郑州“救”楼市 放弃经适房改买商品房可享补贴

　　放弃购买经适房而购买90平方米及以下普通商品住房每平方米补贴600元；企业自愿降价20%可作为限价房；实物配租保障对象可以成本价的70%购买廉租住房……昨天，郑州市房管局召开新闻发布会宣布，郑州市政府下发《关于进一步加快房地产健康发展的若干意见》，并首次向市民承诺办好2009年十件实事，其中，5月5日开通房管服务热线67889900，24小时专职受理群众有关房地产业务咨询、意见反馈、行风投诉、违法举报、电话信访等工作。

　　新政之保障性住房 加大政策扶持力度

　　在保障性住房方面，以关注民生为主，加大政策扶持力度，积极促进住房消费。《意见》实施的时间截止到2009年年底。

　　17000多套经适房可上市交易

　　对2005年10月31日前购买的经适房，按150元／平方米向市财政交纳土地收益等相关价款后可换发商品房所有权证，实施无障碍上市交易。上市交易后，原房屋所有权人不得再次享受保障性住房优惠政策。据悉，目前，郑州市这样的经适房有17000多套。

　　企业自愿降价20%可作为限价房

　　《意见》规定，已达到预售条件的普通商品住房，凡开发企业自愿以低于同地段同类型普通商品住房20%的价格销售，经有关部门按限价商品住房有关规定核准后，可作为限价商品住房。

　　记者从郑州市房管局了解到，今年要推进1~2个限价商品房试点项目建设。目前，郑州首块限价商品房用地已通过了招拍挂程序，即将开工建设。成功后再在全市进行推广。目前，郑州市限价房管理办法仍在征求意见完善阶段，具体细则将在今年出台。

　　放弃经适房改买商品房可享补贴

　　郑州市内五区2007年12月31日前已取得“经济适用住房购房资格证明”的家庭，如果自愿放弃购房资格转购普通商品住房，对其购房面积90平方米以内部分给予每平方米600元补贴，其中市政府补贴500元，项目所在地区政府补贴100元。所购房屋5年内不得上市交易，未满5年上市交易的，须全额退还按政策享受的补贴款项。所购房屋产权满5年后为完全产权。货币补贴的具体操作办法正在研究。实施廉租住房租售并举制度

　　实施廉租住房实物配租房源租售并举试点工作，允许实物配租保障对象以成本价的70%购买廉租住房，产权性质参照经适房相关规定办理。

　　所谓廉租房“租售并举”，其实就是廉租住房可租可售，承租人购买廉租住房，可一次性支付购房款，也可以按比例分期付款，购房人拥有有限产权，但不得直接上市交易。5年后，在按规定补足优惠税费、土地收益等相关价款后，就可完全取得房屋的所有权，并可上市交易。

　　新政之旧城改造 调整套型结构比例

　　《意见》要求，城中村和旧城改造项目的套型结构比例要根据市场供应和需求情况，由市房管部门向市政府提出具体的关于调整套型结构比例建议，市政府依法对城中村改造和旧城改造项目的套型结构比例进行调整。

　　截至目前，郑州市已批准95个城中村(组)(含144个自然村)实施改造，约占城中村总数的63%。今年将严格审批新的城中村改造计划，除了一些重点项目沿线涉及的城中村项目外，暂时不再批准其他项目。

　　之前的规定，要求套型建筑面积90平方米以下住房要占70%，今年将根据实际情况，适度放宽套型结构比例，逐步降低过渡性廉租住房和周转住房的配建比例。

　　新政之货币化补贴 一次性发放住房货币化补贴

　　行政事业性单位住房货币化补贴对象购买普通商品住房的，按补贴标准一次性发放货币化补贴。据介绍，2002年，郑州市出台了《郑州市住房货币化分配实施办法》，“补贴标准相对较低，且发放方面也存在一些问题。具体新的补贴标准需要核算后交市政府审批才能执行，标准应该会综合目前的房价水平，有一定提升”。

　　新政之管理 收费延缓收取开发商费用

　　受金融危机影响，不少房地产企业资金链紧张。《意见》要求，加大与金融部门的协调力度，支持企业合理的融资需求，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。

　　凡年内开工建设的房地产开发项目，在开发企业做出缓交书面承诺后，其城市基础设施配套费等行政事业性收费和劳保基金、墙改基金等政府性基金，延缓至办理商品房预售许可证时收取。

　　新政之预售资金 建立预售资金监管制度

　　尽快出台《郑州市商品房预售资金监管办法》，规范预售资金的使用，防止出现新的问题楼盘，切实维护购房者权益；商品房预售实行预售审批前公示、预售许可后公示和售房场所现场公示，提高市场透明度，确保群众明白置业、放心置业、安全置业。

　　建立健全风险预警机制。完善房地产市场预警预报体系，健全市场监测分析机制，加强市场信息披露，及时发布“郑房指数”，为政府决策、企业经营和居民购房提供服务。

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　　 观点一

　　新一波“救市”助销存量房

　　河南省房地产业商会副会长兼秘书长赵进京认为，对房地产市场来说，《意见》特别是在市场存量房的处理上，通过政府财政补贴促进销售，值得市场期待。从民生角度促进行业发展，走在了全国其他城市的前面。

　　据不完全统计，目前全国存量房面积已达2亿平方米。市场存量房这一“定时炸弹”如何解决，是各地政府都要面临的一个棘手问题。当然，存量房的形成有特定原因，因为当时的开发企业是在高融资成本、高土地成本、高建筑成本的背景下开发的，赔钱销售肯定不现实。

　　房地产开发又是一个多角债的关系，存量房销不出去，开发商还不上银行贷款、付不出工人工资和施工企业建筑款。开发商一旦资金链断裂，很容易形成烂尾楼，又会坑害购房者。

　　可以说，存量房是一个社会问题，政府通过补贴促进存量房销售，对开发商、购房者来说都是利好消息，也是保经济增长的重要举措。

　　观点二

　　新政策能否救市尚未知

　　中原地产河南公司董事总经理冯建军分析，去年到今年以来的楼市总体上是以观望为主，买房人和开发商博弈的状态并没有改变。

　　在这种情况下，郑州市房地产“救市”政策出台了。概括起来，“救市”手段包括补贴、降价、放限。

　　“放弃购买经适房而购买90平方米及以下普通商品住房有望每平方米补贴600元。”这个政策力度不够，成色不足。因为补贴的额度过小，且目标人群范围太窄，除了对小部分有刚性需求的购房者有一定吸引力外，对房地产市场的刺激值得怀疑。

　　“凡开发企业自愿以低于同地段同类型普通商品住房20%的价格销售，经有关部门按限价商品住房有关规定核准后，可作为限价商品住房。”降价对百姓而言是好事，但对“自愿”的开发商来说，无异于“割肉”套现。这可能只是政府的一厢情愿。开发商会算账，只要商品房利润高于限价房利润，开发商就会扛着、挺着房价。这是政府与市场进行博弈，而开发商只会考虑利润能否增加，实现利益最大化。而且这个政策的可操作性如何，在环节和审批程序上怎样规范，在执行过程中会不会走样等都是问题。“同类型普通商品住房”的价格如何评定也考验着政府的公信力。

　　“对2005年10月31日前购买的经适房，按150元／平方米向市财政交纳土地收益等相关价款后可换发商品房所有权证，实施无障碍上市交易。”真正符合经适房条件的业主会不会将自己的房屋上市交易？2006年，郑州市的经适房开始实行公开摇号销售。那么之前的经适房可能会有一部分不符合条件的购买，那么，以较低价格购买的经济适用房，现在交上每平方米150元的价款就可以上市交易，会不会让这部分人从中赚取差价？

　　年初，住房和城乡建设部有领导指出，目前，各地房价出现了一定的回落，但仍高于普通居民支付能力。随着“价格和支付能力”这一市场的核心矛盾逐渐浮现，要刺激市场需求回升，最好的“药方”仍然是降价促销。有业内人士认为，郑州市政府在此做出了一定的努力，市民能否真正得实惠，房地产市场能否真正平稳发展，才是检验政策成败的唯一标准。

　　2009年郑州市房管局十件实事

　　昨天，郑州市房管局局长王万鹏宣布了今年要为群众实现“十件实事”，各件实事具体到领导，由各个部门负责，建立责任追究制，列入年度目标考核。

　　一、廉租住房实物配租房源试点租售并举二、经济适用住房“阳光管理”三、提升物业管理水平

　　四、实行预售资金监管，防范房地产风险五、推行预售审批前公示、预售许可后公示和售房场所现场公示制度六、实行新闻发言人制度

　　七、开通房地产服务热线

　　八、缩短办证时间，方便为民服务

　　九、解决历史遗留办证问题

　　十、加快住房货币化补贴的发放

　　2 (来源：大河报)