物业税箭在弦上

　　每次物业税热议之时，必然是地产股大跌之时，前者已毫无疑问成为后者的“毒药”

　　《瞭望东方周刊》记者张瑜 | 北京报道

　　物业税又一次如期而至。

　　2009年5月25日，国务院公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中明确提出：“深化房地产税制改革，研究开征物业税。

　　虽然只有简单的两句话，而物业税也并非第一次出现在中央正式文件中，但这依然成为《意见》最大亮点，再次引发热议。

　　早在2003年10月，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》就指出：“物业税的基本框架是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等税种合并，借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段逐年收取的物业税，税额将随房产的升值而提高。”

　　2005年国家“十一五规划”中提出“稳步推行物业税”。2006年10月，物业税开始了“空转”试点，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等省市相继成为试点。

　　2007年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入当年工作范围。

　　“估计物业税开征应该会在今年年底的时候有一些实质性的举措，因为十一五规划的期限也已经到了。另外，这次的《意见》部署的也是2009年的一些具体的工作，今年之内应该会有所动作。如果开征，应该会以商业地产为先。”北京大学经济所房地产金融中心主任冯科对《瞭望东方周刊》表示。

　　意外的“粽子”

　　“端午节来了，没想到我们收到了物业税这样一个粽子。”新加坡红木集团总经理张永河对本刊记者笑言。

　　虽然是调侃的话，但作为房地产开发商，张永河内心却并不轻松。物业税是在商品房的保有环节征收的税种，它会增加业主的持有成本，从而抑制消费需求。没有需求便没有成交量，这对于开发商来说显然不是好事情。

　　与张永河的心情同样震荡的则是整个地产股。

　　5月26日，地产板块领跌大市。数据显示当天上午就有超过3亿资金从该板块出逃。地产指数低开低走，全日跌幅2.67%，地产板块整体跌幅1.38%，万科A（000001.sz）、保利地产（600048.sh）等龙头股全面下挫。而回顾历史，每次物业税热议之时，必然是地产股大跌之时，前者已毫无疑问成为后者的“毒药”。而物业税对房地产市场的影响从股市中便可窥一斑。

　　“当然开征物业税是势在必行的。”张永河反复强调，“物业税在国外已经是一个非常成熟的税种，随着中国房地产市场的逐渐成熟，这也一定会是它的方向。”

　　但对于中国的开发商来说，经历了惨淡的2008年之后，好容易迎来了楼市的一点回春迹象，却迎来“物业税”当头一棒。

　　在张永河看来，这次的讯号就像一道“闪电”。“至少它是个强烈的讯号，至于闪电之后到底有多大的雷声，会不会下雨，下多大的雨，还是干打雷不下雨，谁也不清楚，但惊吓还是少不了的。”

　　物业税涉及买房成本，“理性的购房，可能都会继续观望，这会对楼市产生一些消极影响。”张永河分析说。物业税的出台会带给房地产市场一个初期的“震荡”，但之后会归于平静。“如果物业税开征，可能会带来一两年的震荡期。初期如果出现大量抛售的情况，可能会引起房价暂时下跌，但供求关系趋于平衡后，房价会因为增加了物业税成本而继续上升。”

　　而在北京大学经济所房地产金融中心主任冯科看来，这个震荡期可能会延续三五年，并导致房价下跌。

　　“假如现在房地产市场还是像前两年一样繁荣，炒房的人很多，那么征收物业税来限制那些人是应该的。但现在房地产已经处于低迷状态了，产业面临困难，而且很脆弱，所以我们在这个时候还是希望会有温和一些的政策。”张永河坦言。

　　对此，冯科主张实行“新老划断”，即从物业税开征之日，新建住宅把土地出让金由一次缴纳变为分摊在物业税当中，按年交纳，房地产开发商只负责交纳其开发房屋期限内的土地出让金，剩余的土地出让金则由业主逐年交纳。而对于开征之日前的保有物业，还按照老办法实施。“这样会温和一些”。

　　“空转实”迈出在望

　　2008年初，曾有消息指北京等几个试点城市向国家税务总局和财政部递交“空转实”申请，并有望在当年6月正式开征物业税，从工业企业和写字楼等商业地产开始，暂时不考虑民宅。

　　这个消息最终落空。

　　所谓“空转”，是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业的数量，并进行评估和税收统计。

　　按照中央财经大学税务学院副院长刘桓的说法，中国开征物业税大致会“三步走”：

　　第一，首先开征商业地产的物业税。目前“空转”模式基本上是以物业税代替现有的两个税种，房地产税和统计使用税，用平移税赋的办法，不增加企业负担。

　　第二，向“豪宅”征收物业税。

　　第三，则是面向普通民宅征税。

　　“第一步应该是比较好完成的，因为对企业来说以什么方式去拿并不重要，关键是他的税赋不增加，这样企业受到的影响就不是很大。”刘桓告诉本刊记者。

　　在刘桓看来，这样的“空转实”实施难度较小，实际上是“换汤不换药”。但之所以迟迟没有迈出这一步，是来自于金融危机的压力。“现在毕竟是空转，许多公司税收交得并不是很实在，一旦转实，企业负担会增加，而现在的大环境是为企业减负。”

　　“既然这次的《意见》中又重提这个话题，我想中央的意思就是要加快落实空转实了，这几年一直在研究，现在再说研究，意思也就是落实。空转也已经积累了不少经验，有个一年的时间足够落实了。”刘桓推测。

　　而另一方面，物业税一旦以“空转实”为头阵启动，其后续问题，即对于个人住宅如何征税就必须迅速跟进。“这就好比业内有人开玩笑说狼来了，狼要真来了，先咬一只鸡，再咬一头猪，下一步就是咬人了。而实际上，大多数人关心的并不是第一步，而是个人住宅如何征税。”

　　刘桓介绍说，目前尽管对于个人住宅的征收模式还没有统一，但有一些基本的原则是可以确定的。“比如老百姓自住的房子免税了，或者有人说第一套房，人均面积之外的面积征税，税率在1%~3%之间。”

　　谁阻物业税脚步？

　　物业税如今成了“老生常谈”，每年一谈，却一直没有实质性的进展。

　　“物业税虽然是个税种，但归根结底不是税务部门的问题，而是土地制度、财政制度等制度性问题。现在连征收的前提都不具备，怎么进行下去？”

　　刘桓所说的前提，包括产权的明细、评估体系的建立、立法问题等等。“例如，目前中国土地使用税即房产税立法要废止，要以新的税种来出现。另外，产权是谁的？还有评估体系的建立，物业税的征收要以房产的现有价值为基准，那么房子值多少钱应该怎么评估，谁来评估老百姓才会认可？这些条件我们都还没准备好，还是需要很长时间。”

　　另一方面则是目前中国土地财政的环境中，中央政府和地方政府的博弈和协调。目前中国地方政府的主要财政收入就是土地出让金，有些地市比例高达60%~70%。来自国土部统计数据显示，2007年全国土地出让金近13000亿元，2008年为9600亿元。物业税的建立，必然会瓦解现有的“土地财政”，催生一种新的模式。在这个转变中，地方政府势必要保护自己的利益。这也是物业税推进的一个不小的阻力。

　　“物业税实际上是牵一发而动全身，对于整个房地产税收体系，土地出让金制度等等有着根本的动摇。最重要的是，征收物业税后，相当于土地出让金摊到未来的物业税里面去了，那么这将以什么时间去划断，之前的怎么处理，这对于当届地方政府来说都是很棘手的问题。对于他们来说，土地不能够变成实实在在的收入了，而是未来三五十年，甚至更长时间的细水长流的收入了。”北京大学房地产研究所所长陈国强对《瞭望东方周刊》分析说。■