京沪穗深四千万平米住宅压房市 北京消化需两年

　　京沪穗深4662万平方米住宅存量压房市

　　作者：林喆 裴立伟

　　楼市成交低迷,销售量明显下滑，这导致可售住宅明显增加。截至2月26日，北京、上海、广州与深圳这四个一线城市共有38.2万套可售住宅，共计约4662万平方米。

　　据四大一线城市房地产交易中心官方网站的最新数据统计，北京住宅存量达到14.8万套，上海约有16.66万套住宅可售，其中新房6.01万套；广州有5.29万套可售住宅，深圳有5.32万套新商品房住宅。

　　如果按照2008年的销售进度估计，在不考虑2009年新增住房供应量的情况下，北京市场消化当前可售商品住宅约需两年，上海在9个月以上，广州约为5个月，深圳约为一年。同时，今年各大房企新增住宅供应压力不可小觑。

　　北京 住宅存量消化需两年

　　北京房地产交易管理网的数据显示，截至2009年2月26日，北京可售住宅性质的房源共计148352套，可售总面积为1903.57万平方米。北京的可售房源主要来自于新建商品房，按照套数计算，其住宅存量大约占到总可售住宅存量的94.5%。

　　其中，新建商品房中住宅性质的可售期房为99967套，面积为1255.17万平方米；未签约现房住宅39937套，面积为573.47万平方米。北京新建商品房住宅共计13.99万套，面积共1828.64万平方米。存量房（即二手房）中可售住宅8448套，面积为74.93万平方米。

　　而2008年1月1日，可售的住宅存量仅有9.2万套。一年多的时间就大约增加了5.6万套，增长幅度为61%。

　　北京市统计局发布的数据显示，2008年，北京销售商品住宅面积1031.4万平方米，同比下降40.4%，楼市成交萎缩严重。其中住宅期房销售面积下降39.6%。按照去年的销售速度来计算，目前1903.57万平方米的可售商品住宅存量尚可供市场消化近两年时间，这还不包括2009年的新增供应。

　　上海 今年新增2237万平米

　　与北京相反，上海目前的可售房源主要来自于二手房，其可售量远高于新建商品房。按照套数计算，二手可售住宅约为新房的1.77倍，二手房在全部可售住宅中的占比达64%。

　　记者从上海市房地产交易中心官方网站“网上房地产”上了解到的数据显示,截至2月26日，上海可售住宅类一手房为60105套，面积791.9万平方米；可售二手房源为106502套，面积为1259万平方米，共计166607套，面积2051万平方米。

　　上海市统计局公布的数据显示，2008年上海新建商品住宅销售面积是1965.86万平方米，下降了40.1%；二手房销售面积1413.41万平方米，下降了29.1%。按2008年销售行情，目前新房存量需要消化4个月，二手房存量需要消化9个月。

　　不可忽视的是上海目前新房存量相对不足的局面有可能会在2009年改观。易居中国的统计数据显示，2009年上海可上市新建住宅楼盘可达165个，共计2237万平方米。

　　如果算上新建的商品住宅供应量，上海2009年有4288万平方米住宅等待消化。初步推算，消化这些住宅，需要一年半的时间。

　　广州新增供应压力大

　　由于早于其他城市经历成交量的萎缩，广州开发商比其他三个城市更早地缩减开工量，所以广州的住宅存量问题不太严重。但是，中原地产分析，去年未消化的存量房加上今年的新增一手房，广州楼市供应量整体供过于求。

　　广州“阳光家缘”网上最新统计数据显示，广州可售商品房住宅房源为14202套，总面积为151.7万平方米。根据2008年的销售速度测算，广州消化存货仅需3-5个月。

　　但是，数据显示，2009年广州全年新建一手住宅供应量约为4.9万套，销售主力是一些旧盘的新货而非全新的楼盘，单是将在今年推出新楼的知名楼盘就已超过30个。同时，广东省房地产行业协会最新发布的报告显示，2008年年末，广东省商品房空置总量1824.61万平方米,同比增长15.54%。广州面临的存货压力也不可小觑。

　　另外，深圳市国土资源和房产管理局网上的统计显示，截至2月26日，深圳可售一手房为53153套，面积为555.4万平方米。据2008年深圳月均住宅销售量估算，现有的5万多套期房需要市场消化12个月。