优惠政策即将到期 沈阳二手房价格不升反降
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来源:
中国新闻网
2009年10月20日14:27
今年12月31日,个人购买超过2年(含2年)普通住宅对外出售免征营业税的政策将到期,目前尚无优惠政策延期的准确消息。记者走访沈城房产中介发现,二手房交易市场平稳,并未因此出现交易井喷态势。
市场动向 沈城二手房房价略有下降
优惠政策即将到期,但二手房交易不但没有出现想象中的抢搭末班车现象,交易量反而略有下降。
多家中介负责人告诉记者,由于二手房成交周期拖长,部分区域的二手房房价低于去年同期,和商品房房价上涨走势明显不同。
官方数据印证了这一说法。国家发改委和统计局发布最新信息显示,今年9月沈阳二手房房价延续上月跌势,较去年同比下降1.7%,环比上涨0.8%。
原因分析 多重因素影响二手房市场
二手房营业税优惠政策还有两个多月到期,二手房交易市场并未出现井喷,综合经营人士和专家的分析,大致有以下原因:
今年8月前房地产市场迅速活跃,出现量价齐升,自住住房需求已得到大部分满足。而房价的快速上涨,又使一部分需求尤其是非刚性需求受到压制,转向观望。
虽然有营业税减免优惠,但由于卖方市场条件下,营业税都转嫁给了买方并难以扭转。因而买方享受实惠的只是取得产权2至5年的房产,买方对营业税减免优惠政策反应较为平淡。
成本计算 两年内卖房可能不赚钱
如果今年12月31日营业税优惠政策终止,二手房交易要缴多少税?房产经纪人王艺为记者算了一笔账。
王艺以铁西区一套120平方米、价值55万元的房产为例。该房房龄3年,原购房价50万元(含税、入住费等成本)。按当前优惠政策转让可免营业税;若优惠政策取消,按原营业税标准(5年内全额征收)计算,卖方需缴主要税费有:营业税30250元、城建税1512元、教育附加907元、个人所得税约3460元、交易手续费360元等。
“这样一算,卖方所需缴纳的费用近4万元,卖方投资50万元的房产,两年仅赚1万元,远不及定期存款2.79万元收益(年利率2.79%)。”王艺说,“当然这是理论上的,卖方的税负转嫁给买方。”
趋势分析 营业税优惠恐难延期
二手房营业税优惠政策,对购房人来说是个大利好,当下政策是否延续下去成为人们议论的话题。
上海明卫不动产智库负责人蔡为民说,从实践上来看,营业税减免并未真正让买方享受到实惠。征收营业税时,卖方收取“净价”,一切税费由买方承担;而当营业税减免时,买方税收负担减轻,而卖方往往因此提高房价,买方的实际置业成本并没有减少。
另一位房产专家表示,今年以来楼市量价齐升,房价甚至超越了2007年峰值,房价与买家承受底线差距扩大,不利于楼市的健康发展。营业税政策对活跃二手房市场起到积极作用,但在房价高企的现实下,继续推行优惠政策不利于国家税收以及维护市场公平。
背景解读 政策提振市场信心明显
去年12月,国务院常务会议出台旨在鼓励住房消费的措施,其中之一便是二手房交易营业税政策调整。
中国指数研究院副院长陈晟说,当时的状况是楼市观望情绪严重,正常的住房消费需求也被压制,由于房地产行业关联上下游数十个行业,缓解楼市观望情绪,有利于扩大内需,防止因楼市不振向其他行业蔓延。
“二手房营业税减免政策,直接导致交易成本降低,对于提振信心、活跃二手房市场起到积极作用。不过,限期一年表明这是临时性政策,有既要活跃市场,又要防止投机、投资性需求过快扩张的用意。”陈晟说。
记者 胡海林 (来源:辽沈晚报)
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