物业税开征风声又起

　　本报记者 张君花

　　传言数年的物业税开征风声又起。25日，中国政府网公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。

　　有家认为，该通知实际上是将物业税提上研究立法的日程，相信该新税种出台不会太久。也就是说，长期停留在理论探索层面的物业税，这一次真的要来了。

　　置身于波涛汹涌的住宅商品化浪潮中，物业税的开征事关我们每个人的切身利益。也正因如此，此消息激起了社会舆论空前绝后的想像与论争。渐行渐近的物业税，是否真的能够降低房价？我们的居住生活与理财思路，又将因此发生怎样的改变呢？

　　■开征物业税真能平抑房价吗？

　　历时近六年，物业税的征收终于告别理论阶段，在政策层面提到了议事日程。

　　关于物业税的影响，早在这一设想设立之初，就有一个最能打动人的说辞：物业税是遏制房价上涨的手段。更有具体的测算说，物业税开征后，大约房价能下降40%左右———后有保守的说法认为降幅是20%。我以为这只是盲目乐观、一厢情愿的说法而已。

　　首先从这一税种设立的初衷看，是为了改变住宅保有环节税赋畸轻的状况，抑制住宅投资行为，通过抑制需求平抑价格。但近年来房地产投资行为的骤增，有其深刻的社会背景。城市化初期急速释放的市场需求，导致房价大幅上扬，是人们长期投资的内在驱动力。在此背景下，不动产长线投资人群中有两支力量不容忽视：其一是以投资不动产来弥补社会保障功能的不足，投资为养老。另一类则是灰色收入阶层，存款实名制以及投资渠道的缺乏，使得房地产投资已成为灰色收入差不多唯一的安全通道。对于这两类人群而言，长期持有，追求租金收入和资产保值，是其投资的主要目的。物业税的征收，的的确确能够加在住宅保有环节的成本，但在一个供小于求的市场，最有可能产生的结果是：税率将变为租金转嫁到租赁者身上。物业税到底能令投资需求减到何种程度，尚需观望，其对价格的影响也不能盲目乐观。

　　至于人们常说的房价可能下降40%或者20%，则是就物业税征收的大前提而言的，也就是物业税理论框架设定之初所说的“明租、正税、清费”，但对于这样一愿望，我也难以抱有乐观的态度。

　　先来看明租，也就是明确土地出让金的价格。传说是由原来的一次交付改为70年交付。且不说在房地产这样一个需求钢性的市场，成本降低与价格的下降是否形成对等；单论此行能否达到预期效果，就足以令人怀疑。众所周知，目前土地已成为地方政府重要的财政来源，业内权威媒体曾报道说，有地方政府为哄抬土地拍卖价格，居然让开发商托市。此种背景下，即使租金一次交付和分年缴纳是“背着抱着一般沉”，地方政府也会千方百计地使短期利益最大化。

　　至于正税和清费，更是一个老掉牙的话题。房地产税费关系之复杂，可以说空前绝后，前些年业内有个说法—————一个开发流程需盖100多个章，缴纳数十种税费。

　　房产税的开征能否一次性理顺这些关系，令人怀疑。多年前我曾与房改资深人士探讨房价高的源头，说到各种名目繁多且明显重复征收的费用，问能否取消。他的说法是，许多部门的人是靠这部分费用养着，费好取消，人怎么办？一晃十年，各种收费果然没减去多少，而且“羊毛出在猪身上”，由普通购房者背负这些不合理税费的状况依然没有改观。

　　分析至此，对于房产税征收后的房价，我显然不能再抱乐观态度。即使如此，对于这一税种的征收，我仍然持支持的态度。因为只有发现问题并积极寻求解决的办法，社会才有实现公平与进步的希望。我想表达的是：一个药方只能治一种病。就如房地产税，只要起到稳定市场和社会公平的作用就已足够。至于降低房价，则需要交付给一个科学、合理的政策体系来解决，同时也是各种力量博弈的结果。对这一税种寄予的希望越多，失望肯定会越多。尤其值得财政部门注意的是，千万不能将房价下降这一不可能立刻出现的结果，作为确定税率及征收范围的依据，否则，对于普通百姓而言，房价没降，没来由再多加个房产税，岂不是雪上加霜。

　　■空转表明实收仍有障碍

　　专家预测短期内空转将继续

　　前期物业税“空转”试点过程中暴露出中国目前开征物业税仍面临障碍。

　　首先需要建立完善的不动产登记体系。比如在北京，就有40%的房子产权未落实，此外，一个家庭以多人名义购房、异地购房等现象的大量存在，呼唤全国联网、科学、完善的不动产登记体系的建立，这也是物业税征收体系建立的前提。

　　再者是评估能力的提高，物业税将以不动产的市场现价为征税的税基，因此，高效的批量评估技术的运用，是获取所有应税不动产市场现值的基础，但目前从业人员数量和水平都有待提高。

　　还有就是纳税人的心理接受程度。物业税是新增的一种新税，如果在没有减少其他税的前提下征收，纳税人缺乏为财产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，可能出现大面积欠税。

　　基于上述因素，专家预测，真正开征房地产物业税至少还要一段时间，而且不会完全照搬国外的模式，征收额度不会太大，物业税“空转”试点仍将继续。

　　■国外的物业税

　　物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。

　　物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

　　□美国

　　拥有房产后每年须交不动产税给州政府。税率幅度在房产价值1%到3%。

　　□加拿大

　　政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。

　　□法国

　　政府采用土地年度税形式征收不动产税。

　　□荷兰

　　地方政府和中央政府课征财产税，主要课税对象是房屋。

　　□新西兰和澳大利亚

　　政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收不动产税。

　　■行业观察家

　　□前提是改变房地产不合理税费

　　顾云昌(中国房地产及住宅研究会副会长)：在开征物业税的同时，同样对房地产的税收体制都要进行改革。如果说开征物业税的同时，把交易领域的税收、税率降低，把开发环节税费混杂的情况能够改变，这样使房地产方面过去不合理的税收能够改过来。

　　□要考虑政策衔接性

　　牛凤瑞(社科院城市发展与环境研究中心研究员)：我国买房人在买房的时候，实际上已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金，且已经交讫，从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此开征物业税，须考虑政策的衔接性。

　　□能平抑房价吗？

　　常淑娟(北京千万家房产经纪有限公司市场总监)：房价下降与否，是一个市场行为，物业税对平抑房价绝对是个有利因素，但需要其他因素的相互配合。

　　□扼制地方政府卖地冲动

　　胡景晖(我爱我家房地产经纪有限公司副总裁)：开征物业税可以使地方政府避免单纯通过卖地来获得资金的短期行为，并可以在一定程度上引导地方政府把眼光放得更长远，更加关心地方未来经济社会长期发展。

　　□抑制房地产投资行为

　　刘桓(中央财经大学税务学院副院长)：房产投资者因为自己投资的房产要额外缴税而增加成本，会迫使一部分人退出投资，使房价逐步回归理性。

　　■坊间声音

　　□征税?先降下房价来再说吧!

　　引用数据说美国的物业税率在1%_3%之间，养房比买房不贵。可国际上通行的房价收入比是1：6！而在石家庄至少要1：10--1：15了吧。别不解决房价过高问题，光学人家征收物业税。(读者谁家玉笛暗飞声)

　　□以前买房岂不亏了？

　　以前还说征物业税的前提是清理房地产开发税费，现在这也不提了，单说对平抑房价的好处，可对我们以前买房的人说，房价平抑下来了，我们也享受不到，再征收物业税，不是更亏吗？(读者何逊而今渐老)

　　□单靠物业税能抑制投资吗？

　　如果房地产是供小于求的情况，能靠物业税抑制投资吗？恐怕税收成本又转嫁到租房者或者二手房买家身上了吧。以前杭州对二手房交易征20%的个税，而使二手房价格飙升，与此同理。(业内人士刘先生)

　　□物业税跟炒房不沾边!

　　专家们说征收物业税能抑制炒房，一看就是那些关在书宅里的专家臆想出来的。炒家们从来都是期房时买，办理房产证前卖，根本不给你征收物业税的机会，怎么会抑制炒房呢？(读者张女士)

　　□中等收入人群梦断房产投资!

　　物业税会使中等收入群体投资房产的梦想也在一点点破灭。而这群人储备房产的重要的目的是防范未来生活的风险，如果这条路断了，希望一个健全的社会保障体系能够迅速健全起来。(读者谁家玉笛暗飞声)

　　□掏物业费都心疼，物业税又来了!

　　“买我住的这套房时欠下的债至少要还上十年，我现在连物业费掏着都心疼，现在又节外生枝冒出一物业税，你说闹心不？”（读者方先生）　（燕赵都市报）