一二手房成交量持续下滑，新盘折扣、优惠再现——

　　深圳楼市“金九银十”

　　遭遇开门“黑”

　　本报记者 丁荡新

　　每年的九、十月份是消费市场的旺季，也号称深圳楼市的“金九银十”。开发商一般都会在这两个月或推新的楼盘，或加推新的单位，希望能赚得盆满钵满。但是，今年他们可能要失望了，因为楼市“金九银十”遭遇到9月初的开门“黑”：一二手房成交量持续下滑，市场观望者增多，楼盘折扣、优惠再现，甚至有业内人士称楼市“拐点”已来临……

　　1、9月第一周

　　新房成交量创新低

　　今年6月份，深圳一手房成交总量首次出现环比下跌，之后的7、8月下跌加剧，8月份的最后一周更是创下新低：688套。

　　当很多人以为688套是今年春节后楼市周成交量的最低点时，刚刚踏入“金九银十”的上一周（8月31日至9月1日），楼市又遭遇了开门“黑”——655套。

　　昨天，根据有关部门信息系统数据，记者计算出上周我市一手房成交量、总金额、总面积和均价分别为655套、13．1亿元、68694平方米和19073元／平方米。成交量比前一周的688套减少了33套，环比下跌约4．8％，日均成交量93．6套；7天中，有5天的成交量低于100套，9月6日仅成交50套，为今年以来第二低成交量。

　　记者还发现，由于近两个月来福田、盐田和罗湖三区的新楼盘较少，价格又始终居高不下，导致经常出现零成交。8月24日至30日，福田区和盐田区分别有4天和3天零成交，7天成交总量分别仅为9套和10套；上一周（8月31日至9月6日），福田和盐田二区仍然有3天零成交，而罗湖也有1天零成交，盐田区7天的成交量仅为7套、日均1套。

　　记者查询了4月份的一手房成交量，发现当月29日、30日分别成交349套、378套，两天的总量已达到727套，比8月31日至9月6日一周的成交量还多出72套。

　　2、二手住宅连续7周成交下滑

　　上周我市二手住宅5个交易日成交总量为2738套，较前一周减少53套，环比下降约1．9％。其中最高的一天是9月4日，成交量为629套；最低的一天是2日，成交量为438套，这也是近几个月成交量最低的一天。二手住宅成交面积远远高于一手房，二者之比创下今年以来最大差距为13．5。

　　就在之前的7月份，我市二手住宅成交总量达15826套，日均约510套，为今年之最。而进入8月份，尽管二手住宅的成交量仍维持在较高水平，但却开始逐周下滑，到上周成交量已是连续第7周下滑，日均约391套，比起7月份来日均成交量减少了119套。

　　3、炒家开始加紧出货

　　近几天，记者在景田、桃源等片区中介地铺采访时了解到，从7月起，二手住宅炒家开始加紧出货，只要买家出价合适他们就毫不犹豫脱手。这与数月前卖家多次反价形成了鲜明对比。

　　原来，在本市各大商业银行近期收紧二套房贷的政策后，炒家入市成本上升，他们也对未来市场变化产生疑虑，担心未来政府的房地产政策趋严导致楼市转向，所以只要有赚头赶紧就卖。同时，许多购房者为平衡成本和风险转而选择户型相对较小的房产，导致8月份楼市60平方米左右的小户型特别紧俏，成交量逆市上升。

　　昨天，在景田一家地铺，记者遇到前来签约的许先生，他刚刚把手里的二套小户型卖了。据许先生介绍，他是拥有多年经验的老炒家了，主攻50平方米左右的小户型。从今年2月份到现在，他已经成功买卖了17套分布在南山和福田的小户型，利润差不多有100万元。许先生说，他炒小户型以短线为主，最长的压在手里不超过3个月，一般每个月买卖3至4套。本来上个月他手里还有6套房子没挂牌，想再等等。但看到当前房价已经有点高得离谱，市场可能要变了，干脆全部放出去。他说，“赚钱是硬道理，少赚一点总比砸在手里赔钱好多了。”

　　4、折扣优惠再现市场

　　记者在采访中发现，近两个月来，随着新房成交量的减少，一些新推出的楼盘再也没有以前那种开盘几天就售罄的风光，反而是久违了的折扣、优惠又再次出现在置业者的面前了。

　　上周末，罗湖一新盘营销中心开放，当时打出了“凡年满18岁以上客户出示本人身份证、同名账户（银行卡不少于10万元）可免费获赠钻石一枚”的口号。据了解，该楼盘为此准备了1000颗钻石。另外，现场登记还可享开盘额外9．8折优惠。同一时间，龙岗中心城一写字楼也推出了置业礼包：可获额外购房折扣，并享受物业升级服务，还赠送家庭旅游。

　　龙岗某楼盘推出的优惠力度最大——客户认购VIP卡可在开盘时享总价减15万元的优惠。

　　据初步统计，目前深圳在售或即将推出的楼盘有20个左右有折扣或优惠，其内容五花八门：交2万元有额外9．8折，交1万元抵2万元或享额外9．8折，交5000元享9．7折优惠，新品认筹、老带新有优惠，清盘在即有折扣，购买享三重优惠，优惠倒计时开始……真真假假，让人看了眼花缭乱。

　　5、市民观望暂不出手

　　某网站近日所做的一项置业调查显示，在受访的800多名深圳市民中，有70％的人表示现在房价已到顶点、年底前铁定要降，15％的人认为房价还会上升但大涨的可能性较小；74％的人表示会观望一段时间、近期不打算买房，12％的人出于自住的需要决定不论房价涨跌挑到满意的房子就出手，10％的人认为几年之内不会买房。

　　记者在南山、福田等几个楼盘售楼处采访时，多位市民对记者表示，现在房价太高，还是等等再说。黄先生说，前一段时间在股市赚了一笔钱，本想换一套南山的大房子，但转了十几个楼盘，发现均价都要二三万元，120平方米的房子总价要三四百万元，付完首期连装修费都不够，还是看看情况再决定吧。

　　观点

　　观点一

　　年底前房价会降

　　资深地产研究人士“孤独求败”表示，无论是从成交的数据还是从市场气氛来看，深圳楼市拐点目前已经来到。现在楼市的表现与2007年极其相似，高房价如果没有成交量的支撑很快就会掉头向下，更何况国内外的经济形势现在还刚刚向好，远没有到繁荣的地步。此时置业者没有必要再去追高，还是手握现金、谨慎观望为好。

　　广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫认为房价会下降，“金九银十”出手纯粹是往火坑里跳。他提出三个理由：上半年小阳春释放了需求，也透支了“金九银十”的需求。上半年开发商解决了资金紧张的局面，但他们为了开发其他项目和继续建设后期的项目，必须要投入很多资金，况且银行开始收紧信贷额度，开发商贷款有难度了；所以在资金紧张的情况下，唯一的办法就是下降房价，快速销售房子，回笼资金。目前楼市的供应和需求比例出现问题，供应量加大。

　　谢逸枫认为，2008年全国城市楼市“金九银十”在平淡中度过，不仅是因为金融危机的影响，主要是置业者在2007年疯狂之后，心理普遍遭遇到的创伤还没有恢复。所以，2009年楼市“金九银十”现“后拐点和房价下降”是必然的。

　　澳达实业行政总裁罗振坤指出，近期二手市场成交量大幅下滑，“反价”一词已成绝响，市场已进入买卖双方博弈的阶段。他预期业主的心态会随着时间而调整，议价空间渐渐扩大，到9月底时二手房价相比7月本年高峰时下调约一成，并在10月因价格渐趋理性而成交量有所回升。房价年底前在政策预期不稳定的情况下有所反复，而反复的周期甚短，短线投资者不宜入市。

　　罗振坤预计，一手房方面开发商会加快推盘的步伐，并在10月初再次推出各式各样的优惠，变相减价，量升价跌。由于未来几个月入市的大多是质量较高的豪宅项目，和上半年成交的一手房是没有直接可比性的，所以未来数月可能会出现成交均价上涨但实质房价下跌的情况。

　　观点二

　　正常调整继续看好

　　中原地产深港研究中心总监张伟认为，近期楼市成交量下降是正常调整，这是由于房价前期上涨过快，购房者跟不上节奏。现在的外围形势较好，大的基本面并没有改变，成交量也没有到低迷的状态，豪宅卖得也不错，出现拐点的可能性较小。如果以4月及以前的房价为基准（购房者多为自住客），现在房价的绝对价格上升得并不多，是市场可以接受的。他表示未来继续看好深圳楼市。

　　深圳同致行物业顾问有限公司董事长王波指出，由于房地产本身属性的特殊性，房地产的健康平稳发展有着国家层面的保证。而由于投资需求和刚性需求的有力支撑，房地产在探底之后，也会重新走上长期向好的趋势。因而，在没有重大负面影响事件下，对后半年的地产市场在整体上依旧保持乐观预期。

　　深圳星彦地产的鄢圣刚也认为，未来几个月深圳房价会继续上行，卖方表现依然亢奋，但行情出现分化，部分楼盘将遭遇价格顶部压力。