珠三角楼市成交趋旺 开发商面临诸多风险

　　近期，低迷的广东楼市透出一丝暖意：2009年1至2月广东商品房屋销售面积超过500万平方米，同比增长逾两成。但业界普遍认为，广东楼市当前的暖意实质是在政策利好效应和房价持续下调一年之后所展示的平衡，能否持续尚有待观察。

　　从整体来看，目前广东楼市形势仍然严峻，开发商投资意愿下降，仍面临着资金紧张以及消化存量等难题，因此有关专家建议，开发商抓住政策机遇，调整价格，加大促销，提振信心，加速回笼资金。

　　楼市成交量不断走高

　　今年以来，在政策效应作用下，广东1至2月全省商品房屋销售面积534.80万平方米，同比增长21.5%；商品房屋销售额326.87亿元，同比增长27.5%。尤其是进入2月份以后，珠三角主要城市的房地产市场均出现不同程度的“回暖”的迹象。

　　其中，今年2月份，广州市一手住宅交易面积为47.36万平方米，同比上升104.8%。今年头两个月，一手住宅的成交量均明显回升，二手市场的存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积也高达72.8%。在深圳，今年头两个月全市新建商品房销售面积97.76万平方米，同比增加174.74%。其中，住宅销售面积88.72万平方米，同比增加174.85%；二手住房成交同比增加106.28%，达78.2万平方米。而佛山主要区域的禅城、桂城2月份成交量均创下近一年来的单月销售最高值，据分析机构监测，其中禅城区成交面积预计达16.32万平方米，环比上升35.3%，预计三月份成交量还会继续走高。

　　1

　　 开发商仍面临诸多风险

　　从这些数据来看，珠三角部分主要城市的楼市趋旺，购房市民增多，成交量大升。但是业内人士指出，目前，开发商仍遭遇巨大资金压力、巨量的存货，以及仍然浓厚的观望氛围，而这些问题是必须要引起注意的。

　　今年1至2月广东省房地产开发完成投资259.72亿元，同比大幅下降了17.1%，增速比上年同期大幅回落64.3个百分点。开发资金来源也趋紧。同期房地产开发3671个项目本年资金来源合计1199.40亿元，同比下降12.3%。统计数据还显示，历经2003年以来连续5年高速增长周期，2008年广东房价已终结快速增长势头，全省商品房新开工面积、开发到位资金、销售回笼资金等多个指标均出现2003年以来首次负增长。

　　同时，如何消化巨量的存货也是一个严峻的任务。2008年，广东房地产市场消化能力下降，商品房空置面积大幅增加。根据统计，2008年末商品房空置总量1824.61万平方米，较上年末增加245.4万平方米，增幅15.54%。特别要指出的是，今年是商品房集中上市年。近两年，特别是2006年房地产市场热销时不少项目急剧扩张，大量开工面积将积聚在今年竣工销售，开发商要缓解巨大的销售和资金压力，还有待购房者消费信心的全面恢复和市场的持续好转。

　　目前，单凭两个月的销量增长难以判断楼市已经回暖。广州合富辉煌首席分析师黎文江表示，尽管2月份广州一手楼市成交面积同比上升104.8%，但销售面积也只有47万平方米左右，与广州正常楼市每月六七十万平方米的成交面积仍有不少差距。同时，今年广州前两个月的成交回暖，仅仅是均价1万元/平方米以下、占总成交面积70%左右的楼盘，而1万元/平方米以上楼盘没有太大的变化。这种现象也表明，广州楼市是在刚性自住需求支撑起来的，改善性的需求还没有真正回暖起来。

　　楼市进入周期性调整

　　从这两个月放大的成交量可以判断出，楼市潜在市场仍然巨大，只是处于观望状态，并期待开发商推出更有诚意的促销活动和合理价格。因此，在目前的行情下，开发商应该调整价格，加速卖楼，消化存量，而不能因为“小阳春”盲目涨价。实际上，近期广东部分楼市出现的所谓“涨价”，不过只是一种营销策略而已，希望通过这种涨价氛围刺激观望客户入市，而非实际涨价。黎文江分析认为，目前，开发商最关心的还是回笼资金，缓解资金链压力。

　　广州保利地产代理有限公司市场部经理吴定金也表示，经过2008年，开发商应该更加理性了。在掌握当前的市场需求之后，开发商会以合理的价格做好促销工作，并要把这项工作作为一个社会责任来看待。只要以合理价格促销，市场回暖了，资金回流了，开发商就可以求得一个更快的发展。

　　广东省房地产协会会长蔡穗生表示，广东楼市已经进入周期性调整阶段，开发商与其底气不足地猜测何时回暖，不如立足于现状，在调整周期中“精耕细作”，做好产品，练好内功，让企业成长得更为壮实，让今后的市场之路走得更加从容。

　　2 (来源：经济参考报)