【抑囤地】 将对具备开工条件但因开发商原因未开工的土地加大处理力度

　　【增供给】 下半年，上海预计可供应住宅地块约120幅、1196公顷，达上半年的3倍

　　【预申请】 规土部门将提前公示半年或全年的供地计划，以稳定土地市场供应预期。

　　东方早报记者 刘秀浩 李继成

　　上海正在以实际行动平抑住宅市场价格上涨过快局面。昨天，上海市土地学会举行“科学调控土地、促进居住和谐——上海土地市场发展研讨会”上透露的信息显示，今年下半年，上海将大幅度加大住宅土地供应力度，同时对闲置土地督促加快开工。

　　目前上海房价过热现象继续，上周，上海商品住宅成交均价每平方米19603元，已经逼近两万元大关，刷新上海市商品房的周成交价历史记录。

　　上海下半年将试点实施土地出让“预申请”制度，提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，以稳定土地市场供应预期。

　　下半年住宅供地

　　1196公顷

　　昨天研讨会上透露的数据显示，今年下半年将会是上海住宅土地供应的一个高峰。土地供应量预计3倍于今年上半年供应量。截至6月底，供应住宅地块为60幅、401公顷。其中商品房地块25幅、188公顷；经济适用房等保障性住房地块35幅、213公顷。上海今年上半年住宅成交量猛增，导致目前存量住房明显下降，市场开始面临供不应求局面。此前上海市政府层面以及房地产业协会的多次会议都明确表示，要加大供应以缓解楼市价格上涨过猛的局面。

　　据悉，今年下半年，预计可供应住宅地块土地约120幅、1196公顷，全年预计可供住宅用地1597公顷。与会的专家学者和开发企业代表认为，上海土地供需关系基本平衡，未来可供的住宅用地充裕，能满足未来的市场需求预期。

　　统计显示，2004年土地供应集中放量达到1967万平方米，随后，2005年开始的宏观调控政策对土地供应进行了严格的限制，2005年土地供应仅为384万平方米，2006年土地供应面积有所上扬，达到647万平方米。在经历了2年的抑制后，2007年年底上海土地供应出现集中放量，共推1512万平方米。2008年土地供应面积略有回落，共出让1377万平方米。连续几年的土地供应紧缩使得上海房地产开发量连年萎缩。

　　随着大型居住区的陆续完成土地出让手续并进入开工阶段，上海未来的住宅土地供应将更加集中于保障性用房。

　　按照《上海市住房建设规划（2006-2010年）》以及《上海市2009年住房建设计划》的要求，加大保障性住房用地供应量。

　　根据目前上海已经初选定15个大型居住社区规划选址方案，其中涉及保障性住房的近郊6大基地正在加快建设。先期启动的6个大型居住社区，共涉及了12平方公里的土地面积，相当于上海中心黄浦区面积。总建筑面积1164万平方米，达上海楼市年消化量一半。

　　目前，松江泗泾、浦东曹路、嘉定江桥等大型居住区6幅地块约68.4公顷，已进入供地程序。南汇周康航、闵行浦江、宝山顾村等大型居住区198公顷已进入土地前期工作，将尽快进入供地程序。与此同时，经济适用房近80公顷的土地供应工作和建设工作也正在进行中。

　　将对囤地

　　加大处置力度

　　除扩大土地供应之外，上海还将采取措施督促已供应土地及时开工。昨天上海市规划和国土资源管理局相关负责人透露，上海目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态。

　　据悉，上海将对这类土地进行分类处置，对已具备开工条件但因开发商原因而未开工的土地，将加大督促和处理力度。上海市规土局副总工程师蔡顺明表示，土地批而未用，既有规划、动拆迁等方面的原因，也有开发商的原因。

　　据悉，这1000多公顷批而未用的土地,有相当一部分在开发商手中,涉及70多个房地产项目。开发商拿地后不开工，可能跟企业的经营状况有关，也不排除部分房企有“囤地”目的。

　　据了解，在土地招拍挂出让过程中，在报名参拍时先要支付底价的10%作为保证金，而土地最后的竞得方必须在签订《国有土地使用权出让合同》日起60天内付清全部土地出让金以及配套费用。

　　2008年1月7日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　针对“批而未用”的土地,上海将促进规划实施,加大对相关开发商的督促、处理力度。上海还将对开发商建立诚信档案,一旦查明开发商囤地,便会在土地市场上对其设立限制门槛。

　　据悉，上海将在两方面做出土地出让改革：一方面，优化交易方式。根据地块实际情况，分别采取招标、拍卖、挂牌等多种方式供地，以避免土地出让过程中的非理性竞价。另一方面，严格合同管理，加强批后监管。严格执行有关规定，要求开发企业按照中标通知书明确的时间签订出让合同，及时缴付出让金，并由合同监管部门加强跟踪、督促履约。同时，下半年将试行当场签订合同制度，确保上市地块及时开工，防止闲置土地发生。

　　下半年试点“预申请”

　　稳定土地供应

　　上海下半年将试点实施土地出让“预申请”制度，提前公示土地出让计划和出让地块的详细信息，接受开发商的“预申请”，以稳定土地市场供应预期。

　　上海市规土局副总工程师蔡顺明表示，在“预申请”试点中，规土部门将提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外，还将公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商，承诺合适的价格，便可以直接和规土部门进行“对接”，进入“预申请”。规土部门随后将根据申请企业的多少，决定土地是挂牌、拍卖还是招标。

　　据了解，一直以来，开发商拿地之后、开工之前，一般还要跑10多个部门，拿批文、听意见，程序冗长，影响了土地开发的推进速度。上海试点的“预申请”将有望简化相关流程，加快推地节奏。

　　危险的地王：开发商、银行、股民或被统统套牢

　　新闻分析

　　据新华社上海8月20日电 近段时间，上市房企频频成为“地王”买家，且拿地之后，即通过增发、资产注入等方式进行融资，这反过来又保证企业有足够的资金去竞拍土地、乃至成为“地王”。

　　一些业内人士分析，上述循环的背后，“土地运作资本化”的现象十分明显，地市与股市形成了“互推互涨”。这一过程，促进了楼市、股市的繁荣，但也蕴含重重风险。

　　上市房企打通地市和股市

　　不难发现，二季度以来，诸多上市房企在地市和股市之间玩起了“左右互搏”的资本游戏。

　　一方面，上市房企积极出手争夺“地王”。比如，5月21日，富力地产以超出起始价近4倍的10.22亿元夺得北京广渠门外10号地块，“地王”自此重回2009年的楼市；5月22日，万科击败保利，以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南（挂）2009－015商住用地，一举创造了当地的“地王”；7月23日，金地一口报价30.48亿元，吃下上海郊区赵巷10号地块，刷新上海“地王”纪录……在各地愈演愈烈的“地王”争夺战中，上市房企可说是最大的“玩家”。

　　另一方面，他们在资本市场上频频融资。比如，世茂在5月完成69224万股定向增发，融资总额约83亿元；7月16日，保利公告称，非公开发行股票申请获得证监会核准，将公司非公开发行不超过63760万股新股，募集资金不超过80亿元……据不完全统计，7月有9家上市房企发布再融资增发方案，计划募集资金总计约188亿元。

　　房地产分析专家蔡为民观察到，“地价”与“股价”存在明显的互推关系。比如，5月至6月间，万科共竞拍得到8块土地，支付土地价款达47.03亿元，创下自2008年2月以来单月拿地的投资最高纪录。但万科的股价也大幅飙升，7月6日创下了14.94元的新高，与去年年底收盘价6.45元相比，涨幅高达121.6％。

　　上海一大型楼盘销售人员说，与前两年不同的是，今年二季度以来，上市房企一拿地，往往就在股市进行增发，股市为房企提供更多“资本动力”。

　　市场游戏规则暗变

　　蔡为民认为，楼市、地市与股市的彼此互推，是这样一个过程：房价上涨—上市房企预期收益增加，推高股价，扩大融资空间—上市房企融资—出手抢地—地价上涨—房价上涨，形成循环，而上市房企在这一循环中，利用土地市场和资本市场的互搏，实现了在股市、楼市的双丰收。

　　今典投资集团董事长张宝全认为，在“地王”的争夺战中，房地产市场的游戏规则已经改变：对于非上市公司而言，土地仍然是开发商的生产资料，开发商买地时首先要考虑的是地价的高低所带来的风险，“如果拿地建房后挣不到利润，那绝对不能拿，否则就等于把自己害了”；而对于上市公司而言，土地已变成资本运作的工具，其价格高低已不是公司重点考虑的问题，“为了保护公司的股价，保持在资本市场价值的提升，公司要这样不停拿地”。蔡为民进一步指出，越是“地王”，就越易变成上市房企融资的“题材”，公司储备有大量土地，便会更加吸引股民购买股票。

　　股市地市互推互涨有风险

　　股市、地市“左右互搏”可能积累多重风险。

　　首先，可能形成土地过于集中的局面，房地产市场的“定价权”越来越掌握于少数几家大型房企之手。

　　其次，可能吹大泡沫，增加金融风险。蔡为民说，地市、股市的互推加速房价上涨。但房价每次上涨，都会有批需求者被逐出楼市；随着不断有人被逐，房价早晚会掉头向下，资本早晚会退出，地市、股市“循环互推”过程就会中断，“楼市泡沫破裂后，套牢的除了开发商，还有银行和股民”。