成交量、涨幅大幅上涨
刚性需求释放带动成交回暖 房地产市场又出现了热闹景象。
3月30日中午，位于北京市朝阳区石佛营东里的朝阳区房屋登记发证大厅里，前来办理二手房过户登记的人群熙熙攘攘，排队的号码已经发到156号。
排在105号的覃先生下午有急事，他四处询问，希望能花100元从别人手里买一个“上午能办的号”。“我去年9月也来过一次，没怎么排队，没想到今天会有这么多人。”满头大汗的覃先生说。
经常陪客户来办理过户的房产中介老冯告诉记者，去年楼市低迷，过户大厅也比前几年冷清许多。“从1月份开始，买二手房的人明显多起来了，现在这场面跟2007年下半年最火爆的时候差不多。”老冯本人的业绩也比去年大有起色，“春节以后一个多月，已经卖了4套二手房。”
今年一季度，北京住宅市场成交量出现回升，二手房市场回暖尤其明显。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2009年3月28日，北京市二手房成交量已超过3.4万套，一季度同比增幅超过100%，而去年全年的签约量仅7.4万套。交易量和增幅双双创历史新高。同期，期房签约量超过2.5万套，同比增加近八成。
今年以来，全国一线城市住宅市场交易量均开始有了起色，回暖迹象明显。数据显示，上海整个3月成交量约140万平方米，接近2007年11月楼市顶点时的成交量。南京3月商品房日均销售量超过250套，同比增长近10%。广州、福州、杭州、成都、长沙、哈尔滨、重庆等地房产交易量同比都明显增加。
调查显示，近3个月北京单套二手房平均交易面积已经从2年前的110平方米下降到85平方米，首次置业的购房人占据了整体交易量的68%。一手房市场上，能更多享受政策优惠的90平方米以下住房也更受欢迎。不难发现，经过长达一年多的僵持和观望，刚性需求逐渐释放，成为本轮成交量回暖的最大动力。但业界认为，这部分需求经过一段时间释放后，会逐渐回归到一个相对低点。
房价下降，交易持有成本降低
政策对购房者的支持开始见效 业内人士普遍认为，明显的降价是刚性需求释放的最主要原因。
国家发改委每月公布的数据显示，70个大中城市房价同比涨幅从2008年初开始逐月回落，12月份出现自2005年7月以来首次同比下降。环比价格从8月份变为负增长，下降速度不断加快。今年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，环比下降0.2%。
微观层面，前段时间受岁末年初资金压力大的影响，开发商普遍采取了力度较大的降价促销措施，激发了购房者的购房愿望。
政策面不断“出拳”，也给了购房者更多支持。去年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策。如将住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍，下调最低首付款比例，减免交易税费，并适度放宽了二套房的信贷政策等，使房产交易成本和持有成本均明显下降。
“利息和税费的降低，压缩了银行的利润和政府的税收，把实惠都给了购房者。其实也是房价的变相下降。”华远集团总裁任志强在“乐居创新峰会”上告诉记者：“由于营业税等交易税费减免的政策优惠只有一年，促使二手房市场供需两旺，短期内交易量大幅上涨。”
地方政府结合各地实际，出台了一些更“大胆”也更具实效的措施，对交易量的刺激立竿见影。如长沙、南昌、常州等地暂停经济适用房建设，以现金补贴支持老百姓购买商品房。北京、重庆等地政府直接回购存量商品房用作保障性住房。还有一些地区实行购房落户等政策，对销售都起到了一定的推动作用。
仍在打折，存量消化仍需时日
房价大幅上涨可能性不大 在11000元/平方米的特价房迅速售罄后，北京市西四环的某楼盘直接将价格上调到13500元/平方米，同样的情况并不鲜见。交易量的反弹，是否意味着房价也将随之重拾涨势？
对此，金地集团总裁张华纲认为，目前一些楼盘的涨价幅度并不大，更多的是一种“技术性涨价”。“春节期间几乎所有楼盘都打出了最低价，有的甚至已经低于成本。现在很多项目都取消了当时的优惠幅度，折扣少了，但依然在打折。个别项目涨价并不能代表整体房价的恢复。”
同时，巨大的市场存量客观上制约了涨价。截至2008年年末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，达到1998年以来的历史高点。同时，又不断有新的项目竣工，市场存量消化进度仍然缓慢。专家认为，在市场供过于求、企业急于消化存量的阶段，房价很难出现大幅上涨。
在中国房地产协会、中国指数研究院等机构主办的“2009中国房地产百强企业研究成果发布会”上，厦门新景祥投资控股有限公司总裁秦刚接受记者采访时表示：“现在的市场，量比价更重要。大家都希望抓住上半年的形势，尽可能完成全年的销售任务。如果大幅涨价，很可能引起新的观望，反而达不到目的。”
而江苏常州的一位开发商则告诉记者，度过“年关”以后，开发商资金压力普遍减轻，“我们平稳度过今年不会有问题。”
交易量暴涨暴跌，企业投资意愿低迷
回暖持续时间看宏观也看信心 “不能凭交易量的暂时回升，就简单认为楼市就此回暖。”秦刚告诉记者，“目前房价仍然在下降，居民的购房意愿还不高。市场交易量暴涨暴跌，还没有进入持续稳定发展的局面。”
与秦刚的观点相似，记者近日采访的多位业界人士都认为，这波由刚性需求释放带来的成交回暖是阶段性的。房地产市场回暖时间能持续多长，根本上取决于宏观经济的走向。
国家发改委国际经济综合研究室主任王海峰指出，受经济增速下滑的影响，房地产市场的调整周期可能长达3—5年。而在微观层面，对房地产企业信贷紧缩的影响随时存在，大规模的保障性住房建设，也会对商品房市场带来一定冲击。
虽然交易量有所反弹，但今年前两月，房地产企业开发投资意愿仍然低迷。国家统计局数据显示，1—2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅比去年同期大幅回落31.9个百分点。房屋新开工面积1.08亿平方米，同比下降14.8%。企业完成土地购置面积2288万平方米，同比下降30%。完成土地开发面积2647万平方米，同比下降15.5%。
交通银行研究部的一份研究报告也认为，受房地产空置面积增加的影响，未来房价将继续下跌。而目前出台的稳定市场的措施在短期内能刺激需求，并减轻房价大幅下降的风险，但并不会改变房地产行业景气继续下行的趋势。
就在房地产业将目光盯住宏观经济的走势时，其自身已成为许多行业判断经济形势的风向标。记者此前在工程机械企业江苏常林股份有限公司采访，谈及下半年的形势，总经理蔡中青说：“现在我们就看着房地产业。一方面，我们是房地产业的相关行业，房地产形势好，我们日子也好过。更重要的是，房地产市场繁荣还是低迷，最能体现人们对经济的信心。”
(责任编辑：张勇)
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