揭秘珠三角楼市 宏调重压下楼价盘整(组图)

　　宏观调控成效初显 楼价回调 约两成商家打折促销声不断

　　专家看涨看跌皆有 但普遍认同楼价过快 上涨势头受到抑制

　　“没想到今年的冬天这么冷”，一位房地产业从业人员在房贷新政出台一个多月后感叹道。记者近日探营发现，珠三角楼价回调幅度约在两成左右。不少楼盘仍是“人气不足、门前冷落鞍马稀”，商家打折促销声不断，“一天能收到十多条楼市打折促销广告呢”。

　　但热闹景象也时有出现：前日，广州荔湾区某楼盘以13800元每平方米的价格开卖，短短两小时内公开发售的156套房全部售光，甚至出现购楼者花高价请人提前两昼夜排队抢购的景象。而在东莞、佛山、珠海等地，一些新楼开盘场面依旧火爆。楼市迷局越来越让人看不清。

　　“珠三角房价目前处于盘整阶段”，建设部政策研究中心处长文林峰近日赴穗时说。然而，盘整需要多久？盘整之后走向如何？房贷新政真的还只是“小试牛刀”吗？记者将通过深入现场探营，采访各路专家观点，联系经济形势来解读这一楼价迷局。

　　广州：降价有门道性价比高楼盘受欢迎

　　上周末以来，记者相继走访了市内各区的一些主力在售楼盘，发现虽然不少楼盘的宣传都明显突出了打折的信息，手机短信不断收到的楼价降价信息也显得极有诱惑力，有些更是优惠一连串，但其实当中还是有相当的水分的，不少楼盘折算下来，楼价实际降幅大多只在1000元/㎡～2000元/㎡左右，降幅约在两成以内。

　　市中心四区海珠楼价最坚挺

　　白云区近期供货量较多，在白云大道一带陆续有接近700套的新货推出，虽有降价但还在万元之上。这包括云山诗意画舫居、万科云山的新一期，利海·南湖托斯卡纳现楼单位，岭南新世界的“倚湾园”三期等。这批新货不少价格都比国庆前有所回落，目前均价基本在9000多元～14000元/㎡之间，整体降幅在1000元～2000元/㎡。像云山诗意及万科云山都不约而同地将楼价从国庆期间的1.1万元/㎡回调到现在的9500元/㎡。部分楼盘采取了一些优惠促销手段，像利海·南湖托斯卡纳就以送车位以及大礼包的形式来对买家进行实物“补贴”，匡算下来，实际降幅也在1500元/㎡左右。

　　在楼价属于广州十区之首的天河区，楼价则有一成多的回调。记者在珠江新城一些楼盘发现，相对于国庆前夕的高楼价，目前天河新开盘以及新组团的均价大致回调到今年8月份左右的水平。刚推出的中海花城湾一期北区单位，整体均价在2.3万元/㎡的水平，这比市场普遍预期的2.5万元/㎡的均价低开了2000元/㎡，当然，这相对于其周边其他楼盘2.7万元的单价，会显得较为“低廉”。

　　海珠区由于近期的新货不多，因此，整体而言属于价格相对坚挺的区域。记者现场“打探”发现，目前逸景翠园以及珠江帝景作为该区在售的指标盘,其新货单价并没有回调的迹象。

　　降幅过大更多是“诱客”花招

　　记者在采访中发现，极个别的楼盘将一些特价单位当成是均价单位作为推广，让人感到单价一下降了3000元～4000元/㎡，但其实这只是“先吸引买家到场再说”的低价诱客招数。虽然楼价回调是目前市场上较为普遍的现象，但这当中，相当部分的楼盘却是以一个具有相当吸引力的开盘价作为“幌子”，吸引买家到场才是其真正的目的。像天河某楼盘，宣称12月1日以8300元/㎡的价格发售新一期单位，比10月份1.2万元/平方米的售价明显低出一大截，现在下诚意金，还有9.8折。现场销售人员介绍，8300元/㎡的其实是极少量的低层单位，大多数单位要9000多元/㎡，和10月份带装修不同，这次是毛坯发售，买家可选择1800元/㎡的装修套餐，两者加起来的价格至少在1.1万元/㎡以上。销售人员坦承：“在宣传上将降价幅度讲得大一些，主要是现在市场较静；只有打出有吸引力的价钱，买家才肯来。”据了解，此招在番禺、白云等区域都被一些楼盘使用。此外，还有偷换概念精装变毛坯或者享受打折优惠往往只是前几名买家的情况。

　　在广州，一些楼盘促销获得了不错的效果。最早带头“探市”的金沙洲两盘成交业绩均相当不俗，此外，比较典型的是，碧桂园凤凰城以带装修4800元/㎡的均价推出500多套单位，当天即被买家一扫而空。

　　深圳：出现5000元超低楼价

　　从2003年到2007年，作为珠三角楼市发展最迅速的城市之一，深圳新建商品房的均价从5360元/平方米狂飙到15487元/平方米，在全国70个大中城市的房价上涨排名中，一直居于前列。然而，数年狂奔后，今年6月深圳楼市终于有了掉头向下的迹象。9月份以来，深圳二手房成交量急剧下降八成，一手房成交量跌至2000套以内，相对年中的6000套下挫近2/3，而11月日均只有55套，成交量低迷。深圳市国土部门公布的一手房交易信息中，12月9日深圳市均价为15391元/平方米，成交55套。而一个准备近期开盘的新楼盘竟然打出了5000元/平方米的新低价！这是一个在深圳经过4年的楼价狂飙后，重新回到人们视野的价钱！

　　大部分市民将信将疑

　　昨日上午，记者来到了这个在建楼盘。该楼盘位于深圳市宝安区松岗街道，附近交通还算便利，是由一家著名的房地产商开发的。

　　该楼盘售楼处的工作人员告诉记者，5000元/平方米起价的是少量特价单位，大部分的户型均价是7000多元。工作人员还说，开盘当天可享“日进千金”优惠：即提前到售楼处登记，则每天优惠1000元。而该楼盘10月份发售的单元均价是每平方米9000元以上。

　　虽然近期深圳的楼价开始下滑，但是新开盘就卖5000元/平方米的新低价还是对市民很大冲击。昨天记者在一家地产中介门口采访了几个查看楼盘信息的市民，大部分市民都对此表示怀疑，认为只是商家的一种促销手段。市民张先生认为：“说不定是人家搞的一个噱头。不过，要是真的降到这个价，那对其他开发商是一个很好的示范和刺激。”

　　专家称深圳楼市还有升值空间

　　昨天，记者就此事采访了深圳著名地产评论员刘轩先生。刘轩表示：“这个低价只是极个别的个案。”刘轩说，价格有涨有跌是很正常的。目前，深圳关内土地资源非常有限，只有旧城改造才能提供一点土地，所以关外的地产市场会越来越走俏。虽然目前受政策和相互竞争等因素影响，楼市出现价格波动，但深圳作为经济特区，楼价还是有上升的空间。

　　中山：高价买房者开始退订

　　中山楼市已经出现了调整。连日来，记者走访了中山各大楼盘，中山一些八九千元的楼盘少人问津，开发商开始打折销售，而相关数据显示，中山10月份批准预售的楼盘销售率不到两成！

　　随着中山楼市出现调整，部分刚刚买房的市民开始退订。中山市民李先生在10月黄金周期间买了西区某楼盘一套单位，当时下了两万多元的定金，但是现在他想放弃这套房，与开发商出现了争执。昨天，有房地产中介告诉记者，除了一手房市场，二手房也出现了毁约，8月、9月楼价节节高，一般都是卖家反悔，宁可双倍返还定金也要毁约，现在则一般都是买家提出毁约。另外，一些外地炒房客也都纷纷将手中的房屋挂牌出售，有的甚至不惜降价出售，但是销售情况仍然不太理想。

　　业内人士认为，中山房地产并没有出现拐点，中山楼价大幅下跌可能性不大，“中山的居住环境很好，而中山的房子的性价比也是很高的。”

　　有房地产业内人士认为，过去中山的房价一直处于一个低谷状态，其真正的价值没有得到充分体现，在整个珠三角都是洼地。

　　江门：

　　楼价仍处低谷

　　高档楼盘热销

　　正当江门周边城市楼市开始降温时，江门市目前的楼价还未见明显下降迹象。从11月至今推出的新的名牌楼盘，受到本地及中山、佛山等地市民热捧，均价保持在每平方米4500元以上，大部分楼盘一开盘当天就销售过半，有的销售甚至达九成。而一些单体楼及二手楼盘则少人问津，成交额大幅下降。

　　11月25日，江门珠江帝景湾正式开盘，均价每平方米达5500元，创下江门市楼价新高，在认筹人数超过首期推货量的情况下，珠江帝景湾采取了“摇珠选房”的方式。

　　江门楼市起步较慢，一直以来，在珠三角几大城市中，江门楼价排在末位。受周边楼市升温影响，从今年5月份开始，江门楼市迅速升温，北新区新盘的楼价从去年底每平方米2000多元，一直上升至现在4000多元，楼价几乎翻了一倍。江门市目前出现名牌楼盘热销情况，主要是许多市民已经进入二次置业时期，一些高档品牌楼盘受到追捧，而这些楼盘数量远未满足市民需求。另外，江门楼价与同地区的中山、珠海相比，还存在“低谷”现象，吸引了一批周边城市市民入江门购楼。

　　与一手楼相比，江门二手房出现有价无市现象，卖主期望高，买主则持币观望。随着江门房价的一路猛涨，很多二手房卖主的信心也跟着一路猛涨起来，他们对未来一段时间的后市继续看好，所以不打算急着把自己的房子卖出去。

　　珠海：

　　新楼开盘火爆

　　下跌只是假摔

　　12月2日，位于珠海金湾西湖新城区的中珠早晨开盘，现场人山人海，售楼部周边挤得水泄不通，街边停满一长溜私家车，有挂粤A、粤B牌的小车，但更多的还是挂本地车牌的车辆。据了解，当天推出的100多套房，以中小户型为主，均价3900元/平方米。至中午12时，两个半小时成交套数就超过八成。

　　12月8日，地处南屏工业园一侧的蓝溪枫景开盘，推出了均价在5600元/平方米左右的270多套楼房。由于售楼方没有预先派号，近200名购房者蜂拥而上乱作一团，警察到现场维持秩序，据了解，现场有不少顾客是连夜排队守候。

　　珠海市统计局和珠海市房地产登记中心联合发布的10月商品住房交易价格数据,全市新建商品住房交易均价5312元/平方米,对比上月下降9.67%。

　　专业人士分析，单纯从数据上看，全市商品住房价格出现下降的迹象，但究其原因只不过是因为10月份主城区香洲区的新楼盘交易面积下降，而远离主城区的斗门和金湾交易量快速攀升，从而拉低了全市整个大盘的价格。而市区新盘交易数量的下降，又与开发商和购房者处于观望状态，放缓了放盘和买房的节奏相关。

　　珠海一位业内人士认为目前只是处于调整期，从大方向看市场依然坚挺。

　　东莞：

　　成交直线下滑

　　一降价就受捧

　　根据东莞房产管理局公众信息网数据显示，东莞城区楼市继“9·27”之后交易量连续两月直线下滑，多数楼盘11月成交量不足30套。城区四区11月的成交量与10月相比皆呈现负增长，塘厦、凤岗、清溪等临近深圳的镇区成交量呈直线下滑，成交量萎缩在50%以上。

　　但进入12月以来，市场发生了细微的变化，不少楼盘开始了降价，这些“降价楼盘”立刻受到了市场的追捧，12月8日，万江区水印长堤的江景楼盘低调开盘，上午推出70余套，价格区间是6000元~8000元每平方米，而城区同样品质的楼盘价格一般都在8000元每平方米以上，记者在现场看到，售楼部热闹非凡，客户购买热情很高，因此下午又加推40多套。

　　与低价盘形成鲜明对比的是11月的几个盘，由于价格高高在上，销售成绩非常不理想，上周末，万江区某楼盘开盘，价格仍然高企，开盘当日销售状况惨淡，仅仅售出10多套。而南城区某楼盘，10月初开始客户登记并收取定金，均价在每平方米8000元左右，到了11月，大部分的投资客开始撤离，不少人要求退房。

　　东莞中原市场研究部的统计表明，东莞全市住宅均价在11月份回落到6000元/平方米以下，未来东莞房价可能在每平方米6000元左右徘徊。

　　佛山：

　　楼价依然坚挺

　　一手价涨两成

　　记者从佛山市建设局官方网站前日公布的数据来看，11月份佛山的楼价依然坚挺。据统计数据显示，佛山全市11月份一手住宅成交为4703套，比上月多出300多套；成交面积也从上月的59.64万㎡增长到60.35万㎡；而成交价格方面，更是出现了较大的增长，从上月的5655元/㎡上升到6822元/㎡，增幅超过两成。

　　从成交量方面来看，虽然成交量对比上月出现了略微的增长，但是与9月份的数据相比，就能看出，目前的成交量方面其实还是不太理想的，9月份的成交量为74.06万㎡，说明新政出台后，市场上的确是存在着一定的观望情绪，这股观望情绪还是对成交方面有一定影响。

　　从各区的数据来看，11月份房价最坚挺的则是南海区了，均价首度突破了8000元大关。不仅是成交量方面出现了不小的增长，从10月份的20.6万㎡增长到26.92万㎡，增长超过三成，而均价也是从10月份的6138元/㎡上升到8058元/㎡，环比增幅也超过了三成。

　　为何南海楼市会在11月份量价均出现大的增长？我们仔细分析各镇街成交的物业类型及数量不难看出，桂城近万元均价的高档公寓的成交、里水数百套高档住宅及别墅产品的成交对于房价的拉动作用不小，尤其是里水对均价的贡献不小。

　　记者观察

　　楼价走势分析：

　　宏调重压下楼价盘整

　　从2006年开始，我国楼价步入了一个快速上升的通道。2006年全年广州十区一手房成交均价同比上年上涨了20%多。2006年6月1日，“国六条”出台，但楼价依然上涨，大户型单位更是找到了升价的理由。

　　“一时间房地产赚钱似乎很容易”，乐观的开发商，尤其是上市公司在股市圈钱效应的支撑下，疯狂购地，今年上半年全国不少城市都频现“地王”。

　　与此同时，开发商推出的住宅产品也在升级，尽力追求高档、豪宅，甚至不少开发商不愿意说自己的产品是“满足首次置业需求”，取而代之的是纷纷打出“升值潜力、价格洼地、投资黑马”等宣传口号。广东今年前三季度一手商品住宅均价5765元/平方米超出年初广东省房协发布的上涨10%的预期，比去年同期上涨24.3%。随着房价上涨，活跃在市场上的主力买家群早已突变为少数的投资者和改善型住房需求者。

　　另一方面，“国六条”之后，广州等地相继出台各项落实措施，普遍在今年加大了土地供应量，出让的中小户型住宅土地开始有产品现身，限价房也即将显现，廉租房、经济适用房对买家投机心理也形成打击。

　　于是，早在房贷新政出台前的几个月，广东楼市的成交就在放缓，广州等地更是连续数月一手住宅成交萎缩。在全国70个大中城市的住房销售价格指数排名中，10月份广州一手住房销售价格指数排名从1月份的17名下落到10月份的第38名，二手房则从1月份的21名下落到10月份的第68名。

　　因此，当房贷新政出台后，市场中占主导地位的投资需求、多次置业需求被立即抑制，普通购房者更是观望。房贷新政就像一根导火索令本来成交已经在持续萎缩的楼市降温了。12月6日今年广州最后一次土地盛宴也冷清收场，10宗成功出让地块中5宗底价成交,“地王”不再。买家则由于“买升不买跌”的惯性思维，按兵不动，珠三角楼市进入了盘整期。

　　楼价趋势预测:

　　过快上涨继续受抑制

　　对于盘整期过后的楼价走势，虽然目前专家学者们、开发商们都各执一词，看涨、看跌皆有，但普遍认同的一点是宏观调控已经初显成效，过快上涨的势头受到抑制，即便是看涨派也认为今后难现一个月涨上千元的情况，“开发商挣钱将比以前困难许多”。

　　看涨：

　　楼市短期调整长期看涨

　　在近日珠三角房博会的论坛上，来自建设部、省社科院和省房协的专家从不同角度予以了分析预测。建设部政策研究中心处长文林峰表示，继续稳定房价是房地产市场调控的方向，“我国房地产行业还有几十年的发展空间”。文林峰分析，目前国民经济长期处于又好又快的发展，从各个因素来看，房地产行业将处于长期发展的趋势。

　　“稳定”也正是政府调控的意图，广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波曾反复强调，“调控不是让房价一下子降很多，如果要降价是很容易的事情，只要限价就行了”，“"国六条"的精神就是抑制过快涨幅、改善住房结构”。“房贷新政只是小试牛刀，开发商不要怀疑政府的能力，如果再快速上涨，将会有更严厉的措施出台”，黄文波这样提醒道，“楼市正在回归理性”。

　　广东省社科院企业管理与决策科学研究所研究员林平凡则联系宏观经济对广东房地产市场趋势给予了明确的判断——短期调整、长期看涨。短期调整的原因是“国家的货币政策适度从紧变为从紧，固定资产投资实行行政调控，而不仅是政策调控”。看涨的动力来源于：通货膨胀，我国经济结构中消费率过低(约40%，全球平均超过60%)，以及城市化的长期趋势所决定的房地产需求，这些将拉动房价上升。

　　看跌：

　　今后楼价总体稳中有降

　　长期研究房地产业的中山大学城市与区域研究中心教授、博导魏清泉认为，今后广州楼价总体是下降的，应是稳中有降，“上升很困难，至少近期可能性不大”。魏清泉从四个方面阐述了他的观点。首先，国家一系列宏观调控政策发挥作用。其次，在政策调控下，投资需求等假性需求和开发商暴利将受到抑制。第三，住房保障体系和限价房体系的构建令中低收入群体住房得到保障，购买住房的投机性受到抑制。第四，广东城镇人均居住建筑面积达到25平方米以上，“这是相当饱和的程度了”，加上空置房较多，这都使得楼价没有进一步上涨空间。

　　广州社科院经济学研究员谈锦钊也认为，由于宏观调控措施的持续出台和落实，房地产过热势头已受到压抑，“这对购房者而言是一个好兆头”。目前的变相降价、打折促销是开发商面临严峻调控局面下的一种“让利”，“只是削去其利润峰值上的一点泡沫”，谈锦钊认为，楼价下降30%都是一个可以预期的合理区间。

　　与魏清泉等学者不同，房地产业内更多人士倾向于后市房价依然上涨，但他们的涨幅预测相当小。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，从现在到春节期间，广州楼价将保持平稳状态，盘整最快会在明年春节前结束；预计楼价整体随着经济大环境的刺激会有5%～10%的涨幅。不少业内人士都抱类似愿望，认为楼市仍处于繁荣期，至少在2010年前还是处于价格上升期。

　　但是，今年广州最后一次土地出让的冷清让购房者看到了“希望”，开发商谨慎拿地让人们看到了他们的虚弱。开发商资金压力大被广州市国土房管局写入了新闻通稿。对此，有业内人士表示，是因为此次出让地块不好，周边有限价房以及地块要开发到2009年看不清后市等等。但无论如何，这让人们看到，嘴上说楼价不会降的开发商及其代理商们心里也在打鼓。