业内：买卖“合力” 导致广州二手房有价无市

　　目前楼价高企，业主看好后市，坚定二手楼叫价，个别物业价格更直追一手楼，买家陷入观望中，成交胶着。中原地产市场部人士表示，业主看好后市，主要表现在：部分业主对于市场热求的靓盘源，表现为“惜售”；路段规划前景看好的二手物业更被业主暂时封盘，待利好呈现后再抛出获利。而买家则会根据自己的需求，或观望、或出手、或放弃，已经甚少追价。受一手楼高价的影响、二手楼供求结构不平衡等因素影响，恐怕楼价还会再推高。

　　消费者选择观望或“转买为租”；业主则看好后市，有的会选择“转售为租”，两种心态都会导致楼市需求与供应的同时减少。地产业界人士表示，消费者和业主的心态随时变化，已打退堂鼓的客户随时会因一个笋盘而决定买房，可售可租的业主也因符合预期而决定售出房屋。从楼市需求来看，目前仍有一批等待买房过年的刚性需求者；从楼市供应来看，由于业界预期明年营业税减免措施取消后或会导致成交量下跌，今年叫价高业主或会降价出售房屋。

　　买家退出原因：付不起首期，或没有合适房源

　　老城区“转买为租”的客户群主要集中在刚出来工作的年轻白领人士，由于预算不高，加上首付有一定压力而导致无法追价，这部分人比例不算太大。另外，由于老城区如淘金、建设板块有十分吸引买家入市的学位房作为亮点，近三成以上的买家会考虑小孩以后读书问题，从而继续追涨入市。通常每年4~5月是小学划分地段时间，因此学位房买家上一年就开始找房，以便顺利解决户口等问题。

　　合富置业天河广场分行人士介绍，车陂、东圃一带外地人士集中，一定比例的外地租房客会继续选择租房，主要由于目前价格高企让他们产生顾虑。但也有一些刚性需求买家因客观原因干脆选择买房置业，如近期有些租客的租期在年底到期，而业主也签好了合同会在明年出售该套物业，致使这些租客心理上不想再过租房生活，索性出手买房置业。

　　合富置业相关人士介绍，华南板块一些大盘目前不少是二三次置业买家，他们出于“求保值、防通胀”考虑对物业质素要求较高，但没有心水物业时则选择继续观望。

　　转租为买决定时刻：

　　在租金与月供相差不大时出手

　　合富置业建设五马路分行人士表示，有部分考虑到大市稳企高位和营业税优惠进入倒计时的外地白领买家开始“转租为买”，多数会考虑中小户型单位，原先租房会选择月租2000元左右的单位，若考虑买房，他们多数会“咬咬牙”先付首期，然后开始供楼，月供和当前租金差不多。而一些广州本地买家则会经过一段较长的观望期，现时选择入市的多数是已经度过两三个月的观望期，开始从心理上接受此高位。

　　据介绍，车陂板块有部分长期租房客转向买房。他们认为，原先租惯的两房月租金在1700元左右，而买50多平方米的单位除去18万元左右的首付，月供在2500元左右，从心理上觉得差距不多，从而索性买房置业，加上大市走势和亚运利好，也会让买家认为楼价长远来看还是会上涨的。

　　从老城区来看，合富置业建设五马路分行人士介绍，除少数投资客会爽快放售物业外，近八成左右的业主目前多数选择“两条腿走路”，即先放租，然后看看市场上价格的走势。目前在二手价格达到一个高位时，部分放租业主会先以高出目前二手均价1000元／m2左右的价格“试水”，遇到符合其心理的价格时便会选择“转租为售”。业主对出售物业信心不强，主要原因有两个：一是受周边一手高价影响，不到价不出售；二是希望等未来可期的利好如地铁通车等实现后再出售。

　　中原地产富力半岛分行主管表示，由于万科四季花城未来有地铁开通，所以很多业主想等地铁开通了再卖楼，因而暂时封存物业，目前万科四季花园洋房价格在8000~10000元／m2不等；还有业主看好后市，想等待楼价更高一层时才出售，以获更大收益。

　　中原地产恒宝分行主管蒋永华表示，其所在区域的放盘价已比前几个星期平均上升6%以上。而个别二手业主将自身物业与一手楼对比，认为自己的物业在交通、配套等方面均不逊色于一手楼，因此将楼价提至与周边一手楼相若，如恒宝华庭某二手楼物业，向一手楼贵贤上品看齐，叫价去到1.7万元／m2。楼价高涨最终导致成交较少。

　　 价格高企，番禺换房族望而却步

　　番禺华南板块历来是广州市民改善型置业的首选。但随着农历新年后房价的暴涨，换房族在番禺华南板块的出手速度有所放缓。再加上业主的坚持和“反价”，改善型买家“可买可不买“心态较强，在谈不到合适的价位情况下宁可选择继续观望。

　　组团差价大 换房意欲减弱

　　华南碧桂园改善型买家比例在这两个月有所减少，主要是不能接受短期价格暴涨。中介人士分析，从华南碧桂园内部换房者来看，目前换房族主要是从原先70多平方米的两房更换到110平方米的三房物业。这类型买家通常会将旧区物业出售，放盘价仅在7000元/m2，而购置新区的物业，二手均价已从7月的8000元/m2上升到9000元/m2左右，110平方米的物业总价接近100万元。也就是说，改善型买家的目标物业比原有物业价格拉差更大，这半年楼价猛涨拉开了同社区不同组团的价差，降低了换房族的购买力。

　　雅居乐换房族近两个月也明显减少，不少业主声称很难找到比原来物业更好的大中户型房子。合富置业雅居乐分行人士介绍，由于部分换房族原有住宅居住质量已比较高，市场上相对大户型虽然能满足居住空间的要求，但总有各种微小的瑕疵，而且价格高，也让买家担心出售了目前的物业，反而找不到价格符合预算，素质更好的物业。

　　目前，在雅居乐也有继续出手的换房族，主要是从两房或者小三房物业更换成四房物业，从旧区雅字楼组团转向到挪威森林、上善若水等新组团的情况较多，主要是因为家里有小孩或接老人过来住后，急于换大房的买家较多。

　　近期出手多为同一楼盘业主

　　合富置业有关人士介绍，目前在锦绣香江以改善型买家居多，由于价格从去年的谷底骤然攀升，在心理上较难适应，从而放缓了换房的步伐。但近期也有部分观望了三四个月的换房族觉得价格回落的可能性很低，开始蠢蠢欲动。

　　锦绣香江换房族主要分为两大类，一类是原小区业主，打算继续在该盘换房。这部分改善型买家对价格不太敏感，因为原来已经在楼盘居住了一段时间，对环境和项目发展比较熟悉。另一类是来自广州市区的改善型买家，他们从市区选择到该盘置业主要看中这里的居住环境，但“可买可不买”心理较强。

　　锦绣香江花园属于未来华南商圈的中心，其山水园和山水华府是换房族关注的热点。广州雅居乐花园未来有地铁七号线途经，且社区环境和配套日趋完善成熟。较受改善型买家欢迎的主要是楼龄较新的挪威森林和时光九篇组团，目前二手均价8300~9000元/m2左右。华南碧桂园目前以翠山蓝天组团最受改善型买家青睐。二手均价在9000~9200元/m2左右。（记者李凤荷 吴润洲） (来源：广州日报)