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　　“拆！”一声令下，北京市通州区国土局、张家湾镇农委、城管、治安巡防等部门共200余人于5月31日联合行动，100余栋在耕地上盖起来的“逸仙种植园”违规农家别墅群被彻底铲倒。而与此同时，北京市一万余栋同类型的农业生态别墅也都面临着同样的命运。

　　今年4月，北京市国土资源局下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。“应该说，"农业生态别墅"的出现有规避法律和政策的嫌疑。它将带来很多难以解决的法律问题，造成诸多不稳定因素。”对“农业生态别墅”现象始终关注的北京市昌平区人民法院法官崔亮近日在接受记者采访时如是说。

　　变相房产开发破坏耕地

　　几年前，北京市提出兴建现代都市农业的构想，于是一些地方开始打造集游览、休闲、高产于一体的高科技农业生态园。一栋栋房屋在农地上拔地而起，然后再被开发商以对外出租的形式租赁给当地村民以外的人，通常一租就是几十年，这样的房子就称之为“农业生态别墅”。

　　随着农村小产权房纠纷不断，也促使人们把目光转移到“农业生态别墅”上。与小产权房相比，农业生态别墅有着先天的政策“优势”，开发商往往强调他们是在建设生态农业园，表明这项开发符合政策要求。与此同时，“农业生态别墅”只租不卖，也不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定，而被占地的农民每年也可领到一笔数目相对可观的补偿金。

　　“农业生态别墅”的出现有规避法律和政策之嫌。“我国对耕地实行的是严格保护，耕地转为建设用地有着严格的审批手续，而"农业生态别墅"一般在规划图纸上，标明的是配套用房，有的甚至是大棚，没有标明是用来居住的。”崔亮解释说，“农业生态别墅”在实际中大多按照住宅标准建设，有的甚至就是在耕地上建上几间简易房，再由承租人拆除，根据自己的爱好重新建设，实为变相的房地产开发。崔亮认为，这种“农业生态别墅”的本质就是在耕地上变相搞房地产开发，容易造成耕地流失，破坏耕地质量。

　　法律难保“购”房人权利

　　具有先天缺陷的“农业生态别墅”在现实中也给“购”房人带去了没有法律保障的苦恼。家住昌平区的王先生将邻家的李女士告上了法院，起因便是李女士将原来的“农业生态别墅”拆掉后又盖起了一栋三层小楼，碰巧挡住了王先生“别墅”卧室的采光。法院在审理时发现，王先生被遮挡阳光的房屋并没有房产证，在王先生提交的规划图纸上，他和李女士的房屋均被标注为“实验用房”，然而关于阳光补偿的标准只能针对住宅。于是法院作出裁定，认为王先生所住小区项目建成后，实际功能与审批的现代农业示范基地项目功能根本不符，实质为借现代农业大棚等设施项目之名，违规开发土地进行建房行为，故法院不应当受理。

　　“这个案件所反映出的问题也只是一个方面。”崔亮表示，由于“农业生态别墅”的用途不是用于居住，存在着建筑物性质不明确的现实问题，而物权法仅保护合法物权，一旦发生纠纷，法院很难用保护住宅的标准来维护承租人的权利。

　　“物权法难以保障，一旦生态别墅占用的土地被征收，承租人同样也难以获得国家补偿。”根据法律规定，耕地属于农村集体组织所有，国家征地时支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等，这些补偿主要是针对地上物。由于“农业生态别墅”实际上是以租代买，租金很低，但后期装修、改建等投入巨大，有的承租人甚至将原有房屋彻底推倒重盖，而这部分高额投入能否得到国家补偿目前争议很大。

　　除了个人利益存在风险外，“农业生态别墅”同样也给政府监管出了一道难题。据崔亮介绍，“农业生态别墅”不属于城市规划，对于“农业生态别墅”群里出现的私搭乱建现象，城管等执法部门无法管理，而负有直接管理责任的开发商或是村委会，由于他们没有行政执法权，管理起来困难重重；“农业生态别墅”的出现还会带来大量的流动人口，对于本来就力量比较薄弱的农村派出所而言，显得有些力不从心。

　　强拆后会引发补偿问题

　　据初步统计，目前北京市共有超标的“农业生态别墅”1万余栋，遍布北京9大郊区县，涉及占用耕地1万余亩。

　　对于“农业生态别墅”强拆后引发的补偿问题、农民工工资问题以及被破坏的耕地由谁复耕等一系列问题，北京市国土资源局表示，具体措施及方案将在日后对外公布。虽然官方并未明确表态，但根据中国社会科学院社会学研究所副研究员沈杰的估算，这种从兴建到拆除再到复耕的重复建设所造成的人力、物力、土地的浪费，涉及金额将高达数十亿元。

　　对于善后工作所牵扯到的法律问题，北京大学法学院张双根副教授认为，由于在耕地上建设所谓的生态房本身就是违法违规，这就意味着业主与开发商签订的合同标的物属于违法建筑，因此承租合同应属于无效，业主权益无法得到法律保护。关于农民工工资及复耕问题，张双根表示，农民工由开发商聘请，应由开发商负责工资发放，农田也应由破坏耕地的开发商负责复原。

　　张双根认为，政府此次集中拆迁行动相对于小产权房已有了较快的反应速度，但仍显示出一定的滞后性。他建议政府日后应逐步建立一套实时监控、预警机制，一旦发现有各类形式的违规占用耕地行为，可立即勒令停工恢复原貌，并加大对相关责任人的惩处力度。(本报记者李松黄洁 本报实习生 徐伟伦) (来源：法制日报)