万科用政府预购房款开发项目 未开工已进账7亿

　　楼盘还没开工 万科进账7亿

　　开国内利用政府预购房款开发项目先河，万科上海两待建土地收到巨额回款

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　近日，上海万科用两块还没有动工的土地，竟换来了政府部门逾7亿元的配套商品房预购款，这也让万科成为国内第一个利用政府预购房款开发项目的房地产商。

　　随着牛年春天的来到，以往那个在业界表现得格外活跃的王石似乎又回到人们视线的焦点。今年1月和2月，万科的销售业绩连续“涨停”，让王石一扫前期的抑郁心情。而通过万科上海公司的实践，军人出身的王石又成功实现“诺曼底登陆”，开辟了万科在国内住宅市场的“第二战场”。

　　空地换得7亿购房款

　　3月9日，万科公布了2008年的年报。在年报中，投资者惊奇地发现万科上海公司的两个项目没有开工，却收到了7亿多元的预售款。这两个项目一个名为“上海七街坊”，另一个名为“金色城市（D街坊）”，万科将两个项目列为存货中的“拟开发产品”，开工时间均是2009年的2月。

　　但是，万科年报的 “预收账款”一栏却显示，两个项目都已收到了预售款：金色城市收到3.36亿元，上海七街坊收到了近3.76亿元，两项相加收入超过7亿元。万科的执行副总裁王文金在11日的万科业绩网上说明会上作了解释：上海七街坊项目和上海金色城市项目的D街坊属于政府配套商品房，已经收到回款。

　　尚未开工的两个项目竟已被政府订购，有业内人士把这看作是王石和万科慈善事业的继续，认为万科在其中仅仅能收获微利。

　　也有人认为，万科造的虽然是配套商品房，但利润并不见得比开发普通商品房低。尤其是政府部门提供了预售款，极有效地降低了融资成本，降低了财务费用。万科是四两拨千金，以很低的投入就获得高收益。

　　不过，截至昨日记者发稿时，并未得到万科上海方面对此事的进一步解释。

　　拿地成本不低

　　在上海房地产业内，很多人并不十分看好上海七街坊和上海金色城市。事实上这两个项目都是万科上海公司在二手土地市场上购得。

　　上海七街坊购于2006年。当年的12月29日，万科以12.9亿元左右的价格收购了上海恒大房地产公司位于浦东三林地区的5个房地产项目，其中就包括上海七街坊。根据当时业内的计算，这5个项目的平均楼板价是3050元/平方米。

　　金色城市则是万科和复地联手在2007年的12月花费了24.3亿元购得的，万科占了这个项目60%的权益。当时，业内推算楼板价在6000元~7000元/平方米。

　　由于两幅土地均购自二手市场，万科还需要为这些土地支付高额的土地增值税，所以上述楼板价并不代表万科真实的拿地成本。因此有分析师觉得万科的上述两个项目的利润不高，甚至有可能亏本。

　　上述猜测是否属实，暂时还无法确认。不过，万科的确延迟了原来的销售时间，本来去年年中推出销售的金色城市，并没有在大降价的时间里销售，而是推后到了今年。

　　大赚还是微利 业内有分歧

　　虽然上述两项目未动工就已卖掉大部分房源，但这笔买卖是赚还是赔，却是一个不为人知的秘密。

　　据万科2008年年报显示，上海七街坊被政府收购了项目总建面的90%，预售收入是3.76亿元。再根据万科收购上海恒大地产时的公告资料，上海七街坊的总建筑面积是133350平方米。据此计算，上海七街坊每平方米的售价仅3100多元，万科每平方米的利润看似只有80多元。

　　不过，中原地产的分析师许萌说，政府收购在建工程，通常不会一次性全额付清。现在万科上海公司所获得的3亿多元预售款应该仅是订金。不过她也认为政府收购的代价应该不高，万科很可能只获得微利。

　　易居中国的分析师薛建雄则进一步透露，虽然以前上海的配套商品房收购价格不高，只有5000元~6000元/平方米，但近期这一价格却已经大幅提高。最新的一个成交案例是宝山某普通商品房以13000元/平方米的价格被收购作配套商品房。

　　由于收购价格未知，万科通过本次销售究竟能获利多少还无人知晓，但地产业内还是对王石万分艳羡。一位不愿透露姓名的地产分析师说，万科的房子还没有开工，就有政府部门抢先付钱预购，这让它的融资成本可大大降低，还能降低市场风险，可以说是一举两得。

　　此外，万科的年报显示，上海七街坊的期初投资余额是1.46亿元，期末是4.03亿元；金色城市的期初投资余额是零，期末则增长至7.18亿元。上述分析师人士因此认为，万科通过这两个项目的销售，应当获得不菲的收益。每日经济新闻