内资拉动写字楼市场回暖 外资表现得较“安静”

　　空置率跌中维稳、租金下降速度放缓，京沪两地的写字楼市场开始在内资带动下活跃了起来，不约而同地表现出回暖的势头。

　　受金融危机影响，外企纷纷停止扩张计划，2009年北京、上海写字楼市场的众多项目均受到一定影响。目前活跃在北京写字楼市场中的国贸三期、中海广场、光华国际、以及凤凰置地广场等高端项目均面临推广压力。而在上海刚刚有三栋位于浦东的写字楼完工交付，但部分原定于第三季度完工的写字楼项目将被推迟至2010年上市。据了解，这种推迟开盘时间以应对市场危机的写字楼项目在京沪两地市场都不在少数。

　　或许正是在需求回暖以及部分写字楼推迟上市现象的带动下，京沪两地甲级写字楼市场都在今年第三季度出现一定程度的回稳，交易情况也异常活跃，充分体现了优质物业的强势竞争力。

　　北京甲级写字楼市场第三季度虽然没有新增供应，但是整体市场交易量大幅上升。而在上海甲级写字楼市场，租赁需求则有明显增长，净吸纳量接近14万平方米，与今年前两个季度净吸纳量几乎为零形成鲜明对比。

　　据高力国际提供的资料显示，租赁成交中的相当部分来自到期续约，同时企业扩张也有所增加。此外，还有较多企业利用目前可供选择的新建大楼增多、租金水平较低的有利局面进行搬迁或办公地点的重组。

　　第三季度以来，中国及欧美经济普遍趋于稳定，国内资本市场保持活跃态势，这些都令投资者信心增强。对比外企办公需求的萎缩，国企近期却动作频频，部分资金充裕的国内投资者也开始利用市场调整的有利时机选择物业进行投资。

　　数据显示，与第二季度相比，第三季度内资需求强劲，市场跃现更多租赁大单交易，如北京农村商业银行在金融街中心北楼整栋租赁5万平方米、中国农业银行在中粮广场租赁1.88万平方米。总体上看，大部分租赁交易都发生在2007年及以后完工的新项目中，这些项目的优惠措施和品质更吸引租户。

　　“金融危机的确让北京的写字楼市场受到了一定影响，但是近期来自国企的办公需求十分强劲。”利星行地产总经理魏海霞介绍说。在上海，甲级写字楼的成交情况也在金融机构的拉动下呈现火热的局面。

　　值得注意的是，虽然近来外资在写字楼市场表现得比较“安静”，但是以外资银行为首的外资企业，通过收购或长期租赁物业而获得写字楼冠名权以此提高品牌形象的情况时有发生。北京的利星行广场三栋写字楼目前已分别被戴姆勒、微软中国以及卡特彼勒等跨国企业冠名入驻。在上海的陆家嘴区域该类现象更集中，入驻的有东亚银行及星展银行等。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤认为，基于上海2020年国际金融中心的规划及前景，预期将有更多以内资金融机构冠名的写字楼出现在陆家嘴这样的“黄金地段”。 (来源：工人日报)