“汤臣一品”已不算最贵，9月24日，北外滩“天价楼盘”白金湾亮相，江景房最高单价16万元每平方米

　　租金回报低 沪上豪宅纷纷逢高套现

　　随着上海公寓豪宅行情不断进入上升通道，公寓豪宅成交量和成交价格屡创新高，引得不少酒店式公寓纷纷转租为售、逢高套现。继华山夏都、嘉里华庭之后，地处市中心老牌高尚地段、毗邻美国领事馆的衡山路41号“芝大厦”，也将部分酒店式公寓房源带租约出售。

　　转租为售：“芝大厦”单价五万不到

　　曾是浦西豪宅标杆的“芝大厦”是一幢独栋的高25层的住宅楼。2004年仅有少部分房源对外开盘，大多数房源作为酒店式公寓对外出租。

　　昨天，记者以购房者的身份来到“芝大厦”。记者看的是一套位于12楼的183平米的两室两厅两卫房，总价823万元，售价为4.5万元/平方米。每个房间都有可观景的阳台，除了两间卧室外，还配有保姆房和保姆专用的卫生间。房间的布置简单干净，看上去就如酒店客房。中介公司业务员告诉记者：“本来这套房子是用来出租的，现决定出售。‘芝大厦’的住客以港台商人为主，也有领事馆的工作人员。物业费也比较高，每平方米30元，不过月租可达2.2万-4万元。”

　　早在2004年8月，“芝大厦” 的开盘价就高达4.8万元/平方米，而现在推出的房源售价也就是在4.5万－5万元/平方米。中介人员告诉记者，与2004年后上市的许多新豪宅相比，建成于1999年的“芝大厦”，其装修、设施已比较老且就一幢楼，并无优美的绿化。记者在网上房地产上看到，“芝大厦”从7月开始至今已售出18套。

　　并非个例： 抛售源于投资回报率不高

　　酒店式公寓转租为售并非只有“芝大厦”一个案例。华山路上的“嘉里华庭二期”8月抛出了62套住宅房源，售价在8万－10万元/平方米。

　　业内人士认为，酒店式公寓纷纷转租为售的主要原因是投资回报率不高，投资者趁机逢高套现。中原地产研究咨询部高级经理马冀告诉记者，根据调查，目前单价3万元以上的豪宅年租金回报率，全市平均水平仅为2.7％左右。相对而言，单价越高，租金回报率就越低。

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析师表示，目前上海酒店式公寓的租金水平参差不齐，总体而言与区域内普通住宅基本相当，近一两年未有明显增长，回报率偏低；在物业的增值方面，酒店式公寓的表现也远不如普通住宅，导致投资客对其兴致不高。

　　易居中国分析师薛建雄认为，抛投的主要原因是酒店式公寓租金多年不涨，甚至个别项目还有所下跌。而房价在过去几年里已经大幅上涨，使得租金回报率相对下降。“而且，现在豪宅供应量越来越多，这些高档楼盘的租赁经营也越来越困难。”

　　新盘更贵：13个楼盘向10万单价冲刺

　　高档酒店式公寓的转租为售，加快了近期豪宅上市的步伐。易居中国的统计报告显示，“十一”之前，四季雅苑、鹏利海景和海珀日晖等都将推出报价10万元/平方米的房源。一直在售的白金湾府邸、尚海湾豪庭也都向10万元单价冲刺。“汤臣一品”不甘示弱，新一批C栋高区房源的售价向12万元以上冲刺。在此推动下，全市将近有13个楼盘的单价达到或超过10万元，大部分是滨江楼盘。除了汤臣一品以外，位于北外滩的白金湾府邸进入8月后均价提高到11万元；徐汇滨江楼盘尚海湾豪庭近期部分顶级的房源超过10万元。即将推盘的卢湾滨江豪宅、绿地的海珀日晖报价也达到10万元。除此以外，还有顶层房源的实际成交均价已超过10万元的翠湖天地嘉苑和翠湖天地御翠。

　　薛建雄认为，中国经济增长和国际影响力的提升，使得国内高端住宅的购买力大幅提升，同时使得越来越多的国际精英向上海聚集，是上海豪宅市场保持快速上升的主要原因。但也有房产资深分析人士认为：“如果接下来上海单价达到或超过10万元的楼盘急剧增多，那么这种豪宅遍地的‘比肩效应’，将有可能会引领上海楼市走向非理性。”