“小产权房”的买卖不是秘密。

　　全国政协委员、清华大学经济研究所所长蔡继明对本报透露，2008年调查统计表明，北京地区小产权房已占房地产市场的20%；西安占到25%到30%；深圳49%的城市居民住的是小产权房。

　　6月2日，深圳市四届人大常委会公布《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)。

　　此举被外界解读为深圳小产权房可能拿到全国首个“准生证”。但在6月11日，国土资源部声明指出，《决定》处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农村集体土地上违规违法建设的“小产权房”有本质的区别。

　　“‘小产权房’不是一个法律上的概念，它只是人们一种约定俗成的称谓，深圳有条件为全国解决‘历史遗留违法建筑’问题探路。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士指。

　　“深圳市法制办已经组织起草了《决定》的实施细则。”6月17日，深圳市人大法制办人士向本报记者表示，《实施细则(草案)》目前正处于深入调研和论证阶段。《决定(草案)》明确了不同时期违法建筑的认定程序、条件等。

　　考虑到立法的严肃性，深圳专门成立了社会稳定风险评估小组，并调研得出《关于处理农村城市化历史遗留违法建筑立法的社会稳定风险评估报告》(下称《风险报告》)。

　　“市政府另行制定确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等具体办法。” 社会稳定风险评估小组一位成员表示。

　　全国性难题与国土部逻辑

　　《决定》一出，就不仅仅在房地产市场掀起了轩然大波，也引发了深圳小产权房“转正”猜想。

　　“各大城市都不同程度的出现了小产权房。”全国政协委员、清华大学经济研究所所长蔡继明教授2008年带队对深圳、广州、吉林、山东、北京、天津、石家庄、郑州就“农村宅基地与小产权房及农民住房保障问题”进行调研，他表示，“量大”、“面广”是当前小产权房的现状特征。

　　6月11日，国土资源部发布声明指出：有关媒体报道深圳将发首个“小产权房”准生证，是对《决定》的误解。

　　中国社会科学院金融研究所研究员尹中立博士认为，通常所谓的“小产权房”，是指农村由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，简单理解，“小产权房”应该是指一些建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房产。

　　“国土资源部的逻辑是自2004年启动城市化进程以来，深圳原农村土地已经全部城市化，因此严格来说，已经不存在农村集体土地。”

　　信孚研究院研究员秋风认为，2004年，深圳把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民。同时政府在土地国有化进程中采取了保留措施：给原来的村民每人100平米工商用地、不超过100平米的住宅用地，及每户 200平米农村道路、市政等公共设施用地。

　　这些土地多被村民作为资产投入各村成立的公司，“违法建筑”多是由这些公司所建。

　　“深圳这些建筑与一般小产权房项目的唯一区别在于，深圳的农民已转成市民，其所占有的土地之所有权是国有的；而小产权房项目的土地依然是农村集体所有。”秋风表示。

　　买与卖的市场抉择

　　2007年深圳市国土局所做的住宅调查显示，深圳有 “城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋，总建筑面积约1.2亿平方米。

　　6月14日，中央电视台播出了深圳“小产权房”调查：在深圳小产权房已形成了一套独立的交易体系。

　　6月16日，本报记者来到深圳市沙井镇在建在售楼盘调查，售楼人员和附近居民变得谨慎。

　　在沙井镇，目前在卖的合法商品房价格在10000元每平米左右，而镇上其它的统建房，售价每平米在3000元左右。而深圳此类“小产权房”最为集中的关外宝安、龙岗两区，售价仅在每平米2000元左右。

　　在被称为“深圳最牛小产权房”的位于宝安龙华东环路附近高达32层的华侨新苑，除了照常打出低价的噱头之外，该项目甚至可以以村委会名义向购房者提供长达5年的贷款。

　　在宝安、龙岗以及关内的沙井、上沙等多个城中村，小产权卖房海报堂而皇之张贴在围墙和公交站台上。同时，几乎每个城中村都有多个小产权房工程正在施工建设。

　　“大量的人口转移到经济发达的城市，所以就会有潜在的买低价房的需求。”去年曾在深圳和广州调研小产权房的蔡继明表示，“土地制度多样性和高房价是滋生小产权房的主要原因。”

　　蔡分析，小产权作为普通老百姓对城市快速上涨的高房价的一种替代，作为一种广受社会关注的“特殊商品”已经成为中国经济转型中的一个普遍而深刻的社会问题。“小产权房”既涉及城乡房地产市场管理的政策层面，而且涉及到农民宅基地的产权属性以及城乡土地资源统筹规划等制度层面的问题。

　　客观上，由于大量违法建筑未经处理，没有经过质量验收和消防查验，存在着建筑结构、消防等重大安全隐患，也使得在违法建筑中从事生产、经营的单位和企业，均不具备办理相关证件的资格，成为无证无照经营的主要原因。

　　从草案到定稿的修改

　　针对违法建筑问题，深圳市人大常委会分别于1999年和2001年出台了《关于坚决查处违法建筑的决定》和《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》,但没有对如何分类分批处理违法建筑，以及对可以确权的违法建筑如何办理房地产证的条件做出具体规定。

　　而据深圳市《风险报告》，通过上述规定，深圳已经建立了“违法建筑申报—分类甄别—罚款—补交地价—确权登记”的基本模式，解决了部分历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理确权问题。

　　《决定》按照宽严相济、区别对待的原则处理遗留问题，根据《决定》第五条，“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理。”

　　《决定》删除了《决定(草案)》中公众最为关注的可核发房地产证的违法建筑的登记条件等相关内容。

　　《决定(草案)》显示，深圳将在普查的基础上，对确权后的“违法建筑”分别给予商品房性质和非商品房性质的房产证书。但即使拿到商品房性质的房产证书，也不一定就可以进入市场进行流转。“允许转让的条件、程序等由市政府另行规定。”

　　美国经济学家科斯说：“清楚界定的产权是市场交易的前提”，如果确权后又不能流转，要房产证何用？

　　深圳市人大法制办人士解释，如果不加限制将可能对商品房地产市场造成较大冲击，鉴于此，《决定(草案)》表示要对原村民所建违法建筑适当从宽处理，坚持一户一栋原则，在确权范围上贯彻保障“原村民居住建房”权利的政策思路。尽管最终公布的《决定》已经删除了以上内容，但《决定》指出：符合确认产权条件的，适当照顾原村民和原农村集体经济组织利益，在区分违法建筑和当事人不同情况的基础上予以处罚和补收地价款后，按规定办理初始登记，依法核发房地产证。

　　而确认产权的条件、处罚和补收地价款的标准与程序、办理初始登记的条件与程序等由深圳市政府另行制定。深圳人大法制办人士解读，这为政府在今后三五年间，根据国家进一步完善明晰“小产权房”等政策和房地产市场走势，分阶段适时允许其入市转让、对市场进行调控等政策留下空间。