根据网调，90平方米以下的房子最受市民欢迎。（资料图片）

　　担心楼价再上涨

　　新快报记者　黄颖

　　近日，随着北京、上海、南京等城市传来“90/70”政策暗中解禁的消息，广州楼市也传出建议为广州“90/70”政策松绑的声音。但是，在网络民意调查中，有六成参与调查的市民不赞成取消“90/70”政策，因为他们担心在目前楼市复苏、楼价上升的时期，一旦取消“90/70”政策楼价更将疯狂上涨，他们就更买不起房。

　　开发大户型是开发商升价最好借口

　　新快报联合焦点网进行的网络调查显示，有58%的市民表示不赞成广州取消“90/70”政策。在调查中有51%的市民认为取消“90/70”政策会导致楼价上升。

　　当中学老师的小何看楼看了一年多时间，盼楼价再降一点就买房，可转眼间楼价又涨起来了。他说：“我不赞成取消"90/70"政策，现在楼价已经又升了，如果政府不限制，开发商都建大户型的话，那么不仅楼价会越来越高，我们想买套总价低一点的小面积房子也不行。”据悉，市民对于取消“90/70”政策会导致楼价上升的担心并不是多余的。广州楼价在2003年下半年开始从低谷往上攀升，广州住宅户型则是从2004年开始面积不断增大。海珠区某大型楼盘营销人士赵先生表示，其早期楼盘只是卖中小户型单位，售价不到4000元/平方米，但后来随着楼价上升，楼盘开始提升档次，同时升价卖楼。而升价卖楼最好的借口就是开发大户型豪宅。

　　而随着广州楼价上升，楼市开发的户型也越来越大。早期，珠江帝景苑有95平方米的小三房发售，到了2007年几乎所有单位面积都在130平方米以上；光大花园早期有不少60-70平方米的中小户型，到了2007年推出的榕岸八成以上是120平方米的大户型。而这种情况一直到“90/70”政策出台一年多时间后才得以改变。在2008年楼市调整期，广州90平方米以下的单位供应量增多，从原来的20%-30%占比升至50%以上。

　　半数以上市民想买90平方米以下户型

　　据了解，尽管近期广州大户型单位开始热销，但90平方米以下的房子仍然最受市民欢迎。调查数据显示，52%的市民愿意购买90平方米以下的单位，其中除了部分是投资者外，绝大部分都是自住买家。这意味着，有着刚性需求的市民还是愿意购买中小户型单位。

　　而根据市房管局交易登记数据显示，5月26日至6月25日，广州全市十区卖楼9080套，其中90平方米以下的中小户型有4233套，占47%。而6月26日至7月5日，广州市中心六区卖出一手房1995套，其中90平方米以下的单位799套，约占40%。

　　分　析

　　“90/70”不能取消的三大原因

　　据悉，尽管其他城市开始暗中解禁“90/70”政策，但业内人士认为，根据广州楼市的实际情况，目前广州并不适宜取消这一政策。因为一旦取消该政策，可能会误导市民认为政府继续“托市”，可以追涨买房；在楼价上升的情况下刚性需求置业者很难再买得起房子；而“90/70”政策抑制楼价上升的作用也会消失。

　　1.或误导市民认为政府“托市”而追涨

　　中原地产项目部总经理黄韬不赞成目前取消“90/70”政策。他说：“目前广州楼市正处于复苏和楼价上升期，如果取消"90/70"政策，会给市民一个心理误导，认为政府部门还将继续放宽楼市政策，这样会使市民继续追涨买房，楼价有可能再上升。”

　　黄韬表示，现阶段楼市取消“90/70”政策的可能性极微，因为目前这一政策执行的并不严厉。但随着楼价的继续上升，“90/70”政策反而有可能被严格执行。他说：“近期其他城市已经传出二套房贷政策再度被收紧的信息，证明政府部门开始收紧之前的宽松房地产政策，如果楼价继续上涨，"90/70"政策也有可能被收紧。”

　　2.致使刚性需求买家买不起房子

　　也有业内人士表示，一旦取消“90/70”政策，开发商们一味开发大户型单位，以求拉高房价，这样刚性需求买家很难再买得起房子。如位于海珠区核心位置的可逸豪苑、光大水岸榕城等项目都是受“90/70”限制的楼盘，其推出了一大批90平方米以下的单位。而可逸豪苑均价1.3万元/平方米，水岸榕城售价1.1万-1.2万元/平方米，90平方米左右的单位售价在100万-120万元之间，这一总价还是有一部分自住型买家可以接受的，但一旦开发的都是150平方米以上的大户型，其总价高达170万-200万元，这一价格就不是普通购房者能接受的。事实上，目前广州楼市受“90/70”政策影响的楼盘数目不少，正是因为这些楼盘推出了大批中小户型单位，才使诸多刚性需求买家得以买得起房子。

　　3.难抑制楼价快速上升

　　据了解，“90/70”政策在广州执行三年多来，在一定程度上起到了抑制楼价上升的作用。在番禺，不少大型楼盘不同期楼宇产品，往往因为户型面积不同，其定价也相差很远。如广州雅居乐花园，其在2007年下半年推出的天域组团主推大户型单位，当时毛坯均价最高达1.45万元/平方米。2008年该盘推出的天域三期同样是大户型单位，尽管当时楼市低迷，其带装修售价依然达到1.3万元/平方米。但是，该盘其他主打年轻置业者的小户型组团售价则比大户型组团要低得多。如新地均价8000元/平方米左右，一尺山居均价7200元/平方米，最低价单位仅6800元/平方米。

　　而在广园东板块的凤凰城，近两年翠谷等组团陆续推出了300-400套别墅产品入市，作为补偿，凤妍苑和凤馨苑不得不将8000套洋房全部建成了套型建筑面积90平方米以下的洋房单位。也正因为此，凤妍苑和凤馨苑等小户型单位售价相对低。如凤馨苑最低价曾不到4000元/平方米，近期推出的凤妍苑城央360°售价也仅5100元/平方米。

　　业内人士表示，在一定程度上正是因为“90/70”政策的实施，使大批中小户型单位集中上市，供应量增多竞争激烈，使开发商不敢轻易涨价。

　　观点

　　“90/70”政策本身没问题

　　据悉，目前业界建议取消“90/70”政策的原因主要有两点：一是“90/70”政策出台后并没有真正抑制当时急升的楼价：二是该政策没有被真正落实执行，似乎名存实亡。但值得一提的是，上述两点并不是政策本身所导致的，而是国家出台政策后执行的摇摆性和各地政府对政策执行力度不大所导致的。

　　黄韬表示，虽然“90/70”政策相关细则在2006年5月29日便已出炉，但业内外对“90平方米”和“比例70%”这两个数据的理解并不统一。先是建设部房地产业司司长沈建忠指出，政策规定的“90平方米是指套型建筑面积”，之后又马上改口称为“建筑面积”。直到7月份之后，“90/70”执行数据方才作出定论。而随后，“90/70”政策又出现究竟是每个楼盘一刀切执行“90/70”还是按地区统筹的争论。由此可见，“90/70”政策实施以来的争论不断，也导致政策不能迅速在各地开始执行。而开发商开发楼盘从规划到建设达到预售条件至少需要一年多时间，这就使“90/70”政策出台后对抑制楼价的上升没有起到立竿见影的效果。

　　不仅如此，即使在“90/70”政策所有细则明确后，各地政府对其执行的力度也是不一，使很多开发商可以钻空子继续开发大户型产品。在广州楼市中，不少楼盘的大户型单位都是通过两套甚至三套单位打通而成的。番禺某楼盘就把两套80多平方米的小户型单位打通设计成一套170多平方米的大户型。另外，也有不少楼盘采取“偷”面积的做法，把一个房间变成面积只算一半的内阳台，以此方法使建筑面积90平方米以下的单位实用面积大大增加。而对于上述做法包括广州在内的各地政府部门似乎并没有严加管制，这才使“90/70”政策名存实亡。