北京二手房成交井喷后可能将滞涨

　　北京二手房成交井喷后或将滞涨

　　■本报记者 张一鸣

　　中介和交易者感受春节后的井喷

　　报价95万元的房子最终郑小姐以85万元的价格出手了，这个低价虽然让她觉得有些心疼，却还是迫于资金的压力卖了，2008年3月中旬正式在卖房合同上签字。

　　几乎是前后脚的工夫，一套去年6月份就挂在网上却无人问津的房子也在今年3月售出。而卖房人张小姐由于要离开北京而不得不降价售房，最终的成交价与早期报价相差15万元。

　　类似的事情还有很多。2008年向本报记者咨询卖房的人几乎都在今年3月份以远低于报价的价格把房卖掉，而一些拜托记者寻找二手房源的买房人也多数在春节后购买到合适的房子。

　　2009年春节似乎成了北京二手房市场的分水岭。春节之前，看房人少，房地产经纪公司卖房难；春节过后，买房人突然冒了出来，成交量骤然放大。3月北京二手房市场成交量突然冲到1．8万套，这样的状况让许多房地产经纪公司都吃了一惊。

　　“春节前我们预料到节后会有一定的恢复，但没想到来得这么快。”北京链家地产市场研究部的一位人士告诉记者，让他们最为吃惊的不是成交量最高的3月份数据，而是2月份突然增加的看房人和成交量。在2月份看房人暴增的基础上，3月成交量能够创下新高也就不奇怪了。

　　郑小姐也没有预料到春节后会有那么多人来看她的房子。她告诉记者，去年12月房子报价还在95万元时几乎没人来看房。一直到春节过后，经纪公司的人突然领来了不少客户，却因为报价高而没有谈成。而后在经纪公司工作人员的反复游说下，郑小姐最终将房价调整为85万元，调价的当天房子就被买走。

　　事实上，从2月到3月间，北京的二手房成交量确实出现了井喷式的增长。北京市房地产交易管理网成交数据显示，成交量已达到1．8万余套，创二手房有史以来单月成交最高记录，甚至高于楼市最为火暴的2007年。

　　与此同时，3月份二手房市场的成交价却比2月份出现小幅回落。链家地产市场研究部统计数据显示，3月份二手房成交均价9816元／平方米，相比2月份微幅下降0．6％。

　　“尽管3月的需求和成交涨势都很明显，但总体上而言，前期二手房交易周期拉长的影响仍然存在，因此业主对价格上涨的预期并不十分高，客户则是经过观望以后对房产价格有了更为理性的预期，双重因素影响3月整体房价仍然企稳。”链家地产市场研究部的人士指出。

　　买房人心态主导楼市走向

　　尽管前期走势强劲，但对于未来一段时间里二手房市场的走向，多数经纪公司人士均持谨慎乐观态度。

　　链家地产的人士认为，尽管二手房市场已连续两个月成交量显著上涨，但总体价格始终企稳，这说明当前价格基本符合交易双方的预期，而由于过去一年的观望让绝大部分需求者的消费观变得成熟理性，因此未来房价的市场调节也将更多地从需求的意愿出发，即继续保持总体平稳的趋势。

　　而二手房的成交量在冲向3月份的高峰后是否能继续保持在一个相对高峰的状态，还是在累积需求逐渐消化后成交有所回落？

　　北京市房地产交易管理网成交数据显示，4月1日—15日，北京市存量房成交达到9784套，相比3月份同期涨幅为18．4％，而有房地产经纪公司调查的数据表明，4月的买房人中35岁以下年轻人购房比重已经达到二手房总成交量的65％左右，受到购买力限制，这部分人群更加倾向于总价70万—90万元、面积60—90平方米的房产。

　　“经过2月份以来的集中消化，小户型低总价的房源所剩数量并不多，整个二手房市场中的可售房源数量也明显减少，许多房地产经纪公司都在找房源。”北京21世纪不动产的人士告诉记者，他们在3月上旬就开展了“房源风暴”活动，集中了大量优质房源。

　　事实上，二手房成交量最大的3月份，北京很多房地产经纪机构二手房源已经全面告急。自去年11月二手房成交量连续快速增长以来，不少中介手中的房源库存量急剧下降，个别区域供求比甚至达1∶8或1∶10。

　　这种现象助长了二手房业主临时提价的行为，2007年年中那种每平方米一夜涨价上千元的现象又出现了，并大大拉低了交易成功率。

　　但据21世纪不动产监测，进入4月，北京二手房供求失衡的趋势已大为缓解。一方面是像3月那样成交量迅猛攀升的势头是很难持续，4月上半月的增幅已有所回落，库存消化速度下降；另一方面，所谓楼市“小阳春”、“回暖”的景象，也令一批原本还在犹豫、观望的业主将手中的房子投入了市场，房源大为增加。

　　成交量的增长、二手房业主的加价使得近期二手房价略有上涨。但21世纪不动产高级分析师孟奇称，随着供求失衡趋势的缓和、房源的增加，二手房价格已缺乏上涨的动力。二季度二手房价将呈滞涨的局面，但成交仍较为活跃。整体上北京二手房成交量和价格将在约15％的波幅内振动一个季度左右的时间，然后趋于稳定。