专家解读司法解释新亮点 小区住改商须业主同意

　　《物权法》两部司法解释《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。本报特邀四川大学法学院王建平教授评析司法解释的新亮点。

　　住改商须整栋业主同意

　　司法解释 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

　　王建平：住改商改变了住宅的法定用途，使小区现有的生活秩序被打乱，此前利害关系业主的认定标准缺失，导致法律适用的困难。此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”，该规定为审判实践提供了一个标准。同时，按照《物权法》第77条规定：住改商行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。也就是说住改商，必须经过整栋楼业主的同意。

　　不过王建平指出，这并不是就说明业主对住改商有“1票否决”权利。业主间还是应该本着宽容的态度，区分情况，同时否决权还是要经过业主委员会来行使，以免权利被滥用。

　　业主不得对车位提出过度主张

　　司法解释建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

　　王建平：规划确定的配置比例具有法定性和确定性，业主在购买专有部分时对此也是明知的。只要业主已按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

　　房子空置也要交物业费

　　司法解释物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　王建平：选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，全体业主都应该均等地缴纳物业费，除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。因此，即使业主一段时间不在小区居住，但物业服务使小区附属设施正常运行，仍然间接地为业主提供了服务。

　　据悉，这两部司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。

　　本报记者 郑钰飞 (来源：成都商报)