高端物业正在成为上海楼市的主角。

　　知情人士昨天表示，与普通住宅的刚性需求推动型不同，来自内地、香港、海外的三股以投资为主的热钱，正在源源涌入豪宅领域。中国证券报记者从最近刚刚热销完毕、单价均在5万元/平方米以上的黄浦湾、星河湾等楼盘了解到，以长三角中小企业家为主、以香港和海外投资人士为辅的豪宅消费力量正在释放。

　　各豪宅富丽堂皇的售楼处，目睹了许多财富神话的上演。8月，李嘉诚旗下的和记黄埔推出“御翠豪庭”最后一批顶层复式房源，关注该案的一位澳大利亚华人在一时赶不回国购房的情况下，委托朋友直接签下了上千万元的大单；而这个代理签购的海外华人竟然也在看完样板间后同样订下了一套价值超过二千万元的复式房。7月，在素有“中国第一豪宅”之称的“汤臣一品”，半个月内突击售出16套单价10万元/平方米左右的房源，其中三个买家均不足30岁，总购房金额超过1.2亿元。

　　中国证券报记者从分析机构“易居中国”获得的一份最新统计资料显示，刚刚过去的8月，上海均价4万元/平方米以上的商品住宅，在成交量和总金额上均创造历史新高：共成交566套，约14.03万平方米，总成交金额达到74.17亿元，比7月份的历史高位307套多出259套，成交面积超过了上半年13.27万平方米的总面积。

　　事实上，上半年豪宅市场的热销，并不仅仅出现在上海。深圳、北京等主要城市都出现了豪宅热销的景象。

　　谁在购买豪宅

　　中国证券报记者汇总来自分析机构、开发商以及售楼一线的数据显示，上海高端物业的购买力量主要来自长三角地区、香港和海外华人。虽然没有明确统计数据，但据各方预测，长三角民营企业主的比例占到买家总量的七成以上。

　　中国证券报记者从一位今年7月订购了一套近千万元物业的江苏籍企业家处了解到，其购房资金主要来自企业盈余资金和银行贷款。这位在去年下半年银根紧缩过程中吃了资金链紧绷苦头的企业家，今年2季度后又遭遇了银行主动接触愿意放贷的礼遇，于是他将贷款转入楼市。据其介绍，这一抉择的背后有三重原因：一是企业目前以销定产，下游需求刚刚回暖，目前投资扩产风险太大；二是购买房产后，如果遇到今后信贷再次紧缩，可以用房产来抵押获得贷款，回救实体企业；三是目前利率如此优惠，与去年被迫以两分利甚至三分利民间借贷时候的资金成本不能比，企业收入完全可以轻松应对利息。

　　易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这一心态和盘算在购买豪宅的江浙沪企业家中普遍存在。同时，他认为，通胀预期和高端物业的价格波动性低，也是吸引这批风险厌恶型投资者的重要因素。此外，相当多江浙企业家有“乡土创业、上海安家”的冲动，希望在上海购置高级别房产，为家人提供良好教育和生活环境，这也是“汤臣一品”购买者中出现“80后”的重要原因。

　　分析师回建强表示，豪宅走强是投资者对国内宏观经济内生性增长预判悲观和国内投资渠道无法拓展情况下的选择。产业投资渠道不畅，就要进入楼市，确保资金的保值增值。从最近上海星河湾的客户组成看，相当部分人来自于江浙地区，上海本地客户也不少。从侧面反映了豪宅市场的资金来源现状。

　　不过，虽然同是民营企业家，并不看好当前豪宅保值甚至融资功能的也有人在。旗下有房地产业务的中国“服装大王”郑永刚，是位于浦东的号称“全球梦幻住宅”星河湾人头攒动的看房者之一，但他看了一圈后摇着头感叹，这个楼盘的价值和价格背离太多。然而，正是这个星河湾，是8月上海豪宅市场神话的缔造者，创造了5小时销售40亿元的纪录。

　　此外，中国证券报记者还从知情人士处获悉，有相当部分投机型购房人士，采用只付首付、余额借助贷款的方式购买豪宅，其操作手法与普通住宅领域的“炒楼”方式如出一辙，均是以自身较小的资金量“以小博大”，撬动了动辄上千万元的豪宅资产。杨红旭认为，今后二手豪宅市场的流动性将保持活跃，基于上海市场后期豪宅供应用地的稀缺远超过普通住宅供应用地，再过数年大部分豪宅供求将转移至二手市场交易。

　　用借贷购买豪宅的还有香港投资者。中国证券报记者了解到，8月中旬，瑞安集团将均价7.6万、套均总价近千万的“翠湖天地”最后一栋楼在沪、港两地同时推售，结果两天之内销售一空，成交资金超过7亿。其中，超过四成的买家为香港人，而多位香港购房者采用的均是贷款方式。

　　9月末或再迎高峰

　　自6月以“中国第一豪宅”为噱头的汤臣一品热销以来，上海高端物业成交在7、8两月两破历史记录。

　　佑威房产分析师陆骑麟表示，汤臣一品的成交是豪宅市场今年走热的一个重要标志。此前高档楼盘成交多为一部分最先嗅到市场变化的中、小投资者，但该楼盘及几个上海知名豪宅开始快速成交，说明高端房产投资需求已被全面激活。

　　汤臣一品过去数年中以不降价、低成交被市场称为异类，但由于其为上海陆家嘴1.7平方公里规划红线内唯一住宅项目，又临外滩江景，地段和保值优势一直具有潜力。该案在6月22日成交5套之后，近两个多月来共成交了34套房源。销售速度由此前的每年1套迅速提升到2天1套。

　　以此为标志，上海豪宅市场目前愈来愈热，动辄上千万元一套的豪宅甫一上市就挂出“售罄”牌。8月上市的豪宅中，报价5万元左右的星河湾和黄浦湾上市不久就被抢购一空，星河湾成交了255套房源，平均每套1438万元；黄浦湾成交了59套，平均每套1608万元。

　　房地产分析师薛建雄表示，目前高端物业市场的价格走势不仅没有出现跌势，相反还在保持“快速”上扬。9月的豪宅市场在量能和价格上可能继续升温。目前，外滩九里和海珀日晖两个即将上市的滨江楼盘，预期报价已经高达6万元/平方米以上，上海嘉里华庭第五座和新华路1号的报价更是报出8.5万和7.5万的价格，预期报价在10万元的鹏利海景和四季雅苑也将在9月上市。

　　中国证券报记者昨天在已经售罄的、单价9万元/平方米以上的御翠园旁看到，正在展开销售预热的四季雅苑，正在进行最后的外墙施工，在高低错落的脚手架和埋头苦干的工人旁边，无数巨型售楼广告气球已经飘起，这个建筑面积超过11万平方米的自建成后出租多年的老牌高端别墅，被业界普遍认为将再次掀起一轮豪宅销售热潮。与它毗邻不远处，就是开盘当天下午已经无房可卖的梦幻豪宅“星河湾”。

　　豪宅起舞几多“虚火”

　　虽然豪宅走强的背后有诸如稀缺性、资金保值需求等客观因素支撑，但从房地产兴衰周期的历史走势上分析，多位房地产分析师均认为豪宅市场爆发是一轮房产牛市的顶点。

　　豪宅走强被质疑增加了本就大热的上海楼市的“虚火”。专家认为，豪宅走强的重要负面因素，是推升了周围地段普通住宅的售价，并以增加全市均价的方式提升了楼市走牛和涨价的预期。如星河湾的上市，其售价高出周边房价30%-50%；而房地产行业的“示范性定价”规律，将导致周边楼盘瞄准此房价来标注自己的房屋售价。更重要的是，受到豪宅“破天荒”式成交的带动，8月上海商品住宅的平均成交价格环比大幅上涨15%，达到18177元/平方米，比上一个历史高峰2008年7月的17116元/平方米高出5.9%。

　　目前豪宅市场也已不乏退出者，其中频频出现外资机构的身影。英国房地产基金高富诺日前将其2007年收购的翠湖天地两幢楼散卖的消息颇受市场关注。这两栋楼收购总价5.4亿元，共有28套住宅和28个停车场，单价6万元/平方米。曾声言倾向于长期持有、收益主要来源于租金的高富诺称，目前已抛售20套房源，均价接近10万元/平方米，买主多为内地人士。莱坊物业住宅部主管胡晓波表示，外资基金的选择在于其对于国内楼市后期租赁市场并不看好，同时也将目前市场价格看作是一个阶段性高峰。

　　薛建雄认为，楼市回暖一般以量带价逐步起步，先吸引改善性需求入市，投资需求最后入市，并导致豪宅过热，改善性需求被高房价压制，此后楼市便会高位休整。

　　回建强表示，豪宅走强的背后，是流动性过剩引发的投机、投资需求对真实自住和改善需求的挤压。如果一线城市房价继续在豪宅拉动下起舞，楼市可能会因缺乏支撑而沦为资本的游戏场，受损的将不仅仅是房价这么简单，而是整个房地产业的健康机制。(记者王进) (来源：中国证券报)