08年上海房贷增长明显放缓 房价下行压力未释放

　　2008年上海房贷报告

　　房贷增长明显放缓 房价下行压力仍未释放　　

　　本报记者 陈昆才 上海报道

　　近日，上海银监局发布了2008年上海市房地产市场和房地产信贷运行分析报告（下称“报告”）。

　　报告显示，上海市中外资银行房地产信贷运行与房地产市场运行基本一致，房地产信贷投放明显放缓，投资热点的转移促使住房和商业用房开发贷款增长一慢一快，而个人住房贷款受市场成交萎缩影响，增量同比显著少增。

　　上海银监局表示，2008年第四季度，中央和地方政府陆续出台促进房地产市场健康发展的刺激政策之后，政策效应在年末有所显现，房地产投资增长加快，市场销售环比大幅反弹，市场信心有所恢复。

　　但该局坦言，房地产市场及信贷运行潜在的波动风险依然存在。在房地产贷款质量方面，2008年，商业性房地产不良贷款出现“双升”，个人住房贷款质量控制良好。

　　开发贷连续5月负增长

　　总体来看，2008年上海市房地产贷款增长明显放缓，增量逐季减少。

　　截至2008年12月末，上海市中外资银行商业性房地产贷款余额为5935.6亿元，比年初增加193.21亿元，同比少增386.95亿元；比年初增长3.4%，增幅同比下降8.5个百分点，低于中外资银行平均贷款增速8.9个百分点。

　　房地产贷款增量主要集中在上半年，并呈逐季减少之势，一至四季度房地产贷款增量分别为132.78亿元、86.92亿元、27.09亿元和-53.59亿元。

　　“全年房地产贷款增长明显放缓的势头与房地产市场形势密切相关，主要是由于房地产开发投资增速在低位徘徊，房地产销售大幅萎缩。”上海银监局表示。

　　在房地产贷款的结构方面，呈现“一慢一快”。

　　报告指出，住房开发贷款增长较慢，商业用房开发贷款增长较快。2008年12月末，上海市中外资银行房地产开发贷款余额2153.95亿元，比年初增加89.94亿元，同比少增26.6亿元；比年初增长4.4%，增幅同比回落1.4个百分点。

　　其中，地产开发贷款比年初减少32.5亿元，主要是以土地储备贷款为主的地产开发贷款全年净减少；住房开发贷款比年初增加30.13亿元，同比多增165.9亿元，但自8月份以来，住房开发贷款已连续五个月出现负增长现象；商业用房开发贷款比年初增加113.45亿元，同比多增48.3亿元。

　　房价仍存下行压力

　　2008年，房地产市场观望情绪弥漫，交易清淡。报告显示，个人住房贷款方面，由于受市场成交量大幅萎缩影响，同比明显少增。

　　2008年12月末，上海市中外资银行个人住房贷款余额为3107.69亿元，比年初增加88.9亿元，同比少增345.99亿元；个人住房贷款余额比年初增长2.9%，增幅同比下降14个百分点。

　　市场成交量决定了个人住房贷款的增长，2008年12月份，受房地产刺激政策及市场成交量回升的双重影响，个人住房贷款在连续三个月下降后出现增长，当月个人住房贷款增加7.99亿元。

　　观察个贷结构，全年个人住房贷款增长呈现两个特点。一是存量住房贷款增长是主要推手。2008年存量住房贷款增加123.61亿元，同比多增10.28亿元；新建住房贷款减少34.71亿元，同比少增356.27亿元。二是“两外人士”住房贷款增量多于本地居民。2008年外地居民和境外人士住房贷款增加56.07亿元，本地居民住房贷款增加32.83亿元。

　　当前，房地产开发企业资金趋紧，潜在信用风险加剧。2008年信贷总量控制加强以及房地产市场销售遇到困难共同造成了当下房地产行业的资金困局。

　　而在房地产贷款质量方面，上海银监局表示，商业性房地产不良贷款“双升”，个人住房贷款质量控制良好。

　　2008年12月末，上海市中外资银行机构商业性房地产不良贷款余额61.69亿元，比年初增加10.36亿元；不良率1.04%，比年初上升0.15个百分点。根据本报记者的持续观察，正是2008年第四季度商业性房地产不良贷款出现一定的增加，抹杀了此前三个季度下降的成绩，由此导致全年的“双升”。

　　相对而言，个人住房贷款质量控制较好，2008年末不良贷款余额18.72亿元，比年初减少2.54亿元；不良率为0.6%，比年初下降0.1个百分点。

　　上海银监局指出，2008年下半年以来，上海房地产市场进入调整阶段，尽管受到保增长促内需宏观经济政策及本市促进房地产健康发展新政出台的推动，年终岁尾的上海楼市成交出现企稳复苏的迹象，但房价仍存在下行压力。

　　据国家发改委、国家统计局调查显示，1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%。

　　今年1月19日，上海银监局局长阎庆民在上海中资银行业金融机构负责人会议上强调，对于房地产信贷风险，2009年该局将主抓风险评估。其内容主要包括，完善房地产行业风险监测指标和房地产贷款风险指标，加大市场动态跟踪力度；以房地产压力测试专家小组为交流平台，提高压力测试整体技术水平。