楼市降温难期拐点

　　因火爆销售已回笼巨量资金的开发商，在博弈中已经重掌主动权

　　文/《瞭望》新闻周刊记者叶锋

　　近期，部分一线城市房地产市场出现“降温”态势，承载了“金九银十”愿望的秋季楼市开局平淡，部分城市还出现了零星的“降价促销”。

　　经历了数月的高歌猛进之后，楼市回落在意料之中，这也说明市场没有脱离理性轨道。不过，必须看到，在这一波热销行情中，开发商已回笼大量现金，实力已今非昔比。此外，眼下一线城市依然在上演地价飙涨、争夺“地王”的场面。因而，期望楼市就此出现“拐点”有些一厢情愿。市场各方的博弈仍将继续，政府调控的“精细化”面临考验。

　　“降温”是调整的必然

　　经一段时间的高速增长后，进入9月以来，部分一线城市楼市有所“降温”。比如，北京市房地产管理交易网统计数据显示，9月首周（8月30日-9月5日）北京市住宅（含保障性住房）签约量为3289套，与8月首周相比下跌20%；签约住宅均价为12640元/平方米，比8月首周下降30%。

　　此外，9月9日-14日，北京商品住宅期房日均成交量为326套，创下3月以来今年日均成交量新低。在另一个“风向标”城市上海，也出现类似情况。易居中国的统计数据显示，9月7日-13日上海新建商品住宅成交均价为15353元/平方米，较前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均价已连续4周回落，成交量也逐周下滑。

　　往年，秋季往往是楼市的热销期，故有“金九银十”之说。但京、沪两地9月楼市的平淡开局，让人对今秋房地产市场不敢太过乐观。

　　实际上，楼市的“降温”是市场自行调整后的必然结果。梳理近6个月有关统计数据，就不难发现一线城市楼市“降温”的“路线图”。比如，今年3月起上海商品住宅成交量逐月快速上涨，至6月达到219万平方米的高点，随后环比便出现下跌。8月，上海商品住宅供应量虽达145万平方米，为今年以来的最高，但成交量仅为166万平方米，环比下跌14.5%。进入9月，成交量依然继续萎缩。广州的情况也类似，月成交量自今年5月达到141万平方米的高点之后，便逐月下跌；8月的成交量仅为61万平方米，环比下跌15.7%。

　　须知，此前房价的快速上涨与投资需求助推密切相关，比如上海豪宅8月的单月成交量就超过上半年总和，由此楼市均价一度逼近2万元/平方米。而在房价高企之际，刚性需求已遭压缩，观望气氛重新出现。随着高档住宅、豪宅成交的减量，住房均价回落本是意料之中。这也说明，房地产市场没有脱离理性的轨道。

　　楼市拐点依据不足

　　这种波动是市场规律主导下十分正常的现象，就此判断楼市拐点明显“依据”不足。

　　首先，不可“过度解读”个别楼盘的打折现象。以上海顾村板块楼盘为例。在此次打折之前，该楼盘的成交均价已由去年8月的5764元/平方米上涨至今年8月的1.15万元/平方米。有关统计还显示，今年2月上海一手住宅均价为12842元，到8月已冲至18463元，涨幅为47.9%，实现高达5981元/平方米的飞跃。在这样的“高台”之上偶尔的降价，或许只是开发商玩的小噱头而已，其影响几乎可以忽略不计。

　　其次，通过今年以来火爆的销售，开发商已经回笼了巨量的资金，赚得盆满钵满。特别是，对上市的房企来说，还已通过定向增发等手段从股市募得巨额资金。对于国企尤其是央企而言，在流动性保持宽松的环境下，获取银行信贷更加轻而易举，更加“不差钱”。一位开发商投资部的经理日前告诉本刊记者，按目前公司的状态，即使接下来什么都不做，“撑一年都没问题”。因此，开发商既无“内忧”，又无“外患”，在与购房者的博弈中，已经重掌主动权，更无“崩盘”之虞。

　　再次，还应该看到，在楼市相对平淡的同时，一线城市土地市场依然十分活跃。比如，9月10日，上海普陀长风生态商务区两幅地块被中海地产出价70.06亿元摘得，一举超越此前的北京广渠路15号地块和上海青浦区赵巷地块两幅天价“地王”，成为今年“地王竞赛”中新的领跑者。上述长风地块的楼面地价已高达22409元/平方米。

　　业内人士估算，以每平方米22000元的楼面地价为例，加上建安成本、销售成本、各种税费，房价当在5万元/平方米以上才有明显的利润可图。也就是说，“地王”如果开工建设，造就的将是一批批天价的豪宅。可以预计，如果放任不管，一波波房价的“涨潮”已是蓄势待发。购房者和决策者都不可轻信“拐点”就在眼前.

　　对于刚性及改善性需求来说，最新的市场价格决定着购房者是否会“出手”；而对投资性需求来讲，重要的不是眼前房价是高是低，而是将来有无继续上涨、实现升值的空间。上述楼市与地市、刚性需求与投资需求迥然不同的态势，反映出这样一个客观事实：

　　房地产市场的结构正加速分化，各类需求本身及其对市场的预期差异十分明显，正如各阶层的收入高低也十分悬殊一样。这对于政府调控的“精细化”水平提出了更大考验。□