王锡锌：

　　我觉得这只能是在一种非常极端的，理想化的情形下，我们不能完全排除它的可能性，但是这样一种可能性在现实中应该说是过分理想化的，为什么呢？因为每个人其实都有对利益的内在冲动，有时候就每一个个体来说，当他发现经济适用房一方面如果购买了，它有一个和商品房的利差，将来可以用于投资，可以套现。另外一方面，它又发现这个制度其实很容易让这些人可以获得这块利益。

　　主持人：

　　而且几乎没有成本。

　　王锡锌：

　　没有成本。第三种情况，甚至它可以和一些部门的官员联合起来，来共同瓜分这块蛋糕，这时候自然有很多人都会来，如果很多人都来违规，都来弄虚作假，你查处这种违规和弄虚作假的成本，其实很高的，换句话说，要查处他们的概率就会随之降低，那么这样一来的话，许多人就会利用这样一种空洞，其实是在这样一个，从这个角度来看，你可以去谴责这些小人，这些作假的人，但是我们也需要反思这样一种制度安排本身的缺陷。

　　主持人：

　　您说到制度安排，其实我觉得您看发生在河南的前一段时间，因为逯军副局长那一句话引发了很大的争议，其实我觉得如果站在政府和站在开发商的立场，可能都有一肚子苦水要倒，因为政府是站在一个很好的出发点上，希望用政府调节的方式让住不上房的人住上房，但是这个情况下就需要有开发商做出牺牲，让出本应是属于自己的利润来去担当这样一个社会义务，开发商就想，我凭什么这么做，恐怕他们最后妥协的一个结果，就是说好了，你给我建这个经济适用房，但是给我小批一块土地给我建别墅，好让我有得赚，否则你当雷锋，我凭什么陪绑也当雷锋。

　　王锡锌：

　　的确，这因为涉及到经济适用房的制度安排，很重要的一个方面，一方面，它要经济，所谓经济就是我这块地方要低于同一地块，同一时期的商品房的价格，同时它要适用，适用是指我这个房子虽然卖便宜了，但是品质还不能降下来。怎么样才能竞争这样的房子，政府通过土地的划拨，通过税费的一些优惠，使得房价能够降下来。同时又要求开发商在开发经济适用房的时候，利润率的回报有一个上限，比如3%，这样一来就会有一个问题，开发商是遵循市场规则的，不用做雷锋，政府在这里要用权力的办法来做，主要是要实现公平，这时候公平是政府这一方面追求，而效率是市场、开发商的追，这时候我们凭什么要来开发，因为许多时候开发商品房的楼盘，我的利润率可030%，这样一来，有可能在开发经济适用房的时候，政府和开发商之间可能需要有某种所谓心照不宣的妥协，比如你给我拿出一块地来，我盖一些经济适用的别墅，或者经济豪华房，这些在很多地方其实都是一种普遍的现象。

　　我们看到制度安排，在这里，因为政府和市场揉和在一起，带来了一些难以调和的矛盾，但是在这里我们要看到还存在另外一种情形，也不能排除政府的一些官员和开发商，在这个过程中，其实他们可能有一个利益合谋，来共同瓜分某一部分利益。

　　主持人：

　　经济适用房在使用过程中出现了很多漏洞，这种漏洞的存在就让很多人打上了问号，这样一个制度有没有可能把这些漏洞弥补上，如果弥补不上有没有好的替代方法，这些年来对于这方面的争议可以说是层出不穷，我们来关注一下。

　　 (播放短片)

　　解说：

　　被接连曝光的经济适用房乱相将实行了十年来的这项政策推到了一个十字路口，事实上，早在2005年两会期间，全国政协委员、西安市原政协主席傅继德就提交了《关于停止开发建设经济适用房》的提案，他认为，经济适用房。政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利，但是很多难以控制的违规现象违背了这个政策的初衷，这个观点一经披露，就引起了很多关注，到底该不该停建经济适用房，有没有解决的措施或者代替的办法呢？争论的高潮则出现在了几个月之后，2005年6月，新华社记者对全国最大的经济适用房项目北京回龙观进行了一番明察暗访，结果发现，一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，另一边却是已收经济适用房出现的高租售率，这篇报道又引发了当年取消派和保留派的一场大辩论。

　　就在种种争论声中，江苏淮安却另辟蹊径，经过两年的尝试，形成了自己的一套”淮安模式”，”淮安模式”的要旨是，地方政府出资帮助低收入家庭购买经适房，并与购房家庭共同享有经适房的产权，共有产权通过两种形式体现：

　　一、个人与政府的产权比例为7：3，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房的价格。

　　二、个人与政府的产权比例为5：5，此时个人承担的购房价相当于当地同期经适房价的70%。

　　而”淮安模式”的另一个过人之处，则是市民有钱之后可以赎买政府产权。当地规定，假如购房者在自房屋交付之日起，5年内赎买政府的三成或五成产权，按原供应价结算。五年后赎买则按市场评估现价结算，这一政策设计又在客观上刺激了购房者在五年内赎买的积极性。如此以来，对政府自身也是一种激励，因为通过产权共享，地方政府并没有损失什么，只不过延长了几年收益的兑现期而已。

　　不过，”淮安模式”作为一种新生事物，势必无法面面俱到，有媒体就指出，这种模式并不具有推广价值。然而值得思考的是，人们从这样的地方创新中能得到哪些启示，经济适用房究竟向何处去，这也在考量我们政府的智慧。

　　主持人：

　　接下来我们来连线一下清华大学的蔡继明教授，他曾经建议，要把经济适用房变售为租。

　　蔡教授，您好。

　　蔡继明(清华大学政治经济学研究中心主任)：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　您当时为什么要提出这样一个经济适用房，干脆就别卖了，又采取租这种方式？

　　蔡继明：

　　我这里指的是已经建成的经济适用房，从我和我们有关几个政协委员的观点，我们是建议停止建设经济适用房，已经建成的经济适用房，从它的分配来看，存在着诸多的弊端，比如最近曝出的像武汉的六连号的事件，除此之外我们也发现了很多并不具备享受经济适用房的购房户，购买了经济适用房，有的用于出租，有的开着宝马，有的不止一套，甚至两套三套。

　　鉴于经济适用房本身存在的这些弊端，它最初的产生，其实是为了解决低收入阶层，带有一定的福利和社会保障。你把它卖给别人，又通过很多不正规的渠道卖给了不该卖的人，必然就扭曲了经济适用房本来的初衷，而把现有的经济适用房由出售变成出租，那就是取消了，也就是避免了他们拥有产权。不适合居住经济适用房的条件的人，他也就没有这种积极性去租用这些房子，因为它租了之后他也不具备产权。

　　主持人：

　　蔡教授，您的意思是出售和出租可以长期并存，还是说出租最终应该取代出售？

　　蔡继明：

　　应该是取代出售。

　　主持人：

　　您是这个观点，谢谢蔡教授。

　　刚才蔡教授说，他从长远来看应该是取消经济适用房，我想听听您的意见。

　　王锡锌：

　　经济适用房从设计的本来初衷来看，它的确是具有保障性的政策住房，当然它有一个目标人群。但是从目前的情况来看，对于这部分所谓中低收入人群的政策保障性的功能，其实没有实现。我觉得经济适用房从基本的层面上来看，已经背离了原来制度设计的初衷。

　　主持人：

　　刚才我们在短片里面也提到了一个”淮安模式”，也就是个人和政府的产权比7：3，或者个人政府的产权比5：5，您觉得一旦这种模式推开，它能够杜绝武汉产生的六连号的问题吗？

　　王锡锌：

　　我觉得”淮安模式”最核心的问题不是解决像武汉发生的这种所谓小人的问题，就是内外呼应进行这样一种可能的舞弊行为，但是”淮安模式”提供的其实是一个解决或者说回应我们现在经适房存在的一个根本性问题的可选道路，因为现在经济适用房之所以出现这么多的乱相，我想一个很核心的问题，就是政府和市场被不恰当的揉和在一起，计划的方式和市场竞争和自由选择的方式被揉和在一起。

　　主持人：

　　有点像当年的双轨制。

　　王锡锌：

　　双轨制非常明显，表现在价格方面，比如经济适用房在刚刚开始，通过第一道准入门槛购买的时候，我是给你一个政府的现价，就是用计划来控制的，这个现价原来是说，原来的政策出众就是为了保障公平，但是第一个，你能不能保障所有买房人都符合条件，但是我们也看到，短片中也说了，很多情况下我们没有办法保证，买了以后你最后可能卖掉，卖了以后可能就有一个市场价，就有一个巨大的差价，巨大的差价会吸引很多的人来瓜分这一块蛋糕。

　　主持人：

　　如果政府入股，五也好，三也好，产生的最核心的模式是什么？

　　王锡锌：

　　核心的模式就是将政府的归政府，市场的归市场，政府要干什么呢？在住房这一大问题上，但是政府最重要的是保证公平，什么是公平，首先要让社会中最低收入的那部分通过廉租房能够解决他们的住房问题，比较低收入的这部分人，我们可以通过一种模式，原来是用经适房的模式，现在”淮安模式”实际上是让整个经适房，其实是消失的，也就是说所谓的住房都是商品房，我首先是政府的土地不再是无偿划拨了。

　　主持人：

　　价格先划一了，没有政府价和市场价。

　　王锡锌：

　　由双轨变成单轨。政府实际上通过出让土地的一部分资金，这部分资金我用来补贴那些真正需要购买这些房子的人，但是请注意，它和经济适用房的区别是，经济适用房是把这些补贴一次性的分配给了特定的一些人，而这个”淮安模式”并不是把这部分钱无偿地给你了，而是只是帮助你颠覆了一部分，如果你将来要租房子，卖房子，首先要经过我的同意，如果我要卖的话，首先要把原来的经合产权部分收益收回来，实际上政府是放大了对整个受众人群公平的资源分配。

　　主持人：

　　您为什么刚才说，”淮安模式”是防君子却防不了小人？

　　王锡锌：

　　因为同样，还是会涉及到技术性的问题，那就是哪些人有条件来具备7：3或者5：5的产权共享模式。

　　主持人：

　　这是不是也是一个五十步和百步的问题？

　　王锡锌：

　　我觉得是这样，技术层面的问题其实可以通过一些方式来解决，但是如果在制度的结构安排上存在问题的话，基本上我们可以说，它是很难去补救的，或者说补救其实永远在做所谓的善后工作，而不能从源头上，因为在”淮安模式”中，比如很多人购买经济适用房，包括权力寻租也好，或者合谋也好，它都是为了将来产生巨大收益，产生巨大收益的源泉就是双轨制，但是现在我市场化的，本来购买单价就是这么高，你将来要卖，可以，我政府给你的那部分我要收回来，其实你获得利润是降低了。

　　主持人：

　　其实经济适用房这种制度当然初衷是好的，但是在现实实现的过程中，这就好像是出现了一个低地，这个低地出现就好像一个聚宝盆一样，你一差距之下，该去的，该让它享受到福利的也去买，不该让它享受到福利的人也去买，但是问题是，你这个是存在的，你这个制度又不完善，比如我作为一个普通人，我想钻这个空子，因为那是利，谁不趋利，在这种情况下，恐怕这个政策的漏洞也难堵的话，那个政策的长远到底应该怎么办，的确应该深思。

　　王锡锌：

　　对，因为所有制度的设计都面临一个问题，我们制度的设计需要面对人性，不论是官员，还是以普通的个体，可能大家在内心中都会有一个对利益的追求，如果这样一种利益的追求所获得成本很低，很多人都会去冒险，所以制度的改进的确需要人性…… (来源：CCTV《新闻1+1》)

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