杭州房价的不败神话让开发商不计成本拿地

　　杭州2宗闲置土地调查显示 土地闲置违约代价近乎零

　　 浙江在线09月24日讯 当杭州地王频出、开发商又开始高价拿地时，有人质疑，这些开发商在高调拿地时是否计算过今后的违约成本？万一行情回落，这些地块因地价过高无力开发，它们将背上多重的包袱？

　　有人评价说，开发商之所以敢这么大胆，是因为地块违约或闲置的成本并不高。

　　A.被罚了3.6万元/亩的地块成功转让，每亩提价百万以上

　　很多留意九堡板块的人或许注意到了九堡的一个新楼盘相江公寓，它由杭州一老牌开发商操盘。在该开发商今年接手之前，这块被称为“天名九堡项目”的地已闲置很久了。

　　2007年10月，也是在楼市的高峰期，国土资源部门表示要出重拳打击囤地行为。就在这个月，九堡3块闲置已久的土地被处罚，其中就包括“天名九堡项目”，当时该地块被处罚300万元，折算后每亩约3.6万元。

　　被处罚的九堡这3块地，其中一块已在今年开盘。而“天名九堡项目”仍然迟迟未见亮相，当时国土部门称“要求2008年9月前必须开工，否则将由国家收回土地使用权。”不过，虽然楼盘未见踪影，但有消息传出说已被转让。

　　消息得到了市场的证实。今年6月，该项目被杭州一老牌地产商接手，持有55%股份，原开发商持45%。那么，接盘时的楼面价是多少？天名到底是亏了还是赚了？

　　据记者了解，该地块早在九堡镇划归江干区之前就已协议出让，中间经过多道转手。2005年上半年，杭州天名房地产有限公司接受转让时的楼面价为2400元/平方米。至转让给老牌开发商前，尚有部分土地款未付。

　　该地块位于绿城丽江公寓东侧，沿江宽度达到400米，容积率3.0，可开发地上建筑面积约26万m2。其附近的阳光国际今年4月的非江景房已售均价在9896元/平方米，而丽江公寓一线江景房的均价(精装)目前已达2万元/平方米。

　　“摊上杂七杂八的土地成本，我们的拿地价比市场价要便宜些。”接手的开发商说。据市场人士推测，转让价(楼面地价)应该在4500~5500元/m2左右。

　　按照最保守的4500元/m2的楼面地价估算，天名的土地溢价达到140万/亩。比起当年3.6万/亩的罚款，天名也许要“骄傲”于终于挺到这一天了。当然，它也有可能后悔卖得太便宜，因为就在本周二，下沙的地价也超7000元/m2了。

　　B.出让两年，违约成本近乎零

　　巧的是，记者调查的另一块地“博城地块”，和天名一样，其原控股者都是丽水房企。据坊间传闻，去年楼市低潮期，因民间高利贷而导致资金链断裂的丽水房企特别集中，土地迟迟没有开发，迫不得已而将手中的土地股权部分转让。不过，转让这个“伤”其实并不痛。

　　博城地块于2007年7月25日由丽水市金城房地产开发有限公司通过土地招拍挂市场公开竞得。这块地已过了出让合同规定的付款时间。这段时间，这块地正在暗暗寻找合作单位。

　　博城这块标为[2007]34号的地块于2007年7招拍挂公开出让，成交楼面价为9020元/m2。当时，杭州的土地市场正处于高烧期，博城地块虽无法与“杭一棉”、“雅戈尔”等地王地块相提并论，但也属于高价地块。

　　据知情人士透露，按出让合同约定，该地块的土地款支付分3期进行，分别为20%、40%和40%。20%的土地款已付，但余下的80%尚未支付完。按照杭州市2008年出台的土地款可延后半年支付的新政策，余下的80%的土地款最多延期到今年上半年。但如今，最后的大限也到了，仍没有付清。转让土地股权似乎已成为最好的出路之一。

　　“该地块位于西溪湿地景观护区内，建筑指标受限制较多，还有2万多平方米的商业面积，地块条件并不是很理想。加上9020元/m2的楼面地价并不低，估计接盘比较困难。”一位曾想接手该地块但最终放弃的开发商说。但据博城置业相关人士透露，合作伙伴已基本谈好，保证金、土地款加利息均由下家承担，博城虽说不赚钱但也不亏钱。

　　博城要感谢现在火热的市场帮它解了套，但如果没有火热的市场，它或许仍然可以继续等待，选择“以时间换空间”的套路。因为，大家都在这么做。

　　C.是政策门槛较低还是市场消化了违约成本

　　地块违约或闲置，究竟会承担什么风险？记者翻看了今年的土地出让合同，在“违约责任”一栏中发现主要有三大风险：

　　一是，开发商在合同签订10日内，须缴付出让金总额的20%，作为履行合同的定金，并按合同期限支付土地出让金。假如开发商拿了地后没按约定期限支付土地款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1%。向出让人支付违约金，任何一期延期付款超过60日，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金。

　　二是受让人未能按照合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让总价款0.5%。的违约金。

　　三是受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费，土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回土地使用权。

　　实际上，就政策而言，违约的成本还是蛮高的。以博城地块为例，该地块2007年的成交总价为9.16亿元，由于80%的土地款约7.38亿元还没缴纳，每日需支付的滞纳金就高达73.8万元。

　　但问题的关键是，这些违约成本开发商是否实际付出？记者追踪了杭州近两年被套的5个地块，如大元地块、名都地块、华立地块、博城地块、九堡天名地块，发现大多数都通过寻找合作伙伴而解套。

　　为什么它们最终都能够平安无事？是上升的市场最终消化了成本还是其它原因？

　　“这当中，不排除市场上升的因素，但也不排除政府的作用。”一位知情开发商坦言。比如，在延期支付土地款时，曾有企业和政府就滞纳金支付问题进行协商，政府也默许企业寻找下家解套。一些财务负担重的企业被允许按照银行同期贷款利息支付滞纳金。