“拿而未建”的“地王”正在给他的前辈们“缝制嫁衣”，已经开建的“老牌地王”们，挨过了难熬的日子开始渔翁得利。

　　几乎就在所有“拿而未建”的“地王”承受着前所未有的来自国土资源部的压力时，已经开建的“老牌地王”们，挨过了难熬的日子，终于开始渔翁得利了。

　　如果将昔日的地王置身于更长的历史纬度中，当年的天价在如今已是“稀松平常”。在北京昔日地王的“密集之地”——大兴、昌平，基准地价早已翻番。由于这些“老地王”面积巨大故而开发周期甚久，通过坐享自己“后辈”们推高的地价所带来的巨大利润，也引发社会各界的关注与议论。不过，按照标准法条，这些在建地王却并不在闲置土地之列。

　　“拿而未建”的“地王”正在给他的前辈们“缝制嫁衣”，当历经了历史上最长的一个调整周期后，“在建地王”的开发商们，理解最深的一句话或许就是，时间就是金钱。

　　不涉清查

　　“其实我们一直对已经出让但闲置未开发土地进行监控，达到处罚标准的，我们会根据法律和规章进行处罚。”2009年8月27日，北京市国土局的一位官员告诉记者，由此向前倒推3天，国土资源部刚刚表示，对于“拿而不建”的“囤地”行为，将加大打击力度。

　　然而，若干“昔日地王”，却可以确定不在本次清缴的范围内。上述官员告诉记者，衡量“闲置”的标准主要有两个：一是工程进度，即出让合同签署后一年未动工开发，则可定性为闲置，收取土地闲置费，达到两年标准时，可以按土地管理法有关规定收回；二是投资到位情况，这实际上与第一项标准互相关联，如果出让半年到一年内，项目投资未能到位，也可视做闲置。

　　显然，如果按照这个标准，不少昔日“地王”，都不会被列入清理监管的范围内。记者了解到，在北京昔日“盛产”地王的大兴、昌平，大部分创纪录价格成交的土地，都一直处在“正常开发”的状态。

　　“2003～2005年的土地出让，由于是在刚刚实行招拍挂前后，土地整理速度最快的还是这些原来的郊区，所以那时候的土地供给多是在郊区，而由于当时的土地价格还不是太高，之所以能形成地王，很大原因是由于地块面积大造成的总价高，所以，这些土地开发周期长，也是正常的。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者。

　　如李文杰所言，2003年的“地王”大兴1号地和2005年的“地王”清河毛纺厂地块土地面积均超过20万平方米，规划建筑面积亦都接近90万平方米。

　　前述北京市国土局官员告诉记者，虽然上述几块地王的开发周期相对较长，但并没有出现像广州、深圳等地的“拿而不建”的现象，从目前的情况看，政府着重清理的仍然是闲置土地，而闲置土地是有着硬性指标的。

　　言外之意，这些著名的昔日“地王”，尽管开发周期甚久，但仍不在清理的范围之内。

　　坐享其成

　　从北京南三环的玉泉营驱车向南30分钟，便可以到达北京第一块“地王”的诞生地——大兴黄村，时近6年前，地产骇客顺驰创始人孙宏斌以9亿元的价格拍得大兴1号地，随后一个名叫顺驰·领海的住宅项目在这块土地上开发，如今，他已经易手香港上市公司路劲基建(6.01，-0.03，-0.50%)，而这个项目也随之更名为路劲·领海。

　　彼时，没有人相信背负高达9亿元的土地成本，顺驰·领海能有多好的盈利前景。而十分微妙的是，时近6年之后，这里成为了北京地价上涨最快的区域之一。北京市国土局的资料显示，截至2009年8月1日，北京市共成交12宗居住及商业地块，其中有8宗位于大兴，而这其中有一半地块以100%以上涨幅的溢价成交，土地价格翻倍。

　　“从这个历史纬度来看，2003年的9亿元土地价格不贵。”路劲基建北京公司销售负责人温立伟告诉记者。就在7月底，规划建筑面积只有13万平方米的大兴10号地还拍出了8.2亿元的天价，而当年1号地的规划建筑面积几倍于如今的10号地，土地价值无形中的增值，由此已是清晰可见。

　　北京的另外一块“地王”——清河毛纺厂地块如今是华润地产的住宅项目橡树湾。与大兴1号地十分类似的经历是，当时这块土地因为“面粉贵过面包”而被业界普遍不甚看好，但如今，其销售价格已然超过20000元/平方米关口，而该项目的后期商业项目，业已投入开发，由于其前期项目住宅已经入住，商业自然可以卖出更高的价格。

　　根据中原地产统计系统显示，清河毛纺厂地块所在区域的土地价格，在最近的4年间，上涨幅度也接近1倍，不久前中国电子(0.94，0.00，0.00%)拿下的奥运村附近的地块规划建筑面积尚不及清河毛纺厂地块的1/3，但土地成交价依然高达19.6亿元。

　　“土地面积大，开发周期就会相对拉长，从资产价格角度，升值是必然的，这就是我们当时的逻辑。”一位不愿具名的华润地产高管向记者坦言，“时间就是金钱”。

　　调价借势

　　“他们越早开建，我们越开心。”8月26日晚，路劲基建北京公司的一位人士在听说了国土资源部清理闲置用地，并盯紧新近出让土地开工情况和工程进度的消息之后，对记者说，在他看来，这种整顿，对他们很是有利。

　　路劲北京公司的逻辑非常简单。目前，大兴主要地段的在售项目价格都已超过10000元/平方米。其中，11000元/平方米至13000元/平方米已成为普遍价位，如路劲领海、水晶布洛格、绿城阳光名苑等。其中价格最高的是位于亦庄开发区的金色·漫香林，其7月新房源的开盘均价达到15000元/平方米，这一价格已接近东四环边的普通住宅项目。

　　但是，温立伟告诉记者，从地价来看，新近成交的9块地有6块都超过了楼面成本价5600元/平方米，加上建安成本等各种费用，未来区域主流项目的售价必定超过12000元/平方米，甚至有可能达到15000元/平方米。此时，即将推出最新一期项目天使湾的路劲·领海，便有了足够的向上调价的理由与支撑，而这还没有考虑到水面环境这一产品的特殊性，目前，路劲方面正在考虑其定价的策略。

　　这一逻辑的核心在于，新“地王”们越早开建，在建的“老地王”们就越早有向上调价的理由。

　　“在大兴、昌平这些原来被认为郊区的地区，我们很关注他们有没有新的土地放出来。”首开集团的一位高管告诉记者，“这些地区原来都是被认为交通不便的地区，但现在轨道交通、路网建设，以及大型基础设施，比如机场的建设，还有城市格局的调整与变化，都是我们关注的原因。”他说。

　　新有企业到自己所在的区域“抢地”，是这些“老地王”们最愿意看到的，而在土地部门的督促之下，这些新出让土地越快投入建设和销售，他们提价的理由也就可以越早到来。(李乐) (来源：中国经营报)