上海房地产空置面积新高 监管层提示四“关注”

　　本报记者 夏晨 上海报道

　　房地产开发商们坐不住了。

　　“现在房地产开发的项目很多，我们都来不及做！”2月25日，某股份制银行负责房地产业贷款的相关人士直言，而其中开发商需要置换贷款的情况较多。

　　所谓置换贷款，是指开发商在某家银行申请的开发贷款到期，甚至经展期（期限重组）后，依然无法按时还款，并寻求另一家银行来接盘，而销售不景气乃是主因。

　　一位权威人士透露，截至2008年12月末，上海市商品房空置面积绝对量达到历史最高记录，增幅高出全国平均水平20多个百分点；而住宅空置面积的同比增幅更为惊人，远远超过全国平均水平。

　　在本报记者与数家银行人士交流时发现，置换贷款需求增加乃是当前的一个普遍现象。

　　最近，“我跑了几家房地产开发企业，他们的想法是保持现金流，收缩战线。而在房价上，则采取明不降暗降的销售策略”。2月25日，一家大型银行上海分行人士称。在他看来，当下的房地产市场正经历一个“难熬”的阶段。

　　本报记者从银行业渠道辗转获悉，正是因为上海房价可能仍存在下跌动力，房地产市场走势又面临诸多不确定性，2月中旬，上海银监局以分析报告的形式，提示银行业机构关注四大问题，分别为商业银行个人房贷政策变动、房地产业信贷集中性、商业用房开发贷款风险和外资进出房地产市场动态。

　　房地产业“负贡献”

　　房地产业“负贡献”的问题已不可回避。

　　上海市政府公布的统计数据显示，2008年全年该市实现生产总值13698.15亿元，按可比价格计算，比上年增长9.7%；而同期房地产业实现增加值747亿元，比上年下降13.7%。

　　据本报记者测算，2008年全年，上海市房地产业增加值同比增量为-38.84亿元，同期GDP的同比增量为1696.99亿元，房地产业增加值的增量占GDP的-2.3%。

　　其实，“只要房地产业增加值的增幅为负，其对经济增长就是负贡献”。2月25日，一位接近上海市统计局的专家表示。

　　2008年7月24日，上海市统计局总经济师、新闻发言人蔡旭初表示， 2008年上半年，上海房地产业对全市经济增长的贡献率为负数，导致GDP少增0.4个百分点。

　　2008年，上海市房地产业增长乏力也反映在供求关系上。

　　从市场供应来看，2008年，上海市商品房新开工面积2586.57万平方米，同比增长14.9%，其中住宅新开工面积1762.01万平方米，同比增长7.8%。业内人士指出，这是新开工面积经历连续三年滑坡后出现反弹。

　　但在需求一方，蔡旭初表示，2008年，上海市商品房成交量下降；全年新建商品住宅销售面积为1965.86万平方米，下降40.1%，销售额为1608.47亿元，下降40.6%；二手房销售面积为1413.41万平方米，下降29.1%。

　　业内人士指出，2008年，上海市新建商品住宅销售面积为2003年以来最低，相当于此前五年年均成交面积的七成左右。

　　多位受访的银行业内人士指出，销售不景气的主因是当前房价超出居民的承受范围，从而抑制了正常的住房需求。

　　据销售额和销售面积计算得出2008年上海市新建商品住宅销售均价为8182元/平方米。但业内人士指出，这一简单的计算方式并未剔除动迁配套房的因素，所以，实际均价可能更高。

　　而上海市统计局公布的2008年城市居民人均可支配收入为26675亿元，据此计算，一个三口之家，年收入合计为8万元。如果购买一个90平方米的住房，按照8182元/平方米的保守均价计算，房价收入比达到9.2倍。前述业内人士称，一般房价超过户均收入6倍的区域被经济学家称之为泡沫区。

　　监管部门提示“关注”

　　交通银行研究部表示，2008年，在国内外因素的共同作用下，中国房地产市场开始进入周期性调整。

　　交行的研究员观察到，2009年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.2%，连续第六个月下降；而整体房屋销售价格环比下跌的城市从2008年4月份的5个增加到12月份的56个；“这说明房价已经由原来的局部城市调整向全国性房价下跌发展。”

　　以上海市为例，经验数据也表明，当前房价调整尚未见底。

　　中房上海住宅指数显示，从1999年上海房价开始启动以来，出现两个明显的顶部，一个是2005年5、6月，另一个是2008年6、7月。前一个顶部形成后，历时10个月（2006年3月）房价达到阶段性底部，之后又历时17个月（2007年8月）房价突破前期顶部，从顶部形成到筑底破顶的调整时间为27个月。

　　若以此推算，近一轮上海房价在2008年6月形成新的顶部之后，房价至少要经历10个月，在2009年4月探底。但多位业内人士指出，此轮房地产市场调整与上轮存在一个重要的差异，即全球金融危机对实体经济的冲击，从而导致房地产市场所依赖的基本面发生了逆转。

　　经济下行风险可能使房地产调整时间延长，而救市政策的出台带来回暖憧憬。但前述交行研究员直言，救市政策不足以改变市场调整态势，但可减轻房价大幅下降风险。原因有二，一是历史数据显示房地产市场周期一般会持续三到四年，而中国房地产市场2008年才刚开始调整；其次，由于贷款利率下浮和降低首付比例这两个政策都可能增加银行的风险和缩小银行的利差，因此商业银行在执行新政方面会相对谨慎。

　　正是看到房地产市场走势存在较大的不确定性，监管部门提示上海银行业关注四大问题。

　　首先是关注商业银行个人房贷政策的变动。监管部门已经观察到几个新的动向，如目前享受最低优惠利率的客户趋向普及化。

　　“这是没办法的事情！”2月25日，一家中小银行授信人士直言，“这次优惠利率可以下浮30%，实际上是将个贷领域的利率市场化向前推进一步，而个贷是充分竞争的市场，结果显然是消费者享受到实惠”。在这位中小银行人士看来，如果说原来个贷政策的宽松有个区间，那么，现在银行就可能按照最宽松的要求来做。

　　监管部门也发现，一些商业银行对于首套非普通自住房和首套普通自住房政策基本没有差异；而对改善型住房界定模糊，朝有利于能享受最优惠政策方面靠。令监管部门担忧的是，当前，商业银行在个人房贷上存在过度竞争和风险管理隐患。

　　近两年，上海市的楼宇经济进入较快发展轨道，对商业用房投资热情较高，商业用房开发贷款在增幅和增量上均明显超过住房开发贷款。2008年，上海市中外资银行商业用房开发贷款比年初增加113亿元，同比多增48亿元。

　　但监管部门此番提示银行业需要关注的，正是商业用房开发贷款风险。

　　业内人士预计，2009年上海甲级写字楼空置率将攀升至20%以上（2008年年初在5%左右），平均租金水平将继续回落5%至15%。监管部门表示，由此牵连的商用房开发贷款风险也值得关注。

　　实际上，风险已经有所显现，2008年商业用房开发不良贷款余额和比率比年初均有所增加，其中当年最后两个月暴露的不良贷款占据大头。

　　同样具有“羊群效应”的还有外资进出。监管部门提醒银行业关注，出于危机自救和获利了结需要，以往“只进不出”的以投资银行为主的外资机构开始抛售在沪物业；在金融危机还未见底的大背景下，外资动态对房地产市场影响较大。

　　改变对房地产贷款的过度依赖

　　“到目前来说，今年的房地产贷款头寸（行业限额）还是比较宽松的。”2月25日，前述股份制银行人士说。

　　据这位股份制银行人士透露，在2008年的大部分时间内，该行的房地产贷款头寸均非常紧张，要求的贷款利率也比较高；其他银行的房地产业贷款政策大体如此，尤其是个别银行因为需要股改上市，自然需要收紧，而房地产贷款规模居前的大型银行也很紧张。

　　但在适度宽松货币政策和保增长政策出台后，“去年年底，上海某家大型银行储备了一些项目，今年1月份以来，这家大行突击投放了很多房地产贷款，基本把上半年房贷指标都用完了”。上述股份制银行人士续称，而这家大行在2008年全年基本没有新增房地产项目。

　　然而，适度“解禁”并不具有“羊群效应”。

　　“虽然一些银行总行希望增加贷款，配合拉动内需、四万亿投资的政策，在房地产业贷款上略有宽松，但幅度肯定不大。”前述中小银行授信人士直言，“而且从我们与同业交流的情况看，各行还是不看好房地产，尤其是我们小银行没有任何松动。”

　　今年1月19日，上海银监局就明确提醒辖内中资银行业金融机构负责人，当前房地产开发企业资金趋紧，潜在信用风险加大。而关注房地产业信贷集中性，是此番四大“关注”的一个重点。

　　2008年四季度上海银行业宏观经济金融形势问卷调查显示，多数银行继续将房地产信贷风险作为当前最大的信用风险。

　　而房地产压力测试也表明，房价下降10%时对上海房地产贷款质量影响有限，但当房价下降20%时，房地产贷款不良率和预计损失将明显上升。当前房价已有一定跌幅，随着房价进入下降通道，行业信贷风险将不断显现。

　　监管部门表示，尽管2008年以来房地产贷款增长较慢，房地产贷款比重略降，但银行信贷资源聚集在房地产业的集中度仍较高，中资商业银行四成以上的贷款与房地产有关联。

　　对此，监管部门建议各家商业银行，应进一步加强房地产信贷风险管理，定期开展房地产压力测试，及时掌握风险变动趋势并提前采取防范措施；各行要制定合理的行业信贷投向政策，逐步减少对房地产信贷的过度依赖，分散潜在的行业集中风险。

　　“虽然目前我们房地产业贷款与去年相比，还略有下降，但我们不会因为出现下降，就没有选择的去做（房地产开发贷款）。”前述股份制银行人士坦言，目前，“我们选择做的项目，要求具有长期投资价值，开发商的专业开发经验丰富，资质比较好，以及楼盘的地理位置出色”。