二手房网签政策有望年底实施

　　为抑制猖獗的二手房阴阳合同行为，广州正在酝酿相关举措

　　针对二手房交易中比较猖獗的阴阳合同问题，近日，北京有关部门下发通知，要求自本月起，二手房网签报价与实际合同报价必须统一，以防止阴阳合同（黑白合同）导致的贷款风险。

　　不过，不少业内专家表示，该政策不能从根本上解决为逃税而签订的阴阳合同，就广州目前尚未实行网签的二手房市场而言，要想有效遏制这种行为仍有待时日。

　　现象：

　　阴阳合同已成“潜规则”

　　在天河区从事外贸生意的周小姐，最近以约200万元的成交价在天河购买一套二手房。为节省开支，在中介公司的帮助下，周小姐和业主签了一份双方自用的200万元转让合同，即“阴”合同，同时又签了一份《补充协议》，即“阳”合同，用于交给市建委备案。

　　在这份“阳”合同里，房屋净价款被人工缩水为100万元，剩下的100万元则被立名为其他设施、地域补偿费和乔迁搬家费。于是，就发生了明明是200万元的房子，却按100万元成交的蹊跷事件。记者粗略算了一下，周小姐通过签订“阴”合同，省了近4万元的税款。

　　据记者了解，近几年在二手房交易中，类似周小姐的案例屡见不鲜，买卖双方为少缴税，而签订的实际成交价和报有关部门收税价的双份合同，甚至已成为二手房交易中无人不知的“潜规则”。

　　满堂红研究部主任肖文晓表示，目前在国内都有二手房交易中的阴阳合同，广州也不例外。另有业内人士认为，广州二手房交易中的阴阳合同行为比较猖獗。

　　措施：

　　网签价与合同价须统一

　　为抑制猖獗的阴阳合同行为，北京最先采取措施。据了解，北京从去年10月开始，二手房买卖全面实行网签。今年9月初，北京有关部门再次下发通知，要求自本月起，二手房网签报价与实际合同报价必须统一，以防止“黑白合同”导致的贷款风险。

　　记者日前获悉，广州也正在酝酿相关措施。今年4月份，广州市二手房网上交易相关资料已公开征求市民意见，同时，广州市国土房管局拟开发存量房（二手房）网上交易系统，将全市二手房交易纳入网上统一监管，如进展顺利有望在今年年底开通。

　　经纬行研究部经理朱欣苑表示，取二手房网签价及评估公司评估额两者的低值作为贷款的依据，这样操作确实可以减少阴阳合同。以现实的情况来看，银行贷款的评估价一般与实际合同价接近，网签报价远低于实际成交价，因此，这样做并不能降低贷款风险，而是有效减少了房产交易中的少缴税行为。

　　漏洞：

　　无法根本规避阴阳合同

　　不少业内专家向记者表示，实行网签及网签价与合同价统一等政策，也很难从根本上杜绝二手房交易中的阴阳合同。

　　据番禺丽江花园某知名中介的丁先生透露，即便广州二手房实施网签政策，买卖双方仍可以在“线下”即网签前双方签订一个合同，然后，双方和中介公司“上线”网签，参照房屋所在地最低缴税指导价签一个较低的成交价格，以此缴纳税费同样也可以“避税”。同时，买方还能以“线下”签订的合同申请贷款。

　　资深房产专家陈真诚表示，只要是私对私交易，就不可避免私下议价，更无法杜绝阴阳合同。即使北京规定“二手房网签报价与实际合同报价必须统一”，但政府不可能全程跟踪、监督到每一笔交易及其每一个环节，这仍然无法从根本上避免阴阳合同。

　　也有业内人士分析，新规定实施后，对银行而言，可以规避风险，但对买房人而言，今后能选择的只能是“取其一”，要么“避税”，要么多申请贷款，影响或超过二套房贷从严的规定。

　　信息时报记者 徐凤

　　专家分析

　　评估价难贴近 市场价是根本

　　满堂红研究部主任肖文晓表示，产生阴阳合同的原因，就是因为现有的评估体系不够完善，不能确保每次评估都贴近市场价格，因此，要避免阴阳合同的关键是评估而不是其它。

　　肖文晓分析，其实阴阳合同有个死穴，不管是税费还是贷款，都是按照评估价来做的，也就是说，只要评估贴近市场价格，合同上的名义价格再低或再高都没有用。因此，阴阳合同问题的关键在评估价而不是合同价。

　　在二手房的交易占有量逐年增大的现状下，针对广州市年底有望施行的二手房网签，肖文晓认为，网签只是一个形式，关键在于监管是否到位，如果监管不到位，银行为了抢贷款生意，仍然会对阴阳合同现象睁一只眼闭一只眼。

　　陈真诚也表示，要有效抑制黑白合同，相关政府部门的监管工作起着很重要的作用。如果监管不到位，在二手房交易中的评估、备案、银行贷款等方面都会出现系列问题。

　　律师提醒

　　阴阳合同暗藏多种风险

　　针对二手房交易中所签的阴阳合同会带来哪些法律问题，广州至信忠诚律师事务所律师施临湘表示，首先，买卖双方在合同中做低房价少缴税的行为，从性质上讲是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。这种逃税行为，一旦被查明属实，纳税人就要承担相应的法律责任，对查到的黑白合同当事人不仅要补税，还要罚款。

　　其次，买卖双方在合同中做高房价多贷款的行为，从性质上讲是一种法律上的欺诈行为，一旦被发现，贷款银行可申请此贷款合同无效，并要求贷款方赔偿相应损失。

　　此外，签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付房管局签订的合同中标示的价格，买方将会遭受大额损失。对卖房者而言，如果私下签订的另一份合同（黑合同）约定不明确或不详细，卖房者也有可能被买方钻了空子，只按照“白合同”的价格支付购房款。

　　现在很多买卖合同，均是以阴阳合同过户，如果一旦房价涨幅过快，阴阳合同中卖家违约的风险将无法避免，所以，买卖双方不要以为阴阳合同可以逃避税款，而忘记逃避税款所带来的风险。建议请专业人士在买卖合同签订时，签署相关的条款来约束双方。

　　信息时报记者 徐凤