上海先行试点房地产项目证券化融资

　　今年上海两会期间，上海市委书记俞正声曾以“房价不能高，不能再涨”的论调为上海房价“降温”。其间，俞正声书记还曾透露，中央并不希望上海在“购房退税”问题上带头。

　　1月23日，上海市政府新闻发言人陈启伟更是明确表示，上海没有研究新的购房政策，也没有研究“新政策”的打算。除国家推出相关政策外，上海不会出“购房退税”、“蓝印户口”(购房落户)政策。

　　但上海是否还有别的“托市良方”？

　　上海先行先试“房地产证券化”

　　“我们现在已经形成了初步的房地产投资信托基金(Real EstateInvestmentTrust，下称REITs)试点总体构架，正在和有关部门会商。这个方案我们打算在会商有关部门后报国务院同意，然后进行试点。”1月6日，中国人民银行金融市场司副司长霍颖励在国新办关于促进房地产市场健康发展的新闻发布会上透露了一项为房地产企业启动创新融资方式的政策。

　　在此之前的2008年12月13日，国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中也提到“创新融资方式，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”等九大内容。

　　这些“金融创新”会对房地产业有何深远影响，哪些城市将率先试点，一直让外界浮想联翩。

　　近日，《中国经济周刊》记者从上海市发改委、上海市金融办等政府部门获悉，旨在帮助房地产企业融资的地产项目证券化政策已经在上海进入实质性阶段，该种通过金融创新而制定的政策能否起到“托市”作用受到各界关注。

　　上海市金融办主任方星海在接受《中国经济周刊》时表示：“在中央相关文件和精神的指导下，今年上海的确会推动REITs的发展，这也是上海金融创新、先行先试的具体表现。”

　　与此同时，记者在由上海市发改委起草的《上海市2009年国民经济和社会发展计划》中的发布的内容也证实了上述说法。“争取开展房地产信托投资基金上市试点”被视为上海“着力转变经济运行方式”写入了上述文件。

　　中央和上海等地正在酝酿的房地产项目证券化的正式名称是“房地产投资信托基金”，国际上通行表述为REITs，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

　　简言之，这种信托基金是指房地产开发商把房地产项目通过证券化的方式进行募集资金并向投资者分配收益的产品。REITs能否成功最为关键的一点是：地产项目能否给公募或私募投资人带来最为切实的收益。

　　不过，去年年末，普华永道与美国城市土地学会(ULI)在上海联合发布了《2009亚太区房地产市场最新趋势报告》指出，REITs在全球的黄金时代已经结束，或至少已经推迟。

　　美国城市土地学会房地产融资部高级常驻研究员斯蒂芬·布兰克更是直言不讳地表示，目前REITs收益不容乐观，随着全球股市的大幅下跌，一部分REITs产品的交易价格已经跌破发行价。

　　显然，上海市政府官员也充分意识到了这方面的风险。

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　　 上海租赁性物业普跌困扰REITs

　　“虽然目前并不是推出REITs的最佳时机，前两三年前推出可能会更好。但总要先推出去，才能逐步完善该产品的结构、监管及法律制度等。”这是方星海在日前一次媒体见面上对REITs的评价。

　　一位上海地产界分析人士告诉《中国经济周刊》：“为什么前几年推不出REITs？一方面政策上面没有做好准备，另一方面，前几年无论是商用地产还是住宅地产都十分火爆，开发商赚得盆满钵满，怎么可能分利给机构或者其它投资者呢？而如今的情况则完全相反。”

　　根据国外经验，REITs的投资标的，主要是租赁性物业，因而采用商业地产比较有利于信托基金的募资，具体又可分为写字楼物业、高档公寓物业、工业地产三大部分。

　　目前，由于上海外向型经济较为明显，服务业在上海经济比重已经占去了半壁江山，而服务业企业又是上海商业地产的需求主力。由于全球经济危机，上海商业地产的租金已经出现明显下跌。

　　全球综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕相关人士向《中国经济周刊》提供的数据表明，目前上海租赁性物业“跌势一片”。而仲量联行、高力国际等公司也作出了相似判断。

　　根据世邦魏理仕提供的数据显示，在写字楼市场方面，随着企业缩减开支以应对由全球金融海啸所引发的困境，上海写字楼市场2008年第四季度出现负吸纳，全市平均租金环比下跌8.7%，至241.8元每平米每月，其中，浦西和浦东的平均租金分别环比下跌9.5%和7.4%。尽管没有新增供应，市场空置率继续环比上涨0.6个百分点至10.5%。

　　在高档公寓物业方面，2008年四季度，上海一些高档公寓报价开始下调，导致该季度高档公寓平均价格开始回调，环比微幅下降1.1%，达每平方米36491元。同时，高档公寓租金延续上个季度的趋势，环比下降1.6%，达每月每平方米152.6元。

　　在工业地产方面，受到国际金融危机以及大量新增工业用地上市的影响，使得2008年四季度上海工业地产出现地价和租金双双下滑的局面。2008年第四季度平均工业地价环比大幅下滑5%至每平方米1085.1元，同时物流设施租金也出现环比1.4%的降幅。

　　《中国经济周刊》记者向在仲量联行、世邦魏理仕、高力国际等机构任职的多位房地产顾问公司人士征求对上海酝酿REITs试点的看法时，不少人士认为，从目前的情况来看，无论是浦东还是浦西，未来相当一段时间内，空置率的问题都将困扰租金价格平稳，在诸多不可确定因素下，租金能够获得合理回报成为是否能够吸引投资者的关键。

　　REITs推出正当时？

　　与行业分析人士相比，面对行业紧张的现金流，不少房地产商却有着不同看法。中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，在当前形势下REITs推出对房地产业融资来说是为数不多的切实可行的措施。

　　但是，中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立却认为，REITs作为金融创新的尝试，值得鼓励，可以试点，但要稳妥推出，不要急于求成，千万不能大张旗鼓，将其作为一个“救市稻草”。

　　而在兴业银行首席经济学家鲁政委看来，目前REITs的推出陷入两难。一方面，只有当房地产市场已经触底，那才是REITs推出的好时机。另一方面，如果房地产市场已经触底，推REITs的意义不大。正因为面临下滑的压力，一些房地产企业出现资金周转困难，政府才有推REITs的动力。

　　据了解，上海推出REITs的主导方主要是浦东新区政府，即由地方政府牵头运作REITs，并考虑在上海证券交易所上市交易。

　　在解释为什么选取这种由政府主导的REITs方式时，方星海向记者表示，由于浦东新区政府旗下的投资公司本身就有一定数量的房产，这些投资公司还可以以适当的价格再买进一些房产，这些对于REITs的推出都是比较有利的条件。

　　不过有业内人士向记者表示，在国际金融动荡、国内房地产业景气度堪忧的背景下，目前出台REITs也许会遭受投资者冷遇。而且，即便开始试点，在短期之内，大量开发商仍无法通过REITs方式实现融资。

　　记者从多方了解到，除了上海之外，目前天津也在加快REITs的试点工作，而其方式主要是针对工业地产和商业地产等高端物业领域，把众多收租型物业资产打包到资本市场进行社会融资，以收租收益和其它投资收益实现股东分红。(《中国经济周刊》记者谈佳隆/上海报道)

　　2 (来源：中国经济周刊)