门槛高买房难 上海三季度公寓套均总价逾203万

　　商品住宅市场的表现主要反映的是公寓房的成交行情。受汤臣一品、翠湖天地和星河湾等项目的带动，今年第三季度，本市公寓房套均成交总价达203.8万元，比二季度的166万元和去年同期的156.7万元分别高出22.8%和30%。这一门槛已经使大多数普通购房者望而却步，外环线以内已找不到单价1万元以下的楼盘。

　　易居中国·CRIC系统显示，今年第三季度，本市一手商品住宅供应量为436.8万平方米，成交量为509.8万平方米，环比下降17.6%，供需比为0.86。这意味着，还有约14%的需求是通过消化前期滞销房源来满足的。第三季度，本市一手商品住宅平均成交价为每平方米1.683万元，环比上涨17.8%，同比上涨25.9%。全市平均价格的上升，除了房价本身延续向上外，还与高档住宅集中成交有关。第三季度，本市单价4万元以上的房源共成交24.82万平方米，成交金额为140.57亿元；与今年第二季度成交10.97万平方米、64.32亿元相比，翻了一倍多。去年同期只有成交2.99万平方米和18.86亿元。(具体详见附表一)

　　在高档住宅热销的带动下，今年上半年销售金额排名前三位的大华、仁恒和万科，都被挤出第三季度销售金额排名前三的位置，取而代之的是星河湾、绿地和瑞安。其中，星河湾凭借一个项目的销售金额就占据了第三季度企业收入之冠。绿地则是多盘同开，包括实际成交价每平方米7万元以上的海珀日晖项目，受此带动，绿地今年前三季度在上海的商品住宅销售金额已达80.69亿元，业绩位居前三季度各开发商之冠。瑞安在上海仅有翠湖天地、瑞虹新城和创智天地三个项目，且都是超级大盘。上述三个项目在瑞安的多年经营下，价格上涨较快，同时三个楼盘的房源又集中在第三季度销售，从而使其业绩冲到全市前三位。(具体详见附表三)

　　从个案表现来看，成交面积位居前三名的分别为浦东星河湾、加州水郡和翠湖天地嘉苑，三者的成交均价分别为每平方米5.1045万元、2.5029万元和7.3625万元。目前这三个中高档楼盘的可售房源都已不多，且第四季度无新房源上市。(具体详见附表四)

　　从区域表现来看，闸北和普陀两个今年引领楼市回暖的主要区域，由于供应跟不上和价格出现快速上涨，三季度都出现了成交“疲乏”的局面。浦东、闵行、松江、嘉定和宝山几个主力区在二季度达到成交高峰后，三季度成交量也逐渐回落。虹口和金山两个今年成交相对平稳的区在第三季度出现爆发行情，成交量环比分别上升109.4%和65.5%，达到13.25万和20.44万平方米。在瑞虹新城、宝华城市花园和中信和平家园三个楼盘上市热销的带动下，特别是瑞安集团开发的瑞虹新城市场影响力较大，使得虹口区成为第三季度市场的热点区域。

　　从近期市场表现来看，由于大量优质客户在今年前三季度已经去化，第四季度房贷指标吃紧，市场需求难于有效转化为交易。加上优质楼盘相对较少，市场存量较低，预计四季度的成交量会有一定幅度的下滑。易居中国分析师认为，楼市将由今年一季度的“价跌量升”、二季度的“量价齐升”、三季度的“量跌价升”转入四季度的“有价无市”。同时，受到“有价无市”的影响，前三季度供不应求的局面将趋于缓和，一些楼盘也会因为客户积累不足而延缓上市。明年一季度，部分开发商可能会重现打折促销以推动市场回暖。 (来源：解放日报)