008年楼市价格一路下调，而别墅项目因其特殊性使得其保值性高，价格上并没有受到太大的影响。但因经济大环境影响、国内消费需求的下降，许多开发商也不得不开始就现今大面积独栋别墅产品的定位上加以改变来满足现今市场需求，顺应政策变化。在结构、设计、面积上进行改变，降低面积收缩高总价，推出叠拼、联排以及花园洋房、公寓相混杂的产品，把目光从高端客群体改变成中档收入的购房群体。”缪培丹告诉记者。
小户型供应将出现暴增 记者了解到，2009年入市的项目小户型产品仍然占主流。业内人士预计，2009年小户型将出现定位多样化、价格促销多样化、品质产品多样化。
去年下半年，小户型的新增供应量远远大于同期其他类产品的供应量。除了受到“70/90”政策的影响，2008年楼市持续低迷、房价走势不明使得众多的持币购房者观望也成为小户型受追捧的一个主要因素。小户型由于其低首付、低总价、投资风险小以及高回报率，吸引了众多购房者的关注，尤其是一些处于较好商圈、交通轨道沿线，又属于原创型的小户型项目受到消费者的追捧，几乎是一入市就被抢购一空，加上2008年政府推出90平方米以下税率的利好，促使一些刚性需求在小户型产品上放量，成交一路看好取得不错的销售成绩。还有一些特例的项目如40年、50年的商业或公建立项，以40平方米至60平方米左右的零居屋，买一赠一的LOFT项目更是在2008年异军突起，使得2008年下半年小户型产品供应大于去年的同期供应量。
早在去年年底，业内对于2009年楼市看法都表现悲观，“2009调整曲”成为业内共识。随着出现资金链吃紧的开发商大量增加，业内人士预计，2009年小面积、低总价的小户型将出现暴增。但由于国家为改善中低收入者住房大力推进加大经济适用房等政策，销售将不会出现2008年入市就被抢购一空的局面，开发商的销售上将呈现非常激烈的竞争。
2008年仍然偏高的房价使得大户型超高的总价远远超出了购房者所能承受的范围。随着楼市调整，开发商对后市信心不足，谨慎推盘或捂盘不推造成2008年楼市的新增供应里中大户型项目所占比例远远低于小户型项目。但缪培丹认为，随着政府对促进国民经济的利好不断推出实施，对国内经济的拉动，经过房地产调整观望期，中大户型的需求将被释放，2009年也有可能出现大户型成交逆势上升的情形。
2009开盘项目将越显品牌化 2008年市场低迷使得地产行业进行了一轮优胜劣汰，开盘项目越来越趋于品牌化成为2009年新盘的一大特点。一些品牌公司项目由于形势所迫，原本计划去年推出的新盘迟迟未开，直至推迟到今年。
记者了解到，万科将在西大望路化机场推出一个普通住宅项目；远洋地产今年在北京将推出别墅远洋·LAVIE和远洋北七家未命名的两个项目；龙湖集团北京公司今年新开项目计划1-2个；合生地产将推出4个新盘，位于朝阳区霄云路18号合生·霄云路8号、通州区运河西大街易初莲花东50米合生·滨江国际公寓、通州区中关村科技园区金桥科技产业基地环科中路合生·世界村、朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处合生·麒麟社；珠江地产将在北京推出4个项目。
国务院发展研究中心局长程秀生在今年伊始曾表示，房地产市场的持续低迷，让企业的合并速度明显加快，行业集中程度不断提升，业内议论了几年的行业洗牌将在今年更加明显。
“随着地产行业进行新一轮的优胜劣汰、合并、重组整合，一些较小的开发商将被淘汰出局。为了提高产品的市场竞争力，2009年入市的项目将会更加注重产品的品质以及差异化。”缪培丹认为。
品牌化的地产公司产品目前已逐渐成为主流，品牌效益下产品的定位更为品质化、专业化，社区规划更为精细化、特色化、优质的产品、完善的服务，品牌楼盘在2009年楼市将更加吸引购房者关注和推崇。
“在当前的市场环境下，企业重要的是集中做好自己的事情，战略对头，举措稳健，要更加重视产品品质和服务质量。最终，市场和广大消费者会选择好的产品和企业的。”龙湖集团新闻发言人顾伟向记者表示。(记者王营） (来源：北京商报)
(责任编辑：杨笑)
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