中介:广州楼市5月或短期调整 集中优势区域开店

　　广州首季度二手成交火爆，“成交量环比增70%”、“成交量翻倍”等字眼出现在各大中介的成交报告里。生意做不过来就增加人手，再做不过来就开分店，这是中介老板最实际的做法。近期中介不约而同出现小型“开铺潮”，各品牌新开分店的数量不多，为10间以下，与2007年“10店齐开”豪气干云的做法大相径庭。去年地产行业经历阵痛，市场萎缩导致中介行业裁员缩铺。今年年初，积聚的购买力一下子爆发，且最主要的是，国家对楼市的调控改为扶持，各中介公司老板新开店底气足了。不过由于经济大势令人忧虑，中介公司开分店也采取稳健态度，有开100间的能力，只开10间来试水。各中介负责人在被问到对后市的看法时，他们也不约而同表示——审慎乐观。

　　首季度一次性付款买房比例创新低

　　满堂红研究部统计数据显示，由于利率降低，市民选择贷款买房意愿大增，一季度广州二手住宅买卖一次性付款的比例创下新低，其中2、3月仅为21.4%，与降息之前相比跌了大约10个百分点。

　　从2008年9月份后，央行五次降息和推出房贷七折政策。以一套总价50万元的二手房为例，假设首付15万元、商业贷款35万元，还款期限20年，2008年9月降息之前按照基准利率月供为2890.62元，到2009年月供就仅需2495.41元，减少395.21元；如果还能够向银行申请到七折的最优惠利率，那么月供就减为2150.56元，总共减少740.06元，相当于比以前买房的月供少了大约1/4，购房者的置业门槛大大降低。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，第一季度广州楼市的“量增价升”与房贷政策的放宽和优惠利率的执行有很大关系。特别是二手楼市，由于买家预算相对有限，对于月供的变化更加敏感，月供的减少让不少之前犹豫不决的买家就此下定决心，对楼价的承受能力也因此提高。据悉，目前广州的商业银行已普遍放宽二套房贷政策。

　　业内人士认为，第一季度一次性付款买房人数的减少，除低利率因素外，还与股市回暖有关。进入2009年，中国股市在多方利好刺激下稳步走牛，吸引了众多资金回流。一些原计划“离场”买房的置业者也因此放弃一次性付款的打算，用按揭买房省下的现金炒股获利。同时，通过股票市场获利的资金也不断流向楼市。尽管3月份CPI同比下降1.2%，但由于美元走弱，国际市场原材料上涨势头已引起国内投资者对后市出现通胀的担忧，而楼市作为国内少有的可靠投资途径之一，买房保值的观念又有所抬头。一些持币待购的置业者开始担心，一味的等待可能没有等到楼价下跌，反而让手头的现金贬值，因此开始寻找机会适时入市。不过，业内认为这种心态不可与2006年、2007年楼市高峰期的投资气氛相提并论。(记者李凤荷)

　　3月二手楼成交量同比增近八成

　　据广州市国土房管局最新公布的数据显示，3月份全市十区二手住宅交易登记面积为49.53万平方米，同比增加77.7%，环比增加37.9%。合富置业数据显示，3月份二手住宅成交出现较明显增幅，成交均价为7700元/m2，同比增幅4%。

　　3月份广州二手住宅交投活跃，主要是楼市调整而累积的刚性需求持续释放，刚性自住买家入市积极性增加。合富置业成交数据显示，3月份60~80平方米二手住宅成交比例达30%，而80~100平方米二手住宅成交比例达22%左右，显示受用家欢迎的实用型两房和小三房仍是最畅销的户型。成交主力为首次置业者，单价5000~8000元/m2二手住宅成交最旺，比例超过40%。另外，10000~13000元/m2单价段的中高档二手房交投活跃度上升较明显，3月份该单价段成交比例接近15%，与上月相比市场份额扩大了4个百分点。该单价段成交集中在天河、海珠和老城区。

　　在众多二手买家中，有一群长线投资者，他们的入市带动小户型在3月份出现明显的上升势头。合富置业成交数据显示，3月份面积在60平方米以下的小户型单位成交比例高达20%，环比增长超过两成。租赁交投畅旺的公寓或是小户型主打的楼盘，投资价值都受到长线投资者的认可。万家物业市场总监刘广浩表示，从4月份前两周的成交情况看，二手市场将难以维持3月的火爆势头。然而由于有相当一部分之前处于商讨阶段的交易延至清明节后成交，因此预料4月交投总量仍将高于去年同期。

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　　 开店策略：不求数量求质量

　　地产中介在楼市调整期内重开分店，把单店生存能力放在第一位。各地产中介负责人表示，与2007年相比，铺租回落不大，开铺成本与两年前相若，他们考虑最多的是新开的分店能做多少生意。何庆祥生动地向记者形容，开一家分店就像生一个小孩，肯定要想着如何养大他，不会生出来又不管他的死活。

　　李粤湘表示，中原历年的滚存储备，足够有能力开100间分店，不过目前只是选择开10间分店左右。中原各分店在楼市调整期进行转型，目前不再是单纯二手代理。大部分分店纷纷代理本区内小型一手盘尾货，既与公司一手代理着重大客户有所区别，也扩充了收入来源，这在珠江新城、海珠和花都都有成功例子。

　　2006、2007年楼市扩张期，各公司开店决策往往是自上而下，如今在楼市调整期，各中介行讲究的是上下齐心、通力合作。潘宇豪表示，大规模开店要看市场承受力和市场需求量。在开店选择上他们采取开放态度，充分听取区域总监的意见。何庆祥表示，他们开店先是由区域主管和总监提出，公司分析后决定全力支持前线总监，选铺也是以前线总监为主。

　　方圆地产和百富诚金发物业在本次“开铺潮”中依然按兵不动。方圆地产副总经理李峥表示，他们不会刻意扩张规模，有必要才会再开分店。就算是要开店，也只会集中在白云、芳村等特定区域的大型楼盘。广州百富诚金发总经理徐永德表示，他们也有意在越秀和荔湾开设分店，目前还没有找到合适的地点。作为中型地产公司，他们不会在全市范围内开分店，只会集中在老城区。

　　今年开门红 集中优势区域开店

　　据广州市国土房管局的数据显示，2008年广州市全年二手成交面积为452.99万平方米，今年首季度广州市二手交易面积为128.94万平方米，其中三月成交面积为49.53万平方米，同比增加77.7%，创下了近一年来的新高。去年二手月均成交面积约为37.74万平方米，今年头三个月月均交易量为42.98万平方米。各中介成交量、中介佣金收入，直追2007年楼市高峰期。

　　经过2007年底楼市逆转的洗礼，广州地产中介开店不再是“大撒把”，而是集中在优势区域做大做强。合富置业副总经理潘宇豪表示，合富已经过了为追求规模而大量开店的阶段，目前开店是微观选择，即看到某区域板块成交量大且成交活跃，才会选择在那里开店。潘宇豪认为，从趋势上看，广州市区内一手楼会越来越少，他们会集中在市区范围内开店。

　　广东中原市场总监李粤湘说，他们也密切关注各个区域的成交情况，分阶段扩张。开店重点要看中原在各个板块的市场占有率，目前集中在有较多次新房和商品房供应的区域。满堂红研究部经理周峰说，该公司目前仅在富力桃园新增一家分行，其他地段暂时未有新开店计划。在富力桃园开店，主要是考虑其入住客户数量和竣工年限，此时将会有一波“换房”潮。

　　周峰分析道，楼市调整期内，中介行会保留相关人才和经营能力相对较高的店铺。楼市目前仍处于“局部调整、局部回暖”态势，在店铺成本远高于人员成本的前提下，品牌中介行会先采取招聘人员，补充现有店铺的人员数量，从而服务于快速增加的客源的方式。在确定二手楼市处于正常的回暖通道内时，可以考虑进驻一些楼龄在6至7年间、居住户数在3000户以上的次新楼盘社区，该类楼盘的换房潮刚好在这个时段出现，盘源有保证。又或者进驻楼龄在3至4年间的超高档住宅板块，该类楼盘也在此时会有相对集中的租赁货源涌现。

　　大中介开店放眼广州市区范围，中型中介公司着眼点则放在本身的优势区域。德诚行总经理何庆祥告诉记者，他们最近四店齐开，选点考虑也只限于本公司的优势区域，以老城区和花都区为主。德诚行2008年缩铺调整前在花都有较多分店，本次也在花都重开一个分行。顺驰不动产有关人士表示，他们今年在天河新开两间分行。他们把天河和越秀视为经营重心，因此新开店也选择在这些优势区域内。

　　各中介对后市仍持谨慎乐观态度

　　今年头三个月成交放量，二、三季度楼市趋势会如何？各大中介负责人不约而同地用“审慎乐观”来形容他们对后市的看法。实体经济与楼市的表现息息相关，经济大环境不佳，地产中介不敢过分乐观。

　　潘宇豪表示，楼市表现不会脱离实体经济。目前的经济不如以前，因此他认为今年余下时间楼市会缓和发展，“量增”是必然的，至于是否“价升”，他认为买家远比2007年时要理性，业主“反价”也不追。李粤湘认为，目前成交放量，银行第一季度发放贷款就占了全年指标的45%，余下时间是否会收缩就很难说。此外，广东2月份出口下降两成，金融海啸阴影未除，经济大环境影响楼市表现。二、三季度楼市会呈半胶着状态，同比去年成交会略有升幅。

　　周峰则认为，4月上半月，广州二手楼市交投仍能保持2、3月的快速增长，同时市场“反价”潮在持续。4月下半月，受一手开发商在售楼盘价格作相应的促销让利，部分客户逐渐转到市内一手楼选购心仪物业，二手楼市的客源有所减少，买卖成交速度也有所放缓。预计5月份开始，市场再次进入短期“整理”阶段，买卖双方的博弈又将持续。而这波“整理”行情到6月下旬结束。今年下半年的广州二手楼市表现会优于上半年，届时投资客的入市情绪会比现时高涨。

　　德诚行总经理何庆祥认为，今年年头成交量爆发，引爆了积累下来的顾客的购买力，也将促使部分准备买房的消费者停止观望，毕竟自用的买家有“跟风”的习惯。从去年12月至今，他也观察到中小型炒家入货意愿加强，“以往是看都不看，现在都会问有什么笋盘介绍”。

　　李峥认为，楼市缓慢调整，下半年一手开发商的货量也相当大，他对前景谨慎乐观。顺驰不动产有关人士认为，经济大环境不好，楼市不可能脱离实体经济而有突出表现。徐永德表示，从各行各业来看，经营环境并不好，成交火爆的楼市已脱离实体经济。楼市走向还要看消费者信心和股票市场的表现，楼市拉锯战在所难免。(记者吴润洲)

　　2 (来源：广州日报)