开发商钻法律空子 制造假象“热卖”涉嫌欺诈

　　法律条文之实为何管不住房地产市场之虚

　　开发商造就“热卖”涉嫌欺诈

　　本报记者 周斌

　　4月10日，北京市住房和城乡建设委员会启动了房产市场执法检查，企业如出现无证售房、延期交房、发布不实销售进度信息、虚假宣传等问题，将被记入不良信用档案，于媒体上曝光；据市建委相关负责人介绍，个别房地产项目发布不实销售进度信息、涉嫌虚假宣传的问题，将作为本次检查重点。

　　此消息一出，立即引起了公众的广泛关注，在楼市“小阳春”真假被激烈争论的当下，很多普通百姓更愿意相信：成交量的反弹只是昙花一现，开发商的违法、违规炒作促成了一些售楼处门庭若市。

　　“永远”的十几套房

　　看房的人很多、电话不断、房源所剩无几、近期价格肯定不会降可能还会涨———4月10日，记者在北京望京地区几处楼盘的售楼处转了一圈，看到和听到了上述情况。

　　看着攒动的人头，仿佛又回到了2007年时的场景。

　　“这是假象！”手抓着一摞房产宣传册，从望京某楼盘售楼处走出来的购房者王研轻蔑地一笑说：“刚才售楼小姐又跟我说‘只剩十几套房了，要买抓紧’，其实2008年年初我就来这看过房，当时的售楼小姐跟我也是这么说的，2008年年底，该楼盘销售人员又打来电话仍然这么说，十几套房卖了一年多，到底是开发商捂盘惜售还是这么长时间没卖出一套？”

　　记者随后查询了北京市房地产交易管理网，输入该楼盘名后显示：至今仍有84套现房未签约。

　　更恶劣的还有，4月6日媒体报道称，在北京市朝阳区东八里庄的一个居委会里，张大妈近日接受了东四环几个待销楼盘的邀约，组织一批老年人到几个售楼中心“签约”，一天管吃喝还净挣50元。

　　“开发商总是制造楼盘热卖的假象，他们自导自演无非是要骗购房者尽快埋单。”王研说，“对于普通购房者而言，真是难以辨别信息哪些是真哪些是假”。

　　是促销还是欺诈

　　“这只是一种销售手段而已，任何商家在做促销时都可能会用到。”4月10日晚，一位不愿具名的某房地产企业副总在接受本报记者采访时表示，“商家此举可能会遭遇道德风险，但这种潜规则好像并没有违反任何法律”。

　　“我一时想不出来有什么法律限制和处罚这些行为，是否构成欺诈法律界也有不同的认识。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波4月11日接受采访时说，“2005年《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》已明确指出：企业发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的，将被记入信用档案予以曝光；对一些情节严重、性质恶劣的，有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布”。

　　中国人民大学商法研究所所长刘俊海则认为，开发商造就的“热卖”行为已经涉嫌欺诈，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。“如果开发商雇托买房、提供虚假的供求关系和尾房数量等，对购房者的购房决策和购房价格产生了重大影响，购房者有权在其知道或应当知道之日起一年内请求法院或仲裁机构变更或撤销购房合同。”

　　房产市场忽悠悠

　　近年来，购房者与开发商之间的冲突不断，开发商频频“造假”是主要原因之一，除了雇托买房、提供不实销售进度信息外，大量的不实信息也出现在其宣传和广告中。

　　“签约前吹得天花乱坠，宣传册上描绘得十全十美，迷迷糊糊签了约，立即从天堂掉入地狱，之前的承诺合同里没有，开发商都不兑现。”一位购房者指着宣传册边角一行“本广告内容解释权归开发商所有，一切以合同为准”的小字气愤地说道。

　　中国青年政治学院消费者保护法研究中心主任张严方指出：“目前房产广告中存在着：会引起误解的词句；吹捧；蓄意隐瞒三大问题。”

　　“根据广告法等相关法律法规的规定，房产广告中应当包括广告主全称、销售许可证、楼盘坐落的具体位置等信息，但其中一些广告非但信息不完整，还出现了一些抽象、模糊和绝对性的词语，甚至发布靠近中心城区、CBD圈范围之内等不实信息，导致购房者产生了错误判断。”郑州市房地产广告管理办公室主任张建新4月11日对本报记者称，自去年9月份以来，市房地产广告管理办公室通过口头、书面形式要求一些违规广告主进行整改，但仍有10家广告主拒不整改而被公示。

　　开发商钻了空子

　　“由于广告法等法律规定，违规广告的处罚权在工商部门，而工商部门因为并不十分了解房地产行业的专业信息，与房地产相关的文件、备案又都在建委、房地产管理部门，往往导致处罚不及时。”张建新表示，为了一改此局面，郑州市于去年在全国率先由市房地产管理局和工商局共同组建了房地产广告管理办公室，动态监测，每月发布监督报告，发现问题及时向房地产管理部门或工商部门汇报，取得了良好的效果。

　　但张建新指出：“广告法是事后监督，即便对违法、违规企业进行了处罚，但负面的影响已经产生。”

　　其实除广告法之外，民法、消费者权益保护法、反不正当竞争法等法律中都有对商家包括房地产商造假行为的相关规定，但房地产商的造假行为依然屡禁不止。这其中有房地产商逐利的客观因素，也有法律的不够完善。

　　“目前消法关于经营者义务的规定就存在着一些缺陷，例如该法第十九条规定：经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实性，不得作引人误解的虚假宣传。其中只涉及到经营者的宣传行为，没有涉及标价行为、合同公示行为、说明行为等提供消费者信息的行为；只规定了真实性的要求，而没有规定充分性的要求，真实但不充分的信息也可能误导消费者。”张严方说，明确经营者的义务和严格责任有助于淘汰非法经营者，“在消法修改讨论中，专家们已经注意到了这一点”。

　　本报北京4月12日讯