中房协秘书长朱中一：楼市政策预期已见底

　　“两江地产论坛·华城论坛”昨开幕

　　本报联合主办的“两江地产论坛·华城论坛”昨日开幕

　　本报讯 昨日,由晨报与重庆大学建设管理与房地产学院、重庆市房地产开发协会联合打造的重庆房地产业界的品牌论坛———“重庆两江地产论坛·华城论坛”在国际会展中心开幕。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一,北京师范大学房地产研究中心主任董藩,清华大学长三角研究院、中国企业家思想研究中心主任王育琨等专家学者就目前房地产市场的热点和趋势进行了精彩演讲。

　　本次论坛不仅引起了本土主流开发商的关注和参与,广州、甘肃、江西、贵州等地的开发商也组团赴渝参加。

　　目前“重庆两江地产论坛”已经成立了常设机构,目标是将其打造为重庆的房产“博鳌”论坛,定期邀请专家学者来渝为重庆开发商支招。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩

　　房地产将率先突围

　　“对于大众化商品来说,没有哪一种商品比房地产对拉动内需的作用更大,一套房产动辄就是几十上百万元,而且与房地产关联的行业众多,可说是能牵一发动全身。” 董藩认为,“地产行业将是此轮金融危机中率先突围转暖的行业,因为该行业具备先天的条件。随着城镇化进程加快、户籍制度的放松、人口的增长等因素,决定了房地产市场的刚性需求存在。目前,随着市场的逐步回暖,积压的刚性需求、抄底意识都已经开始逐渐释放,推动房地产业的突围。”

　　董藩说,房地产市场已出现回暖迹象。“2月份美国新开工的住房套数为58万套,环比上涨22%,是19年来的最大涨幅。在国内,最近土地交易量也在逐渐回升。1、2月份国内房地产开发投资为2398亿元,同比增长了1%。供应指标从下滑趋势开始掉头向上。”董藩说,“包括重庆在内的全国各大城市的交易量明显出现了回升,一二手房的价格逐渐企稳。这些迹象都显示了楼市在金融危机中率先突围的迹象。”

　　清华大学长三角研究院、中国企业家思想研究中心主任王育琨

　　开发商自救才是出路

　　“目前房地产企业面临的困境是资产大、现金流紧张。这不是金融危机造成的,而是开发商战略失误造成的。”王育琨说,在今年的两会上,恒大集团掌门人许家印提出了一个理论：他认为房价由建安成本、企业管理成本、土地成本、各类税费和房地产企业的利润五部分组成,其中后三项占了房价总额的80%。建议国家通过控地价、控税费、控利润来降低房价。许家印不仅说了,还付诸实施,在全国各地打折促销,去年的营业额超过了100亿。

　　“控地价、控税费开发商没有办法,但是我们可以控利润,恒大、万科为何在市场低迷中率先走出来,就是因为在全国率先让利促销。可以说,在目前的形势下,能救房地产开发企业的不是别人,而是开发商自己。”

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一

　　房价不可能再疯涨

　　朱中一认为,中国的房地产市场形势并没有大家想象的那么糟糕。由于房地产市场除了受到自身规律的影响,还要受到宏观政策面的影响,因此预测市场回暖和价格底部很难。

　　楼市并没有大幅度下滑

　　朱中一说,一提到目前的楼市,大家想到最多的词语就是“低迷”。之所以得出这个结论,是因为将2008年的楼市和2007年作比较。

　　“2007年全国楼市的发展是不正常的,就像一个人在发高烧,烧到了38℃以上。用正常情况下的市场和非理性的市场相比,自然落差就大。”

　　朱中一说,“楼市并没有大家想象的那么糟糕。如果我们用2006年的市场与2008年相比,就会发现无论房产开发量还是销售量都基本持平。2008年全国的销售面积为55860万平方米,2006年的销售面积为55423万平方米。2008年全国的土地开发面积是26033万平方米,2006年的土地开发面积为26605万平方米。通过数据的比较,我们不难看出,2008年中国楼市并没有出现大幅度的下滑,只是回到了正常的理性水平。”

　　房价不可能再疯涨

　　朱中一说,不少市民都期望在楼市处于低谷的时候下叉抄底,事实上何时是楼市的底部很难预测。

　　“大家都去抄底了,价格自然又会涨起来。”朱中一说,“虽然无法预测何时可以抄底,但是有一点是可以肯定的,那就是楼市再也不会出现2007年时供不应求的局面。目前包括重庆、北京的房地产市场的存量都比较大。就拿重庆来说,目前已经取得预售许可证的楼盘,按照2008年的销售速度,也要一年才能销售完成。在这样的情况下,不可能出现房价疯涨的局面。”

　　朱中一认为,目前房地产出现了持币待购的现象。开发商期待政府再出救市政策,而市民则期待价格进一步见底。

　　“我个人认为,目前政策预期已经见底了,不会再出新的救市政策,因此开发商应该保持正常健康的心态。”

　　房地产业不需要“振兴”

　　“我个人认为,房地产行业不需要振兴,而是需要长期的规划和发展,才能保持行业长久健康的发展。”朱中一说,只有出大问题的行业才需要振兴,而房地产行业并没有出多大的问题。十大行业的振兴规划的周期也就两三年的时间。一个楼盘从拿地到面市,都需要两三年,振兴也不适合房地产行业发展的规律。

　　“要保持房地产行业持续健康的发展,中长期的规划比短期的振兴更重要。”

　　廉租房不会冲击房产市场

　　春节后,不少城市楼市出现了楼市回暖的现象？这波行情能持续多久？

　　“判断市场是否回暖,很难笼统地说。”朱中一说,“市场回暖的程度因地而宜,价格调整大的地区,回暖的可能相对较早。而价格调整幅度相对较小的城市,回暖相对较晚。”

　　2009年政府会加大廉租房等保障性住房的投入力度,会不会对房地产市场造成冲击？朱中一说,“只要严格限制户型标准,严格限制购买者的准入门槛,不会对市场造成大的冲击。”

　　本组文/本报记者 聂玉虎 重庆晨报