透视新“地王”：地产大鳄与央企搏弈产物(图)

南京三个月诞生十地王，四成为“央企制造”

　　10月20日对南京土地市场来说是不寻常的一天：奥体、仙林、江北三区域的地价新高都在同日产生。而从7月17日天正在河西出手至今，南京在3个月的时间已接连诞生了10幅高价住宅用地。为什么会集中出现这么多地王？一次次的拍卖过程或许已给出答案。

　　综合近三个月的土地出让会看来，不同于往年的特点是央企军团“大兵压境”。从河西的7553元/平方米，到仙林的6956元/平方米，保利地产直接推动了南京两大重点区域的地价上涨。而中冶在九龙湖的出手，不仅影响了小板块，也拉升了整个江宁的价格。

　　在新诞生的10幅“地王”中，保利地产、华润置地、中冶置业3家央企共竞得4幅，总成交金额高达59.44亿元，占到了10幅地块成交总金额的62%。央企在南京的拿地力度，前所未有的大。

　　在这样的境况下，本土企业想拿到一幅综合条件不错的地块，难之又难。今年9月8日，奥体金沙江东街以南地块出让，包括保利、融侨、万科、金基、朗诗在内的8家企业均报名竞买。在第97轮后，保利地产出手，随后拍卖会便成了保利与金基的对决。双方你来我往，鏖战到150轮时，金基放弃。9月25日，所街7号地块拍卖，吸引了华润、保利、苏建、融侨、雅居乐、中海、乾阳、万科、金基等9家企业。这一次，华润胜出。

　　值得注意的是，融侨、金基这两家公司都参与了这两幅地块的竞拍，均未成功。

　　10月20日，经历了两次失败的金基通产卷土重来，最终从中冶、苏建、保利、乾阳、新城、红太阳、朗诗中“突出重围”，以8212元/平方米竞得苍山路以西,月安街以北地块，从而创造了河西的新地王。同日，融侨以13.7亿元竞得花卉大道地块。

　　对此，金基通产营销部经理陈捷坦言，多次拿地未果，只能一步步提高了对地价的心理预期。而江苏融侨置业公司副总经理张晓锋则表示，融侨首个项目在河西，也一直看好这个区域，但在河西的拿地成本已经太高。“不值得了，所以放弃。”

　　另一点值得关注的是也曾多次报名买地的朗诗地产，在当日的土地出让会上另辟蹊径选择了关注度较低的板桥地块，才得以获得其在南京的最新土地储备。否则，朗诗国际街区销售完毕后，该公司将再无项目可售。

　　“本土企业为了生存，不得不硬着头皮上。”金马郦城销售部经理阚霖指出，保利、华润等央企扎堆进军南京，而本土企业普遍缺地。一方是资金充裕阔绰出手，一方是硬着头皮“虎口”夺地，从而不断推高了南京地价。如果央企持续目前的拿地态势，今年南京可能还会出现更多“地王”。

　　涨价？“地王”不是那么好傍

　　的确，地王一出，周边房价往往跟着蹿，也就不乏想要“傍地王”的项目。事实上，地王似乎也不是那么好傍的。

　　保利地产在河西创造了7553元/平方米的楼面价后，据称，第二天与其地块相邻的一楼盘开盘价要从原来的11000元/平方米上调至12000元/平方米。而事实上，该项目日前开盘，销售均价为10600元/平方米，并没有涨上去。

　　同样“傍地王”未果的还有江宁九龙湖某楼盘。该楼盘此前一直计划在10月推出一批新房源，均价7500元/平方米。而中冶九龙湖地王诞生后，售楼处传出的价格信息就涨到了8000元/平方米。而据最新消息，由于大部分意向客户对8000的单价不买账，这家已推迟至下月开盘的楼盘打算将均价调回至7500元/平方米。

　　业内人士指出，如今的市场竞争激烈，开发商应该更关注于产品本身，这才是能够卖得好甚至卖出高价的根本。盲目跟风地王涨价，买房人未必买账。

　　河西近期频频出“地王”，已成为众多知名开发商抢地的重点板块。本报记者 童明摄

　　过度透支，“地王”赌的是时间

　　高地价必然带来高成本，那么为什么这么多企业敢于拿地王？“这些企业都是在赌未来。” 金马郦城销售部经理阚林道出关键。

　　隐情：江北两地王可“捂”一年

　　在20日的土地出让中，江北地块之热让人多少有些吃惊：底价2.6亿元的花卉大道01地块被南京市东方置地房地产实业有限公司以8.1亿元竞得，楼面价4231元/平方米，创下江北最高单价；同时，底价4.6亿元的花卉大道02地块被融侨地产以13.7亿元竞得，总价几乎达到底价的3倍。

　　紧靠规划中的花卉大道，直接连通未来纬七路过江通道江北出口迎宾大道，无疑是这两幅地块走俏的原因。透过如此高的地价，似乎已经可以预见这两个项目上市后价格要冲八，甚至破万。“按照这个地价，卖7500元/平方米我们肯定亏本。”张晓锋如是说。

　　但在知情人士看来，这两幅地块能达到如此高的价格却还有其他原因。“按照出让合同约定，这两幅地块都是明年9月才把地交付给开发商，之后才能开工，上市销售最早也要2011年。”一家也参与了竞买的开发商向记者透露。

　　“这意味着开发商多出一年的时间等土地升值，又不会有人说他"捂地"，以其价格作为目前房价的参考显然不合理。”一业内人士表示。“交地时间晚确实降低了这两幅地块的开发风险。”张晓锋坦言。

　　在南京楼市并不十分惹眼的江浦板块，5、6月份主力楼盘的房价还在4500—4800元/㎡，现在已经跃至6500元/平方米—7000元/平方米，二手房也跟风上涨。“这是典型的今年卖明年价，甚至后年价。”研究人士直言，长江隧道明年才通，江浦房价现在大涨实际是透支了明后年的上涨空间。

　　2007年的“老地王”们还在等

　　值得关注的是，一方面是新地王频频诞生，另一方面却是诸多老地王尚未解套。2007年，万科置业以3278元/平方米的楼面价拿下牛首山河地块后不久即定名金域蓝湾并开工建设，2008年更一度称要上市。但从2008年年底至今，该楼盘尚无确切的上市消息。

　　2007年11月份，同样在江浦，也曾诞生过一幅天价“地王”：当时，江浦象山路低密度地块以高达12129元/平方米的楼面价出让。而据了解，该项目最快也要明年年中才能上市。

　　同样是2007年，12月6日，仙林4幅地块全部高价成交，有两幅总价甚至在20亿元以上。至今已过去快两年，这4幅地块却无一动工。

　　南京市国土局人士曾明确表示，原则上100—200亩规模的土地，从交付到楼盘竣工验收的周期在3年左右。而对照市场情况看来，大部分楼盘显然难以实现这一要求。其中，更以“地王”们开发最为缓慢。

　　土地市场的疯狂也使得查处闲置土地的问题再度被关注。今年9月，国土资源部下发了《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。国土部的行动明确指向囤地。

　　南京大学不动产研究中心主任高波认为，南京房地产市场并“不差地”。主要问题是一些项目虽然建设进度达到开盘条件，但是因为房价没有达到当初预算的价格，就迟迟不开盘。房源紧张的本质问题不是土地短缺，而是出让的地块能否按时开发上市。

　　本组撰稿：本报记者 肖 岚

　　是服从销售，还是服从经营？商业地产如何融资？

　　有感于“90%的业主是南京人”

　　商铺营销亟需探索新模式

　　近来，安徽和县一个“像卖白菜一样卖别墅”的楼盘，在南京大行其道。这个楼盘的销售人员很有成就感地对外宣称，在半个多月的时间里，他们已经热销700余套，成交额近5亿。“我们的客户以南京市民为主，目前90%的业主是南京人。”

　　半个月销售700套，90%的购房人来自南京。相信任何一位南京人看到这两个数字，恐怕都会很惊诧：“怎么那么多人到外地去买房子？”而外地人看到这两个数字，恐怕也都会发出这样的慨叹：“南京人真是太有钱了。”我看到这两个数字的时候，起先也有同样的感觉。但仔细一想，这些南京人在这个时候到周边一些城市买房子，其实也是无奈之举。

　　不管这些人承认还是不承认，他们买的这些房子，绝大多数是用来投资，很少是自住的。虽说句容、马鞍山、和县、滁州等城市都在“南京一小时都市圈”里，但南京人要是在那里安家生活，肯定不现实。而若论投资，今年南京不少区域的房价涨的都很厉害，比起周边小城市，南京的房子升值空间应该更大些。这些投资者却主动放弃房价升值空间更大的南京，转而到外地购房，又该做何解释？

　　对于个中原由，一位“外逃”投资客做了一番很是耐人寻味的道白：投资客也不是人人都那么“有钱”。现在，南京的房价这么高，没个百把万别想买房子；周边城市的房价则便宜很多，有个四五十万就能买一套很好的房子了。“所以，我们这也是没办法。”

　　很明显，是南京的房价涨得太高，才让这些购房置业者不得不大举“外逃”。按理说，都市圈内城市的融合，包括人们相互到对方城市购房，不仅不是坏事，而且符合都市圈的发展趋势。但是，像南京的投资客如此集中地“转战”他乡，直接带来的就是民间资金的大规模转移，南京楼市的管理者和开发商们是不是也应该认真地反思一下。

　　本报地产评论员 侯锦阳

　　整体销售，面积大、总价高，但利于统一运营；分割销售，总价低，销售快，但无法统一经营。是服从销售，还是服从经营？如何把这对矛盾统一起来？面对这样的困局，昨日，来自房地产界、银行业、法律界人士举行了一场座谈会，共同探索商业地产销售及融资的新思路。

　　据了解，今年南京的商铺销售主要集中在城南、江宁、河西三个区域，成交量比往年有明显的提升。在售商铺一般采取分割销售的模式，最小的铺子面积十几个平方米，大大降低了投资的门槛。南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国分析认为，商铺的销售与经营存在一定的矛盾，分割销售，总价不高，投资门槛降低了，但如果开发商卖掉了就不管了，铺子有可能成为死铺。从商铺运营的规律和需求出发，统一经营是生铺成熟铺到旺铺的唯一通道。他认为，商铺的销售必须服从经营，只有这样，商业物业的使用价值才能得到充分的显现。如何把这对矛盾统一起来？朱献国提出“资产股权化”的新思路。通俗地讲，“资产股权化”相当于银行销售的某种理财产品，适合于地段比较好、兼具保值功能和租金收益的物业。他以正在销售的新城市餐饮广场为例，该商铺地处龙江核心商业区，是带租约销售的“熟铺”，已进入经营稳定期，收益稳健看得见。但该商铺总体面积大，总价达两三千万，对投资人的资金要求特别高，也有一定的风险。如果采取资产股权化，由数个人共同投资，共享收益，共担风险。“谁控股？谁与租户谈判？怎么转移股权？这些都是资产股权化需要解决的问题。”对这种运营模式，朱献国同时也提出他的困惑。

　　面对目前商铺大都分割销售的现状，南京大学不动产研究中心主任高波教授认为，这样的模式最终要“死掉”。他认为，不久的将来，房地产类的信托投资基金将风生水起，成为房地产融资的新渠道。目前浦东陆家嘴、天津开发区等已经在工业地产方面进行尝试。据了解，房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，起源于20世纪60年代的美国。它通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金。有好的物业、好的现金流、好的出租率，这才有可能成为房地产投资信托基金的宠儿。

　　本报实习记者 刘德杰 夏龙龙

　　本报记者 许见梅

　　70大中城市

　　房价同比涨0.1%

　　“二次房改”的来龙去脉

　　国务院新闻办于10月22日上午举行新闻发布会，请国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超介绍今年前三季度国民经济运行情况。

　　据国家统计局公布的数据,前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增速比上半年加快7.8个百分点,70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.1%。

　　此外，前三季度，居民消费价格同比下降1.1%。其中，居住类下降4.4%。

　　近日，随着住建部政策研究中心主任陈淮的出面辟谣，被传得沸沸扬扬的“国家酝酿"二次房改"”事件，终于有了明确的答案。那么，“二次房改”缘起何处，又如何被“升格”为国家也在酝酿“二次房改”？

　　调查发现，“二次房改”一说，最初起源于一批专家的建议。2008年6月，发改委专家刘会勇最早提出了“二次房改”的建议。他指出：企事业单位应自建廉租房，租给单位职工居住作为过渡房，建房资金可以来自房改售房款。

　　今年4月，清华大学教授李稻葵也建议：“二次房改”应该由政府主导提供房屋住房服务，平租房等由政府提供的房子应该占到50%，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。

　　而在社会上掀起高潮的，则是今年7月住宅法专家李明等14位学者联名上书国土资源部和住房与城乡建设部提出的“二次房改”建议。其内容是：建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式，提供准市场化的平价住房。

　　到了今年10月18日，《成都商报》的一则消息更是在大江南北炸开了锅。这篇报道称：日前，记者从住房和城乡建设部获悉，由住建部副部长齐骥牵头组织调研小组，已开始调研十年房改的得与失。此次二次房改方向是解决中低收入群体住房，同时将矛头指向地方政府的土地财政。新闻一出，各大媒体纷纷转载。

　　然而，就在这则报道出来的当天下午，网上出现了《香港文汇报》的一篇报道：在内地房价疯长的背景下，有关中央酝酿“二次房改”的传闻再起。对此，住建部政策研究中心主任陈淮明确表示，不论短期计划还是“十二五”规划中，住房目标仍然是住有所居。当前在住房发展过程中保障体系和市场化之间的结合有进一步的改善和调整的必要，但是这个基本方向中没有“二次房改”。实习记者夏龙龙