北京高档住宅售价持续下跌 商铺租赁需求仍疲软

　　今年第一季度北京高档住宅市场售价仍然持续下跌。今年年初，尽管北京住宅市场的总体销量强劲增长，但绝大多数的豪华住宅项目成交极其清淡，众多项目甚至“颗粒无收”。由于市场对豪华住宅项目的需求疲软，迫使开发商继续降价。一季度北京豪华公寓的售价较上季度下跌6.9%，降至22151元/平方米；同期别墅的售价则下跌5%，降至19280元/平方米。

　　受全球金融危机影响，跨国企业在华扩张步伐放缓，导致豪华住宅的租赁需求(主要来自外籍人士)继续走低。豪华公寓的平均租金较上季度下降15.9%，降至91.7元/平方米/月。与此同时，豪华公寓市场空置率持续上扬，涨至22.9%。仲量联行北京研究部主管马安平指出，受全球经济持续衰退以及将于今年竣工的新增供应大量增加的双重影响，北京高档住宅的租金水平将持续走软。从销售的角度来看，目前的市场售价仍未调整到足够吸引潜在买家重返市场的水平。

　　与此同时，降价带动了成交量回升。去年全年整个北京住宅市场表现低迷，成交量较2007年暴跌了40%。今年1-2月，受新完工项目降价的带动，北京住宅市场销量大幅反弹。一级和二级市场的日均成交量达到500-600套，接近2007年的历史高位。不过，随着3月份市场成交量的下降，这种销量急剧攀升的势头便戛然而止。鉴于政府似乎并不打算实施新的救市举措，众多潜在购房者继续持币观望。预计今后一段时期，除非房价大幅逆转、市场行情好转，否则其成交量将难以维系持续回升的态势。

　　今年第一季度，由于零售额增长放缓以及零售商关注其业务的整合而非扩张，使得北京商铺市场交投清淡。考虑到近期增长前景日益不妙，部分奢华品牌零售商已推迟新店开业的计划，甚至关闭了其盈利状况不佳的店面。另外，新近竣工和即将竣工项目的预租赁率降低，也反映了市场需求放缓的状况。

　　仲量联行指出，此前，于去年竣工的众多购物中心以极高的租用率开业，曾一度使得市场空置率保持在相对较低的水平上。但优唐(U-townMall)(总建筑面积11万平方米)和国瑞购物中心(GloryMall)(总建筑面积13万平方米)在今年第一季度竣工，将商铺市场的总体空置率从2008年底的10%推高至15.7%。在市场空置率不断上扬以及租赁需求疲软的双重影响下，本季度北京购物中心的平均租金较上季度下跌5.9%。

　　由于部分开发商采取观望态度，购物中心的开业势头受到抑制。租赁市场表现疲软以及新增供应强劲，已导致部分购物中心的开发商被迫推迟开业。由于零售商目前主要关注于业务的整合，部分即将开业的购物中心已发现难以吸引其理想中的零售商前来开店。仲量联行预计，今年随后的3个季度总共将有120万平方米的新增商铺竣工，但其中的50%可能推迟开业。

　　商报记者 陈志平 (来源：北京商报)