京沪深一线城市表现不佳 房地产后市如何看政策

　　预期内的僵持。我们在9月7日的深度报告中曾指出：全行业9月、10月销售环比难以出现大幅增长；由于价格、政策、供应等因素，一线地区从7月开始的僵持状态会持续下去，二三线地区相对较好。维持这一观点不变。在行业处于大的成长期阶段，有限跌幅带来的最坏局面就是僵持和时间的消耗。此外，据了解，9月份销售的僵持状态符合大部分机构的预期。

　　截至9月22日，我们跟踪的20个城市中日均成交面积环比上涨的城市有8个，跌幅在1%左右的城市有4个，跌幅超过7%的城市有8个。其中，如我们之前预期，京沪深一线城市均表现不佳；二三线城市表现较好：17个二三线城市中有8个环比上涨，3个跌幅在1%左右，6个跌幅超过7%。

　　政策变动值得关注

　　后续短期政策变动值得关注。关于大的政策方向，短期来看，即将进入四季度，市场将开始关注2008年底出台的优惠政策是否会取消。《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中曾指出，贷款首付和利率优惠、交易环节的税费减免等政策暂定执行到2009年12月31日。

　　1、从去年的救市路径分析，2008年9月份各地陆续出台了税费减免政策，中央政府在10月底出台了统一的政策，对地方的行为进行了事后追认；货币政策的历次变动均全部属于央行控制范围。

　　2、税费政策不会“一刀切”。据去年政策演变路径判断，今年底税费优惠政策到期后，能否延长期限将取决于地方政府的态度；大部分二三线地区价格、供应、需求均保持良性，地方政府对房地产行业依赖程度较重，故延长期限的可能性较大，而京沪深等一线地区由于出现部分过热现象，存在优惠政策取消的可能。

　　3、首付和利率优惠政策相机抉择，我们偏向于政府将延续首次购房的优惠政策。总体货币政策短期不会改变。由于宏观经济尚未明确好转且通胀率没有超出政府底线，货币政策近期将不会发生大的变动，变动时间最早发生在明年一季度之后。行业政策将延续。自从1998年国务院确立了住房市场化的方向之后，除具有普遍性的基准利率变动之外，央行共出台了5次专门针对房地产行业贷款的政策。政策在一年的周期内发生变动的先例确实存在，所以不能根据时间因素得出政策将延续的结论。由于我们在分析政策大方向时从宏观经济、房价、财政等多方面进行了综合考虑，对短期政策的取向，我们认为政府将偏重于宏观经济和财政因素；至于一线地区房价上涨过快引起的社会问题，将通过取消税费优惠加以遏制。

　　继续“看好”房地产业

　　重申看好公司类型及标的，长期看好三类企业：1、一线地区的高端开发公司；2、一线地区的持有物业型公司；3、二三线地区的普通住宅开发公司。近期看好二三线地区的普通住宅开发公司，建议从战略角度予以重点关注。

　　我们看好的公司是万科、荣盛发展、苏宁环球、中南建设、大连友谊、新潮实业，其中万科二十年的表现值得肯定，至今没有公司能够证明可以出其右，荣盛发展、苏宁环球和中南建设符合我们看好二三线地区普通住宅的思路，大连友谊和新潮实业处于起步阶段，在当地已经小有成就，看好未来发展空间。

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　　2002年2月，央行降低存贷款基准利率，并将五年期以内和以上个人住房贷款利率优惠幅度分别从0.881倍、0.899倍下降到0.855倍、0.875倍。

　　2005年3月，央行决定将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

　　2006年8月，央行上调存贷款基准利率，并将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

　　2007年9月，提高了二套以上住房的贷款利率及首付比例。1)已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，房贷首付比例提高至40%、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；2)商业银行要重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；3)对于商业用房购房贷款，首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。此外，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　2008年10月，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。 （东方证券魏博） (来源：羊城晚报)