透视地产业新变局

　　数据显示，北京四环至五环路住宅期房均价为每平方米15748元，比一季度上涨951元；五环至六环路均价为每平方米9296元，上涨1038元；六环路以外均价为每平方米7603元，上涨767元低迷、徘徊、反弹、疯狂……上半年，全国房地产市场迅速完成了V型反转。而作为拉动行业景气度复苏的强力引擎，“国字号”房地产企业在最新一轮“圈地运动”中充当了“急先锋”。记者从北京市住房和城乡建设委获悉，截至15日，北京市共抽查房地产销售项目25个，中介机构门店28个，其中检查发现北京当代房地产开发公司等7家企业存在违规行为，并责令整改。

　　地产商的圆舞曲

　　涨速过快众多老百姓买不起房 谁在推着房价涨？

　　中广网北京7月25日消息 国土资源部24日公布的一项调查报告，将全国620个房地产开发项目的土地成本一一曝光，其中地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%，大多数地价占房价比例在15%～30％之间。

　　这份涉及全国105个城市的材料，系国土部今年5月份开展的“房地产项目用地地价专项调查”的最终结果（详见本报6月17日《求证“推高房价说”国土部调查商品房地价》）。

　　国土部昨日的通报显示，在此项调查的620个案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。

　　除国土部外，国家统计局近期也曾进行专项调查摸底房地产开发费用，但截至目前，尚无相关信息公开。

　　东部土地成本占比最高

　　对于此次调查的详情，国土部昨日表示，此次调查于2009年5月底开展，调查对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段（包括已售完）的商品房开发项目（部分城市选取少量2004、2005年取得土地的案例）。其中，调查的房价为商品房开盘时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。

　　在上述620个案例中，平均地价房价比为23.2%，其中该比例在30％以下的约占案例总数的78％。

　　按房地产项目所处地域划分，东部地区共有案例316个，地价占房价比例平均为27%；中部地区共有案例158个，地价占房价比例平均为21%；西部地区共有案例146个，地价占房价比例平均为18%。

　　京沪土地成本最低14.33%

　　北京作为房地产市场重镇，此次调查中涉及了21个房地产项目。其中，珠江奥古斯塔城邦2007年通过招标方式获得土地的楼面地价为1720元/平方米，而开盘平均售价为12000元/平方米，地价房价比为14.33%。这在21个项目中为最低。

　　在北京21个楼盘中，地价房价比低于20%的有9个，位于20%～30%之间的有6个，位于30%～40%之间的有4个。

　　上海也有6个项目进入了此次调查，地价房价比最低15.19%，最高为31.95%。

　　旨在“消除争论”

　　近期房地产市场的火爆和“地王”频出，让地价房价之争继2005年后再度兴起。开发商声称地价推高房价，要求政府增加土地供应。而国土部门则反驳认为，土地供应充足，是开发商的房价看涨预期带动了地价上扬。

　　在今年6月下旬的国新办新闻发布会上，为应答“保护耕地是否推高房价”的提问，国土部副部长鹿心社曾将此项调查的结论公之于众。

　　鹿心社当时称，地价占房价比美国是28%，英国是25%～38%，韩国是50%～65%，日本是60%～75%，国内23.2%的水平远低于邻国。

　　鹿心社由此认为，从我国的地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。

　　但这个结论出炉后，业界围绕地价房价的争论反而更趋激烈。尤其是近期北京、上海等地动辄出现楼面地价超过1.5万元/平方米的“地王”，“若按23.2%的比例计算，岂不是预期房价要达到6万元/平方米以上？”

　　华远集团总裁任志强在以“越描越黑”为题的文章中称，如果按全国平均房价4000元/平方米，平均地价23.2%的初始成本计，购买土地时有契约税、未建成之前有土地使用税、购买土地有建设期的资金成本，还有不少于5%的不可销售面积的地价分摊，再加上土地增值税，这个比例大约就超过了35%。

　　单纯一个结论不足以平息争论，成为国土部此次公布620个楼盘全部地价数据的大背景。

　　“地价在房价中到底占据了多大的比例，一直以来是社会上普遍关注的一个热点问题。我们一直认为将实际的数据和情况摆出来，以透明公开的方式让社会了解相关信息，是回答疑问消除争论的最好方法。”国土部昨日表示。 (来源：第一财经日报)