大连中院拍卖房产

　　缘何未能一锤定音

　　《中国经济周刊》特约记者 郭高中/大连、北京报道

　　“我们的情况，和‘焦点访谈’播的一模一样！”

　　在位于大连市南山路的办公室里，于宽仁指着今年3月22日《焦点访谈》的节目视频对记者说。

　　该期节目名为“蹊跷的拍卖”。节目显示，沈阳市市民李国宾夫妇于2008年1月23日，在拍卖会上成功拍得一套由沈阳市沈河区人民法院委托拍卖的住房。但是在将购房款全部交清之后，他们却迟迟没能住上房子。为此，李国宾多次找到沈河区人民法院。该院立案庭负责人对他说，被执行人认为拍卖价格过低，要另外加钱。李国宾同意再拿出三、五万元，但当他准备好钱时，法院却说要加十万、二十万元才行。一来二去，不仅时间越拖越久，价码也从三五万元涨到了五十万、八十万。

　　而于宽仁碰到的麻烦，则远非几十万元那么简单。

　　“从法院手里买心里踏实”

　　于宽仁，大连人，在当地经营一家小有名气的服装企业：大连富哥实业公司（下称“富哥公司”）。2006年，他公司的办公楼和生产厂房被纳入大连开发区整体改造项目，面临拆迁。6月8日，他们公司与开发区拆迁主管部门签订了动迁协议，协议规定当年9月1日将厂房交付，如果违约，每天赔偿政府主管部门30万元。因此，他们必须尽快寻找合适的厂房。

　　当年6月6日，他们在大连日报看到一则拍卖公告，标的物是位于大连开发区赤峰街11-1号的厂房和土地，委托方是大连市中级人民法院（下称“大连中院”）。

　　于宽仁说，这块地和厂房离他们公司不远，以前就知道，厂房面积非常适合他们做生产车间用。并且，在大连中院的拍卖公告发出前，他就曾经和房产所有人大连正和电子公司进行过洽谈，并且初步达成了购买协议。但于宽仁没有想到的是，这块土地与厂房在他们达成协议前早已被大连中院公告拍卖。

　　“我们是6月15日签订的合同，当时并不知道法院已经拍卖这个厂房。后来看到是法院拍卖的，肯定更相信法院啊，更觉得从法院手里买来的心里踏实啊。”于宽仁立即终止了同房产所有人的接触，如期到法院交纳了参与拍卖的保证金，获得了参拍竞买资格。

　　同年6月21日，富哥公司以最高价1327万元拍到了这块土地和厂房。5天后，于宽仁按照规定将《拍卖成交确认书》等相关文件送交大连中院并交纳了全部剩余房款和拍卖佣金等费用，履行了全部义务。

　　2006年7月17日，大连中院下达了拍卖成交确认书，拍卖所有程序已经完成。按照规定，法院应该在15日内移交标的物。于宽仁本以为一切都已经妥当，这块土地和厂房很快是自己新的公司所在地了。没想到，麻烦等在后面。

　　半路杀出“程咬金”

　　据了解，这次拍卖的起因是，标的物原所有人大连正和电子公司拖欠大连宜华建筑公司大约800万元工程款拒绝归还，宜华建筑公司申请大连中院强制执行。大连中院查封了标的物并进行了拍卖。

　　就在拍卖进行以后，半路里又杀出个“程咬金”：大连经济技术开发区中小企业担保有限公司（下称“担保公司”）。该公司是一家国有独资公司，由开发区管委会下设的财政局出资开办，开发区管委会金融办公室主任兼任公司董事长。

　　2004年，该公司曾经向大连正和电子公司提供贷款1300万元，大连正和电子公司以赤峰街11-1号的厂房和土地作为贷款抵押，而贷款到期后正和电子公司一直没有归还本金。担保公司曾将正和电子公司起诉到大连中院，后经法院调解达成还款协议，但正和电子公司一直未予履行。如果11-1号房地产以宜华案而拍卖转手，那么担保公司的债款似乎也没了着落。

　　于是2006年7月31日，担保公司以评估报告过期、无其他竞买人竞拍、拍卖程序违法等理由提出要求撤销拍卖。大连中院经过审查，认为担保公司的要求没有根据，于是发出司法裁定，确认拍卖有效。

　　但法院同时也以“有案外人对拍卖合法性提出异议”为由，没有立即移交拍卖标的物。从此，于宽仁就成了法院的常客，他说“天天像上班一样”到法院，催促移交。

　　这边是催促移交，那边是有人向法院“做工作”。2006年8月31日，大连中院执行局负责人、该案执行员和担保公司负责人在开发区政府相关负责人的办公室开了一个会。根据记者得到的卷宗显示，会上担保公司要求“法院与买受人富哥公司协商解决，让富哥公司再拿出钱补偿两案（宜华案和担保公司案）。如拍卖有效，应优先受偿拍卖款。”

　　开发区的有关领导也提出意见：“协调富哥公司能否拿出钱来补偿两案。”大连中院执行局负责人也表态：“我们努力做好买受人富哥公司的工作。”

　　2006年11月1日，执行局负责人在其办公室与执行员和于宽仁谈话并做了记录。

　　卷宗显示，在这次谈话中，执行局负责人表示：“审判委员会意见，继续做买受人工作，让其再拿一些钱。”

　　执行员也说：“富哥公司能否从大局考虑，为了构建和谐社会，不使矛盾激化，能否像以前一样再拿出几百万，使案子顺利解决。”

　　所谓“再拿出几百万”，于宽仁解释说：“前期经法院做工作，我公司同意再拿出300万，但是担保公司不同意。我公司现在已经搬到租赁的厂房生产，为此损失了好几百万，现在让我公司再拿出几百万来补偿两案是不可能的了。我公司竞买是合法，买到的厂房应该依法交付我公司。现在让我公司拿钱补偿，我公司不同意。”

　　此时，富哥公司与开发区拆迁主管部门签订的协议过期两个月，由于拿不到厂房，于宽仁只能临时将服装厂搬到临时租来的小车间，大量设备和原料露天堆放，生产受到严重影响，损失惨重。

　　2006年11月6日，执行员在大连中院执行局再次与于宽仁谈话。催问“再拿出几百万，考虑的怎么样？”于宽仁说：“公司不可能再拿钱了。拍卖物再不交付我公司，损失越来越大，谁来负责？”

　　“没完没了”的抵押

　　经过多次交涉，2007年3月12日，富哥公司还是与担保公司签订了《补偿协议书》，协议规定富哥公司自愿再拿出300万元补偿担保公司，担保公司解除抵押手续，富哥公司将办理过户手续。

　　当年4月2日，于宽仁按照约定将300万存单提交大连中院。随后开始移交财产。但是在办理过户登记时需要原所有权人正和电子公司支付各项税款141万多元，富哥公司要求法院从已经交付的拍卖款中支付，被法院拒绝。

　　无奈之下，富哥公司又垫付了这笔钱。随后完成了赤峰街11-1号房地产的移交手续。对于此举，大连中院执行局相关人士在接受记者采访时说，“法院非常感谢富哥公司能够以大局为重，支持和理解法院的工作。”

　　但是，事后大连中院以房产交易税款问题未解决为由，未向担保公司支付富哥公司已经交到法院的300万元“补偿金”。

　　于是，当年11月，担保公司向大连中院提起民事损害赔偿诉讼，要求富哥公司支付补偿款300万元及利息，同时提出财产保全申请。

　　2008年4月3日，大连中院在房地产管理中心查封了富哥公司刚获移交不到1年的厂房、土地使用权。该年6月10日，富哥公司在向银行办理不动产抵押贷款手续时才发现自己的厂房、土地使用权被查封，当即以已经向法院缴纳300万元足以保证担保公司实现诉讼目的为理由提出异议，要求解除查封，但遭法院拒绝。此后，富哥公司又拿出352万元作为法院解封的反担保，换取法院解除查封。

　　2009年初，中央要求集中清理执行积案，担保公司诉富哥公司民事损害赔偿案也被列入清理范围。今年3月17日，大连中院做出判决：竞买人大连富哥实业有限公司在拍卖价款1327万元之外再拿出300万元给担保公司并支付利息（50万），外加承担全部诉讼费（3.67万）。

　　据富哥公司代理律师梁剑兵介绍，由于富哥公司未能及时搬入新买厂房，导致厂房租赁费、原材料和设备损失费、工厂停产等直接间接经济损失多达1100多万。而且，目前富哥公司之前反担保给法院的352万元，依然未能解押。

　　专家解读此类案件

　　2009年5月22日，记者来到大连中院执行局，该局相关人士接受了记者的采访。据他介绍，当时的执行局负责人已经调走，执行员也在外地看病。他是通过案卷了解本案案情的。

　　为什么拍卖成交确认书下达以后，法院迟迟没有移交标的物？该负责人表示，因为有案外人提出疑义、法院审查疑义排除疑义确实需要一些时间。当记者问起法院法官和当事一方开会，要去做另一方工作是否合适时，该负责人说，当时主要考虑拍卖后如何协调各方利益的问题。买受人富哥公司、担保公司、宜华建筑公司以及厂房里边的五家外资企业等各个方面问题都要在拍卖后考虑。

　　针对本案涉及的法律问题，记者采访了著名法学家、原中国政法大学校长江平。江教授认为，此案的关键在于拍卖前法院是否在公告里边把标的物有抵押的真实情况告诉披露。如果法院公告明确说了标的物另有抵押查封的情况，再买的话就是买受人自己的责任了；如果拍卖公告里没有说明这些情况，买受人买了房产又说有纠纷，那就是法院的责任。

　　对此，记者查阅了当初的拍卖公告，里边并没有这些情况说明。

　　中国政法大学诉讼法研究中心谭秋桂教授告诉记者，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”

　　第三十条又规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”

　　据此，谭秋桂认为，自2006年7月17日大连中院发出拍卖成交裁定书以后，标的物的所有权就已经自动转移，裁定书送达即生效。以后的所有事情都是不成立的，是违法的。“法院在裁定书下达之后，不告诉买受人的所有权已经生效，还让买受人和别人签订协议，这明显是执法违法。”他说。

　　跳出案件本身，国家法官学院司法审判研究中心主任毕玉谦教授认为，本案反映出一个突出问题，就是司法以外的力量出于种种原因干预司法。执行权本来是司法权力，应该按照法定程序独立行使。目前“执行难”的重要因素就是司法以外的干预。个别地方政府领导往往以维护投资环境、考虑大局等为借口干预法院审判和执行。“法院进行的拍卖是一种国家行为，拍卖程序要最讲诚信，最讲公平。拍卖程序完成后就有了法律效力，是执行的结果，是很严肃的一件事情。”毕玉谦说。

　　据了解，鉴于目前案外力量非法干预法院审判执行的因素，最高人民法院已在近期发布的《人民法院第三个五年改革纲要》中提出，要研究建立对非法干预人民法院依法独立办案行为的责任追究制度。