高端住宅市场滞存844亿 存量消化还得靠价格

　　2009年北京楼市依然充满着变数，许多地产商被曝出面临资金链断裂窘境。然而，资金投入较大、销售周期较长的高端住宅项目因为销售严重放缓，目前已经滞留了资金844亿元，占到去年北京完成房地产开发投资额的四成。

　　三环至五环销售压力最大

　　据房地产投资顾问亚豪机构统计数据显示，截至2009年2月1日，北京房地产市场销售单价在18000元/平方米以上并已取得预售许可的待售项目套数累计达26483套，待售面积354.4万平方米，分别占北京总存量的两成左右。

　　虽然存量高端住宅的市场占比较低，但由于较高的销售价格，使得其存量销售额达到了844亿元。而2008年全年北京完成房地产开发投资仅为1908.7亿元，与之相比，高端住宅市场沉积的资金占到了去年总投资额的44%。

　　而北京三环到五环之间面临着严峻的销售压力。据统计，朝阳区共有42个高档公寓项目在售，占京城总供应项目量的60%，成为北京供应高端公寓项目最多的区域。在售高档公寓的整体开盘均价为27133元/平方米，整体成交均价为23491元/平方米，相当于平均8.7折。即便如此，销售情况也不乐观。截至2月1日，朝阳区高档公寓的平均销售率达到了35%。从朝阳区存量高档公寓项目的环线分布来看，三环至五环共28个项目，占朝阳区总供应量的66.7%，存量公寓套数高达9884套，占朝阳区总存量住宅的74%、北京市总存量的37%。高档物业的集中使得项目间的竞争压力进一步加剧，存量也加大。

　　“限外令”解禁欲救高端市场

　　随着国际金融环境的不断恶化及国内经济形势的日益严峻，在国务院救市政策的带动下，2009年初北京市发布了促进房地产市场健康发展的15项意见，其中对于“限外令”的解禁，也给京城高端住宅市场带来了福音，至此，北京房市长达近两年的限外政策宣告暂停。

　　2007年2月，北京市建委等5部门发布了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，明确规定一人只能购买一套住宅。受此影响，购房群体以外籍和港澳台人士为主的北京高端住宅市场遭受严重打击，即使处于2007年旺市背景下，销量仍出现暴跌，2008年又遭遇整体低迷市况，高端住宅销量更是一蹶不振。

　　“高达844亿元的资金沉淀在了高端住宅市场，而没有得到合理的流转、应用，造成了房地产开发投资的效率低下，大量开发完成的高端住宅产品空置，不仅加大了企业经营风险，同时也是对城市稀缺资源的极大浪费。”亚豪机构副总经理王英男认为，“限外令”的松绑，有助于加快高端住宅产品存量消化，特别是位于中心城区，如CBD板块、亚奥板块等核心商务位置的优质项目。

　　加速存量消化还得靠价格

　　不过，也有人认为“限外令”解禁对于解救高端住宅只是杯水车薪。“由于目前经济形势不好，股市又大跌，让许多高收入者和新贵阶层的资产大幅度缩水，他们对于住宅改善方面的需求也就降低了，从滞存的程度也可以看出经济危机程度。”一位不愿意透露姓名的业内人士表示，目前外部经济环境影响到的不仅是国内，也一样包括境外人士，而相对来说高端产品供应量还偏大，因此，“限外令”松绑的作用十分有限。

　　北京某高端项目销售经理向记者表示：“受2008年的经济环境影响，高端住宅项目的销售周期都放缓了。即使在目前新增很少的情况下，还是有很多高端项目大量积压。"限外令"的取消对于高端市场影响也十分有限，因为外国人士也很理智，主要问题还是高端产品价格太高，还有下调空间。目前情况必须做到快速销售，而快速销售也只有降价。” (来源：北京商报)