北京亚奥区域楼盘供大于求 房价将进一步下调

　　受益奥运效应 曾经拒绝回调 消化大批存量 现在仍需降价　光环褪色亚奥抗跌不再

　　合理价格区间：

　　五环内：18000元－20000元/平方米五环外：10000元－13000元/平方米

　　明天，一年一度的春季房展将正式拉开大幕，这也是目前北京唯一一个面向普通购房者的房展盛会。

　　面对琳琅满目的参展项目和目前深不可测的楼市，《法制晚报》联合京城知名新盘代理行亚豪机构为您细数参展项目，集中亚奥、朝青、通州、燕郊四大板块房价的前世今生，以及板块内知名楼盘的各个细节，并根据区域内存量多少、价格泡沫的大小给出最合理的价位区间。让参观房展的购房者全面了解，让您深度熟悉目前楼市，有目标、有理性地逛展会，买房子。

　　奥运效应使亚奥区域房价躲过了2008年各区域房价的大跌，2007年该区域的房价为19941元/平方米，去年涨到了24304元/平方米，目前该区域均价为23152元/平方米。

　　去年房地产市场整体低迷，交易一路惨淡，各区域楼盘均大幅下调房价促销，然而以高端住宅为主的亚奥区域房价却并未因此大跌。然而，今年该区域在售项目尚有171万平方米的存量面积，强大的存量压力加上未来即将入市的供应量，使该区域可售面积不断增加，然而受国际金融形势的影响，该区域目标客户群受金融危机的影响较普通购房者将更大，持谨慎投资态度的购房者将更为明显。汉博顾问执行董事王永表示，供大于求的供需格局加上区域供应特点，使未来该区域房价将进一步合理下调。

　　均价纵览

　　高端项目为主价格相对较高

　　据记者了解，亚奥区域作为北京房地产发展较早的区域之一，目前在售的商品房项目多为均价在20000元/平方米左右的高端住宅。

　　据亚豪机构统计数据显示，目前该区域在售的项目有23个，其中以公寓及含公寓类项目为主，如世奥国际中心、媒体村公寓、盘古大观、华发颐园、融域、冠军城等等，这些项目售价较高，多在20000元/平方米左右，是名副其实的高档住宅。

　　据介绍，该区域供应产品从一居到三居，从五六十平方米的精品居室，到五六百平方米的高档豪宅应有尽有，可供选择的余地较大。

　　除公寓项目外，该区域尚有6个普通住宅项目在售，包括巢东家园、东方郁金香、尚奥库帕、远洋·万和城、公园2008等，这些项目价格多在15000元/平方米以下，户型设计多为八九十平方米的两居到一百四五十平方米的三居。

　　此外，该区域也有2个别墅项目在售。目前在售价格分别是23000元/平方米、50000元/平方米。户型上联排别墅在250-400平方米之间，独栋别墅在400-550平方米之间。

　　区域特点

　　奥运效应影响深价格未现大跌

　　从整体区域房价水平来看，目前该区域在售项目的均价在23152元/平方米左右，与2006、2007、2008年的区域房价相比，呈现出了比较明显的先扬后抑的特点。

　　据统计，2006年该区域的房价水平在11515元/平方米左右，到了2007年该区域的房价已经上涨到19941元/平方米左右了，而到了2008年该区域房价已经达到24304元/平方米左右的水平了。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，从价格走势上看，亚奥区域的房价并没有因为市场疲软而出现大跌的现象，主要有三方面原因。

　　首先,由于2008年前的奥运效应的带动，导致了该区域价值不断提升，推动了房价水平。

　　其次是奥运会的产业升级及重新定位，使该区域具有长足的发展潜力，吸引了大量高端客户，使得房价总体维持在较高的水平上。

　　此外,该区域产品类型多为高档项目，产品品质较高，如盘古大观项目、金泉时代项目等，这些项目性价比较高，且是面向全世界的置业者，因此房价水平自然较高。

　　发展趋势

　　消化存量压力大房价有下调空间

　　亚奥区域在售项目较多，总体供应量也比较大，虽然项目整体的销售情况较好，但由于世界金融危机、国内房地产市场整体低迷等大环境的影响以及2006年以来的调控政策如限外令等因素的制约，有一些项目销售情况还是受到了很大的影响。

　　据亚豪机构统计显示，截至目前，该区域在售项目尚有171万平方米的存量面积，消化存量的压力比较大。

　　汉博顾问执行董事王永表示，亚奥区域作为房地产发展较早的区域备受购房者青睐，加上奥运效应的推动房价一路上涨，受奥运利好影响，该区域在2008年房地产市场一片低迷的大环境下，房价虽然有一定跌幅，但跌幅不大。

　　王永认为，由于该区域多为高端住宅，目标客户群受国际金融形势的影响将更为严重，加之存量大等诸多因素影响，该区域房价仍将有一定合理下调空间。