石家庄房价逆市暴跌 “三年大变样”计划后遗症

　　记者 陈晓 实习记者 张文文

    房市正在迅速回暖，似乎已经没有疑问。

　　8月10日，国家统计局公布全国70个大中城市房价，7月份同比上涨1.0%，涨幅比6月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比6月份扩大0.1个百分点。

　　然而与整体上涨的势头相反是，河北省会石家庄市的房价7月份同比下降5.5%，同比降幅居全国首位；二手住房价格同比下滑7.5%，排在第二。这是石家庄房价自6月同比下降5.8%以来，再次大幅度下降。石家庄市房价已经连续两月同比降幅全国第一。

　　4500万供应对170万需求

　　“到了石家庄市，你会以为自己到了工地。”一位不愿具名的开发商老总与记者见面时，就曾如此调侃。

　　8月13日，记者在石家庄走访新售楼盘时也发现，这里很多道路都是新建的。包括新拓宽道路两旁的绿化，有的是刚栽上，正在浇水。由于很多城中村拆迁改造难，拆除一半和在建的工地随处可见。

　　河北正大房地产中介一位经理对记者说，石家庄新开楼盘多是2年前启动的城市拆迁改造工程中整理出来的土地。

　　多年在石家庄从事房地产开发的全国工商联房地产商会理事陈宝存还记得两年前的疯狂：2007年底到2008年全年，石家庄几乎没有像样的土地成交，这里的土地市场表现出来的冷清高于其他大部分城市。

　　2007年底，河北省启动“三年大变样”工程，石家庄先是大量拆迁改造，再通过把地高价卖出，来获得新的城建投资资金。

　　大拆迁短期内带来大量住房需求短期内急剧增加，致使2007年石家庄房价上涨在全国排名前列。

　　两年后，在那一场大拆迁中获得土地的楼盘，纷纷开盘。陈宝存说，2008年石家庄市土地报建数量十分惊人，算上回迁改造面积有4500万平方米之多。

　　而与之对应的，是弱小的需求：石家庄2007年房地产市场最好的时候，新房销量也只有170万平方米。

　　6月以来，全国房市向好，石家庄开发商也争先开盘。大量炒房的人、改善居住的人担心2008年的冷清房市情况再现，纷纷降价卖房。

　　新盘开盘价都定在5000-6000元/平方米，由于销售比较困难，打折降价随处可见。最重要的是，二手房供应十分庞大，二手房的降价，使得新房也不得不跟着降价。

　　石家庄市城调队的相关人士表示：“市场上的新房供应量多，房价的竞争就越激烈，影响了房价的上涨。”

　　他同时说，二手房价格下降较大，主要因为有的新房的价格比二手房的价格还低。新房在三千多，有的二手房价格达到四千多，在价格上没有竞争力，就促使二手房降价，甚至比新房价格下降幅度更大。

　　“以前都是二手门店看我们开盘价定价，现在我们都不敢开盘了，担心二手中介店又降价，使我们房子开盘卖不出去。”一位开发商对记者说。

　　这位开发商表示，石家庄的房屋利润不高。目前，土地成本均在2000-3000元/平方米，而房价最高只有5000-6000元/平方米，定价再高了，肯定卖不出去。

　　以国土部公布的地价成本项目之一，石家庄天山新公爵项目为例，该楼盘地面成本为3869元/平方米，售价为6600元/平方米，地价占房价58.6%。

　　目前，石家庄常住人口约200万人，回迁的人群有定向商品房，不会构成市场需求。未来，石家庄准备发展4个新城区，已把城市人口扩大到500万人。但是新城也会向新的人口提供房地产，主城区4500万平方米的土地供应，可能仍无着落。

　　土地财政链条断裂

　　反常的是，与房价持续下跌同时出现的，是石家庄土地市场的重新活跃。

　　5月份的一次土地出让中，石家庄推出的9块土地全部成交，没有再出现2008年土地市场天天“流标”的问题。

　　8月12日，恒大以19.355亿元的价格拿下了石家庄2009年第25号地，折合单价526万元/亩，距离2007年石家庄地王只差1万元/亩。

　　媒体说：石家庄土地回暖已来临。

　　事实上，这一繁荣的背后，是石家庄政府更大的卖地计划。

　　2008年，石家庄市卖地892.24公顷，政府土地出让纯收益18.78亿元；2007年石家庄卖地1054.66公顷，政府土地纯收益25.86亿元。

　　记者了解到，石家庄市政府2008年土地出让纯收益目标是30亿元，在2008年根本没完成的情况下，2009年又再次加码，提升到了50亿元。

　　截止到5月底，石家庄市共卖地70.43公顷，收入17.17亿元，实现政府土地纯收益4亿元。这对于50亿元纯收益的目标，显然还有很大一段距离。

　　石家庄市市长艾文礼8月11日向“全国百家媒体”介绍石家庄市经济运行情况时说，今明两年石家庄计划投资1111亿元，做146个城建项目。

　　石家庄国土局局长师吉奎日前向媒体表示，今年石家庄计划收储土地1万亩，比去年提高1.14倍。与此同时，通过土地储备中心申请银行贷款去做土地一级开发和基础设施投资。今年计划通过土地储备中心融资50亿元保大规模城建计划。

　　但他并没有解释，石家庄如何继续消化这1万亩土地。2008年，石家庄政府进行了大范围的土地推介会，但是成交不多。

　　2008年底，石家庄市政府发布了房地产市场“救市20条”，明确提出政府会控制供地节奏。

　　对于这一承诺，上述开发商不置可否。“政府每年要卖掉1万亩地，他的压力比开发商还大，在市场允许的情况下，政府一定会尽量多地去卖地。”

　　陈宝存也认为，随着石家庄计划的4个行政区扩建工程开始，未来几年内，石家庄土地供应都会保持大规模供应速度。

　　迫于资金压力，石家庄土地出让已经采取“毛地为主”的出让方式。即政府少提供具备三通一平或七通一平的熟地，而将带有拆迁、基础设施投资任务的土地卖给开发商，由开发商负责整理，计入地价成本。

　　而石家庄最近出让的地块，虽然成交有所增加，但是地价并没有较2008年有大幅度上涨。溢价出让的土地非常少，很多土地都是只有一个符合资质的买主，以底价成交。

　　根据石家庄公布的“三年大变样”投资资料，2008年投资338亿元，土地出让纯收益仅18.78亿元，其他资金来源为贷款和财政投入。2009到2010年计划投资1111亿元，而政府土地财政所能提供的支持，可能已经越来越少。