广东放宽购房入户政策 能否推动珠三角楼市回暖

　　1月，深圳房价跌16.5%，广州跌9%！曾经领涨全国的珠三角再度成为全国大中城市房价下降的“领头羊”。与此同时，广东省两会上传出消息：为进一步鼓励普通商品住房交易，将在有条件城市放宽购房入户政策。

　　经过一年多时间的调整，珠三角城市的房价都比2007年高峰时有较大幅度下降，在国家政策效应的鼓励下，深圳、广州等地的成交量自去年11月份以来就保持了比较高的水平。在这种背景下，人们不禁要问，购房入户政策是否能推动珠三角楼市止跌回暖？

　　珠三角楼市“价跌量升”

　　国家发改委和国家统计局的数据显示，今年1月，深圳和广州的房价分别同比下降16.5%和9.0%，位居全国70个大中城市房价跌幅排行榜前两名。而在房价下降的同时，监测数据显示，广州、深圳1月份的成交量都有所放大。

　　自2007年下半年攀上历史性高位后，以深圳、广州为代表的珠三角楼市就一直处于盘整当中。但在去年10月国家出台一系列“保增长、促发展”的宏观调控政策后，在价格微幅下调的同时，珠三角的楼市成交量突然放大，市场出现了一波回暖行情，一直延续到今年春节以后。

　　世联地产的统计显示，今年1月深圳房价为11034元/平方米，同比下降25.14%，而与2007年10月17350元/平方米的历史高位相比，深圳房价已经下降了36%。成交量方面，1月深圳楼市成交面积为39.23万平方米，与去年同期相比增长了97%。

　　广州、佛山的情况与此类似。来自广东省建设厅的相关统计显示，广东全省2008年一手住宅年度均价5747元/平方米，小幅上涨1.8%，但年度趋势向下。2008年12月，广州商品住房交易均价8012元/平方米，比1月下降18%；佛山交易均价5143元/平方米，下降9%。据统计，1月，广州全市十区新建商品住宅交易登记面积为46.18万平方米，同比去年增加了32%；佛山近期楼市的成交情况也非常喜人，中海万锦豪园1月份的销售业绩就达到1.1亿元。

　　可以说，一度冷清的珠三角楼市在国家政策的刺激下，已经摆脱了以往愁云惨淡的局面，呈现出一定的热度。而此时广东省建设厅又提出，要在有条件的城市放宽购房入户政策，这是否能够再为珠三角楼市添上“一把火”？

　　专家激辩购房入户政策

　　在目前正在召开的广东省两会上，房地产成为关注的焦点。在2月13日召开的广东省十一届人大二次会议上，广东省建设厅提交给与会代表的参阅材料《2008年我省房地产市场运行情况及2009年工作思路》提出，为进一步鼓励普通商品住房交易，将在有条件城市放宽购房入户政策。

　　这一政策一经公布，立即引起了各方的强烈关注，专家们也就这个问题展开了激辩。一些专家认为，广东房地产市场已经进入周期性调整，需要政府更多地出台促进住房消费、鼓励房地产投资的政策。在当前楼市成交量逐渐放大的时候，放宽购房入户政策将有利于进一步促进市场回暖。

　　还有观点认为，实行购房入户，就扩大深圳、广州户籍人口的数量和质量，使珠三角城市发展的核心力量大大增强，同时，户籍人口的增加也必然地推动珠三角城市的社会福利体系更加完善和健全，从这一点来看，购房入户是全民利好。

　　满堂红地产研究部研究员沈锐培则认为，推出购房入户政策改变不了楼价过高、增长过快与购房者承受能力不足的问题，也改变不了中国正经历金融危机、居民收入以及消费欲下降、对未来收入预期下降等事实，因此购房入户政策对楼市不会有太大的帮助。

　　还有反对者认为购房入户政策会推高房价，持这种观点的人认为政府和地产商联合起来推动“购房入户”，其本质则是动用了一个城市的稀缺资源，来诱惑购房者，打动购房者。物以稀为贵，该政策势必会吸引大量想要城市户口的人到城市来购房，导致房地产出现新的“供不应求”，那么房价上涨也就成了顺理成章的事情。尤其，地产商利用“购房入户”对购房者的操控力也会加强，楼市有可能从买方市场转变为卖方市场。

　　购房入户政策对楼市影响有限

　　事实上，根据记者的了解，外来人口占多数的深圳、广州是很难完全实行购房入户政策的。广东省建设厅副厅长陈英松表示，广东省是在综合研究了国内其他省市做法及本省的情况后，才提出购房入户的建议。不过他表示，“目前这还只是一个建议，需要会同税务部门的意见一并报省政府同意后，才可能进入操作阶段”。

　　至于“在有条件的城市放宽购房入户政策”，陈英松也表示，这需要各大城市根据各自情况自行决策。“过去省里没提这个问题，控制得也比较紧，现在我们提出来，相当于一个指导意见。”

　　以深圳为例，在不到2000平方公里的土地(相当于一个县级建制)上，生活了超过1200万的人口，其中户籍人口100多万人，常住人口400多万人，而外来流动人口超过800万人，成为全国人口密度最高的城市，出现了环境、水、土地等资源的紧缺，因此深圳就不太可能完全放开户口的管制，实行购房入户政策。广州、东莞也都存在同样的问题，可以说，购房入户政策对于珠三角楼市的影响可能不大。

　　珠三角楼市要探底回稳，最重要的挑战就是在增强市场信心的前提下，能否尽快消化越来越多的空置性住房。据广东省房协统计，2008广东商品房空置总量达1820多万平方米，较2007年末增加240多万平方米，滞销(空置1至3年)和积压(空置3年以上)面积同比增加约15%，待销(空置1年以内)面积增加17%。

　　“2009年的房价肯定是要下行的，这是由当前的供需关系状况决定的。”深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕说，目前就珠三角楼市的情况而言，是供应绝对大于需求，这必然要导致房价下调。楼市要全面回暖，宏观经济状况的改善和开发商的降价诚意等因素是最重要的考察指标。

　　关于“购房入户”

　　“购房入户”政策曾是拉动楼市法宝，始见于上世纪90年代后期的中国房地产市场，较早推出购房入户政策的是北京、上海等大城市，是许多城市拉动房产市场的做法。后来，由于购房入户政策导致城市人口过快增长和带来了教育、社保负担比较重等问题，不少城市纷纷取消购房入户。

　　在当前楼市持续低迷、多重政策出台但效果尚未显现之时，购房落户政策开始重回民众视野，并开始被一些大城市视为拯救房市的利器。而一直推行购房落户的城市，纷纷重新调整该政策，降低门槛，刺激楼市。

　　部分城市购房入户政策一览

　　2008年10月，杭州市对原有的购房入户政策进行调整，将购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等主城区。落户主城区的购房标准最低为80万元。

　　2009年1月19日，武汉市发布购房落户新政的细则，在中心城区购买面积不小于100平方米和总价不低于50万元的新房，或在远城区购买住房面积不小于90平方米和总价不低于30万元的，可在住房地申办武汉市非农业户口。

　　009年1月20日，重庆出台政策，规定重庆新购房户，在主城区购买建筑面积90平方米以上商品房，可将户口迁入主城区。

　　厦门市近日将购房入户政策扩大到岛内。去年下半年，厦门市首次调整购房入户政策，规定在厦门岛外的同安、翔安两区(大同街道、祥平街道、大嶝镇除外)购买商品住房的，除享受原有购房入户政策外，新增“购买70平方米至80平方米商品住房，可办理不超过2人的常住户口”的措施。近日出台的政策规定，2011年12月31日之前，凡购买厦门岛内指定新开发地区的100平方米以上商品住房的，也可办理不超过2人的岛内常住户口。

　　此外，在长沙，取消了以往购房落户需要60平方米及以上条件限制。在河北保定，凡在市区城区购买商品住房，无论购买面积和金额，均可无条件办理购房者本人以及直系亲属的市区户口，同时取消户籍保税登记。 (来源：经济参考报)