国务院参事正密集调研房地产。

　　一位近日参加国务院参事调研座谈会的开发商透露，在包括工商联房地产商会等组织参与的一次行业座谈会上，许多开发商反映稳定房地产投资的系列政策没有配套细则，执行情况比较差，这也是今年1-5月份房地产开发投资持续下降的一个主要原因。

　　国务院参事任玉岭向本报记者表示，上半年已经密集调研了很多城市，组织了多次座谈会。国务院参事室已经就房地产市场发展和住房保障等话题形成了多份调研报告上报，下一阶段主要是研究房地产市场深层次问题，提出政策建议。

　　促投资新政落地难

　　今年4月29日，国务院发布通知下调了固定资产投资项目资本金比例，5月28日又下发配套细则，其中提出房地产类投在项目资本金下调比例在5-15%左右。

　　中国国际金融有限公司研究部副总经理沈建光指出，今年1-4月份全国财政收入下降9.9%，支出增长31.7%，照此速度，年底可能突破9500亿的财政预算赤字。同时，1-5月份已完成全年投资预算额度的61.9%，三季度以后政府依靠基建等投资拉动经济的力度越来越小。

　　在此基础下，下半年启动房地产投资至关重要，来自民间的房地产投资如果能在三季度稳定下来，将成为固定资产投资的主要接续力量。

　　据国家统计局公布1-5月份全国房地产市场投资情况，房地产新开工、施工等项目投资规模仍坚持下降态势。1-5月份，房屋新开工3.57亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-4月份扩大0.6个百分点。

　　中房协副会长朱中一向记者表示，房地产调控的主要政策目标是稳定房地产投资，尤其是处理好存量房消化和新开工房屋之间的关系。目前，调控房地产市场的权力已经交给地方政府。

　　但是，分地区来看，1-5月份，地方政府的稳定房地产投资成绩单并不理想。据中国指数研究院发布的房地产上市公司研究报告显示：北京房地产投资下降5.9%；上海下降2.7%；广东下降14.2%；成都下降24%；郑州下降1.4%。

　　如何稳定房地产投资，成为宏观调控智囊部门关心的话题。

　　而在上述国务院参事参加的房地产业内座谈会上，企业代表纷纷反映，一些鼓励房地产投资的政策落地存在困难。

　　以“35%资本金下调”这条最重要的政策落地情况来看，银行和国土部门没有配套的细则措施，导致房地产开发在操作上存在难题。

　　上述参加座谈会的开发商指出，虽然发改委部门下达了下调资本金的政策，但是开发商仍旧要办完土地证，缴纳完土地出让金之后，才能向银行申请贷款。

　　住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林峰也指出，一般开发程序上来说，开发商需要先拿下土地证，然后去找投资商或银行融资。而目前最制约开发商的是土地出让制度，一次性缴纳土地出让金的情况下，开发商资金压力并没有减少。

　　文林峰指出，虽然目前有部分城市出台了分期付土地出让金的政策，但是对开发商来说，最重要的是拿到土地证向银行贷款。因此，在银行审贷政策没放松，国土部门发土地证政策没调整的情况下，仅仅下调35%的项目资本金比例，并不能刺激房地产投资上升。

　　地价再度推高

　　任玉岭向记者表示，当前开发商投资意愿不足，也是与对房市后期预期有关，当前房价和市场行情下，消费者买不起房，开发商也没看到销量明显回升的迹象。

　　据中国指数研究院研究报告，今年1-5月份，大部分城市房屋销售回暖，主要开发商回笼资金情况不错。但是，开发商回笼现金后，第一选择往往不是投入待开发项目中，作为开发资金。而是把回笼的钱用来买地。

　　今年5月份，仅万科就在6个城市拿下8幅地块，花费40亿元。除了购地规模迅速增长外，地价也迅速飙升。北京、上海、厦门等地均出现了“新地王”。

　　在就“房价和地价”的关系座谈中，开发商代表们纷纷表示，当前土地出让制度和地方政府习惯采取的“暗标”做法，使刚刚回暖的楼市迅速推高了土地市场。

　　例如，目前很多地方政府为了预防土地流拍，采取土地出让“预出让”制，不公开买卖之前，先试探意向购买开发商的报价。

　　这就让开发商很难琢磨土地的报价方向，有意购买该地块的开发商必须面临“押大还是押小”。由于不是现场竞价，过程并不公开透明，土地竞得方只能高价买地。

　　除了这种“预出让”情况外，地方政府采取挂牌出让的土地，看到报价开发商比较多的时候，就开始现场竞标，又回到了此前众多开发商在一起抢地的情况。

　　一家参与座谈会的江苏开发商代表指出，无论大小规模的开发商，现在拼命拿地只有一个动机，就是囤地生财。现在趁地价比较低和政府手中土地比较充裕的情况下，拿下一些土地，等待涨价。

　　而这个新一轮地价推高房价的游戏中，地方政府也是踊跃参与者。

　　文林峰建议说，楼市回暖的现状来之不易，各方应该珍惜这个机会，不应让高房价和高地价的情况重新上演。届时，房地产市场可能陷入新一轮的增长陷阱中。