热度

　　本报记者 刘建

　　“提着自己的行李箱就可以住进新房”，免除了装修的苦累脏，全装修房看起来更符合世界潮流。

　　然而，一个不可回避的事实是，由于缺乏相应的政策法规作为保障，全装修房在合同订立、工程质量、售后服务等方面存在诸多问题，这也让市民对全装修房怀着爱恨交织的尴尬心态。

　　眼下，房市又开始回暖甚至变热，有关房屋质量的纠纷再次进入人们的视野。

　　全装修房七成满意

　　近几年，随着政府以及品牌开发商大力推广全装修房，上海全装修房在新房市场的比例大幅上升。据业内人士称，初步规划到2010年，上海市全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%至70%。

　　全装修房脚步临近的同时，全装修房的纠纷也在直线上升。根据上海市消费者权益保护委员会的调查结果显示，上海全装修房总体满意指数为73.16，其中购房者普遍关心的工程满意指数和装饰材料品质满意指数只有70.35和71.48，排在所有调查项目的末位。

　　目前上海全装修房的主要问题是：消费者在购买全装修房前，主要依赖对样板房的主观感受，对装修材料以及电器设备的约定大多只是概括性地指定品牌，而对具体型号不作约定。并且，开发商一般对样板房存在过度装修，实际交房后，购房者前后感受有落差，从而引发主张开发商违约，应当按照样板房实际交房的诉讼。

　　有业内人士认为，样板房视为对合同内容的补充，在合同约定不明的情况下，开发商应当按照样板房中的装修以及设备型号实际交房。但也有人认为，开发商只要按照合同约定的装修标准交房即可，样板房只具有参观作用，不是合同约定的内容。记者从相关法院了解到，以样板房为标准索赔在司法实践中不具有可操作性。

　　以“精装房”逃避责任

　　“购买了全装修房，我却比买了毛坯房更闹心。”市民张先生花了70余万元购买了位于浦东新区的一套全装修房。可是，他发现房屋的层高“缩水”，不足交易时开发商承诺的2.9米。同时，他发现房屋内的插头并非防溅插头，而空调消毒柜、脱排油烟机也不是与样板房同型号或同档次产品。墙纸、插头、玻璃门等物件不是违反合同或广告宣传资料的约定，就是违背国家法规或有关部门颁发的条例。面对这个“满身是病”的房屋，张先生一纸诉状将开发商告上法院。

　　而经过审理，法院认为从原、被告订立的合同来看，合同上对厨房间的插座类型并未作明确约定，且从相关法规来看，对厨房间安装防溅插座也并未作强制性规定。至于是否需要更换与样板房同型号或同档次的空调、消毒柜、脱排油烟机等，经庭审调查，在双方签订的《商品房预售合同》中，已明确约定：本合同签订之后，开发商在签订本合同之前所作的陈述、提供的售楼书等宣传资料、模型与本合同不一致的，以合同为准，且在该合同中，仅对空调、消毒柜、脱排油烟机的品牌作了约定，对型号并未明确约定。由此，法院并没有支持张先生关于更换插座、空调等物件的诉请。

　　上海市住房保障和房屋管理局法规处副处长江丹告诉记者，目前的法律法规还没有对全装修房作过完整、科学的法律定义，也没有统一标准。按照建设部的商品住宅装修考核的提法，所谓的全装修房是指房屋交付前所有规模的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

　　“这种提法是非常概括的，在房地产市场中，没有开发企业使用这么一个概念，在广告中，大家看得比较多的是"精装修房"的提法。”江丹表示，部分开发商偷换了“全装修房”的概念，因为“精装修房”没标准。而开发商所谓的“精装修房”，其实不过是毛坯房加普通装修。开发商用“精装修”，既作卖点，又规避自身的责任。现在许多开发企业也不愿意对装修材料的品牌、型号、等级等作明确具体的规定，只采用一些“高级”、“进口”等不确定的模糊表述。有的开发商不履行合同约定，擅自变更装修标准，使用劣质或与合同约定不同品牌的材料，也让购房者颇为头痛。如卫浴和空调品牌虽是知名的品牌，但采用的型号却属于该品牌的中低档产品，隐蔽工程的建材品质更是没法提。

　　签约“一房两合同”

　　市民陈女士近日也遇上了一件烦心事：她购买了一套全装修房，质量问题不计其数。当她拿着瑕疵证据来到开发商处投诉时，却吃了闭门羹。原来，她购房时签订了两份合同，与开发商签订的只是毛坯房售楼合同，而装修部分是与施工单位签订的。

　　陈女士遇到的“一房两合同”的现象在全装修房买卖中并不少见。江丹表示，有的开发企业不愿意承担装修工程的质量保修责任，就采取一些变通性的方法。比如，只与消费者签订毛坯房买卖合同，装修的部分要求购房人和装修的施工单位来签订，开发企业就能逃避掉一部分质量保修的责任。还有的企业，与买房者和装修单位签订三方协议，在三方协议里，开发企业明确将装修工程质量保证责任推给装饰工程的施工单位，一旦发生装修工程质量纠纷时，购房者没有办法根据合同约定去追究开发企业的责任，而只能到装修工程的施工单位去要求索赔，这对消费者的权益保护是非常不利的。

　　甚至还有一些开发商与消费者签订合同时将自己的违约责任降低，如在合同附件中约定违约赔偿金是装潢设备差价的一半，这样一来，开发商即使违约使用劣质或不合格品牌的材料，也只需赔偿原约定材料与现在使用材料差价的一半，如此违约赔偿显然降低了开发商的违约成本，这种“有准备的违约”对消费者是极大的不公。由于开发商的强势，在签订合同时消费者不得不接受这种显而易见的不公平。其实，对于全装修房，开发商应是装修质量的第一责任人，理应负责相应的售后服务。然而，“一房两合同”使得开发商、装潢公司等单位之间互相推诿，问题一直得不到解决。

　　分户验房“形同虚设”

　　随着上海市全装修房工作的推进，质量纠纷问题也越来越多地暴露了出来。

　　“全装修房的设计和施工过程基本上处于开发企业单方面的控制之下，在预售阶段虽然购房人已经参与其中，有了法律上的债权债务关系，但是购房人本身没有办法参与到开发企业的后续建设中。”江丹认为，由于单套房产是作为一个独立的商品出售的，且购房者所关心的装饰装修问题也是落实到单套房产上的，所以全装修房要避免交房后的纠纷，就应该做到“一房一验”。但现在的事实是，大多数全装修住宅的工程质量控制是采用整体验收的方法进行，缺少了个性化的“分户验收”，使得业主利益不能得到保障。

　　她解释道，开发企业在申请商品房预售许可或销售之前，如按全装修房进行销售的，应当将装修项目、内容、标准进行备案，要提供一个全装修房的样品房，这个样品房要包括所使用材料的详细清单，并且要求样品房在商品房交付使用的多少天内是不得拆除的。全装修工程使用的材料设备都要报相关部门进行备案，要符合设计和相关产品质量标准和相关的质量文件。

　　而目前，一些开发企业为图验收方便，以毛坯房整体办理施工备案。目前我国的建设法对建筑工程的监理和质量验收有规定，但是在实践过程中，商品房项目的监理和质量验收，目前只确定了毛坯房的等级和质量，对全装修房的装修和装饰还没有纳入监管范围。

　　江丹认为，全装修住宅虽然是个整体工程，但全装修房应当有一个分步验收的规定，按照相关规定和样板房的标准，对每户(套)的质量和使用功能进行验收，作为住宅整体工程竣工质量验收的组成部分。监理部门对全装修工程要依法进行全面监控，备案机构应该在工程竣工验收证明上注明该工程为全装修工程。

　　拟出合同示范文本

　　江丹表示，建议管理部门应该明确开发企业是全装修房质量的第一责任人，对包括装修工程的整体质量负总责，且这个质量保修责任应当是不少于两年。

　　“对于相应的施工单位和装修材料的生产厂家，两者应该是连带责任关系，但从整体来说开发企业还是应该承担主要责任，为第一责任人。开发企业在房屋交付时应该同时交付装修工程的设计图纸、品牌清单等，业主也可以据此作为要求保修的依据。”

　　而在出台相关的法律法规之前，目前通过制定完备的示范文本来保障业主利益是一个比较可行的方案。

　　从上海的实际情况来看，从上世纪90年代开始，商品房的买卖基本上还是使用由房管局和工商局共同制定的示范合同文本，目前使用的是2000年版。而在2000年时，市场上的全装修房还非常少，2000年版的合同上没有针对全装修房作出很详细的规定。

　　目前，上海市房管局的市场主管部门、市场监管处已对2000年的合同文本作了不少修改，针对市场上出现的全装修房问题，增加了若干重要的条款。

　　下一步，随着两个部门规范性文件的适时推出，有必要对目前合同文本再增加全装修房的针对性规定，特别是要增加对开发企业单方面的权利义务要求，完善2000年版的合同文本。

　　通过新版市场文本的推行，可能对于全装修交易市场共性的问题作出行政性指导，一旦发生纠纷，因为合同有明确的规定，法院在取证和判决上就有了依据。

　　样板房应为合同补充

　　华东政法大学民法学教授傅鼎生认为，装修房质量存在哪种问题才构成房屋买卖合同法定解除条件需要进一步明确，而购房者在验收环节有权对开发商提供的检验结果提出异议，要求重新进行质量检测，但检测费用应由购房者自行承担。

　　倘若检测结果表明房屋装修质量确系存在问题，则可要求由开发商承担维修责任，并承担检测费用。

　　对于样板房能否成为合同内容的问题，傅鼎生认为样板房的作用不仅在于展示，更可作为合同内容的补充。

　　“样板房是实物展示，而非宣传资料。”傅鼎生坦言，依据现在的法律法规及司法解释，宣传资料不作为合同内容，但实物展示则可作为合同内容的补充。

　　本报上海7月5日电