多极格局下海南地产稳中求变 专家建议适度发展

　　今年前三季度我省完成房地产开发投资190.61亿元，同比增长46.7%，同比涨幅居全国第五位。商品住宅完成投资174.25亿元，同比增长56.8%，同比涨幅居全国第二位。琼海、澄迈、文昌等市县开发投资增长很快，定安、保亭、陵水分别增长了1.1倍、2.1倍和3.1倍。从东部沿海各市县到中部市县，甚至少数西部市县，地产开发热潮也席卷而来。但业内人士指出，海南房地产开发应当在区位、产品档次(品质)和产品结构上有所选择，应规划重点发展、适度发展和限制发展区。

　　地产遍地开花

　　统计显示，1至8月海口房地产开发投资额为47.69亿元，同比增长10.2%；三亚64亿元，同比增长31.5%；澄迈2.7亿元，同比增长87.7%；琼海20.04亿元，同比增长74.6%；文昌市6亿元，同比增长43.6%;定安、保亭、陵水等市县均呈倍数增长，分别为1.1倍、2.1倍和3.1倍。琼海市政府的数据显示，近4年来该市房地产投资达30多亿元，已报建的项目面积约452.3万平方米。文昌今年计划启动房地产投资开发面积116万平方米，投入资金约25亿元。中南控股集团旗下的中南建设集团股份有限公司，日前与儋州市政府签署战略合作框架协议。该市将特色旅游房地产兴市作为发展思路之一。定安县有关负责人介绍，目前进驻定安县并申报房地产项目13个，动工建设13个。预计今年年底可完成建筑面积50万平方米，完成投资近7亿元。

　　业内人士介绍，目前全岛已开工建设的各项目总投资超过500亿元，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等超过30个，旅游房地产面积300万平方米。在这其中，不仅二三线城市地产销售面积占到了近一半，其房价甚至高于海口，如今年上半年陵水商品住房销售均价为11317元/平方米，海口商品住房销售均价为4978元/平方米。

　　合理配置用地规模

　　二三线城市发展地产，是海南房地产市场走向规模开发的表现。但是不是每个市县每地片区都应该上地产项目，地产市场走高端还是低端化？

　　省国土环境资源厅厅长严之尧认为，海南要建成全国人民的后花园，不能开发成一般的移民岛，考虑好定位，高质量开发土地资源。我省必须充分利用3.5万平方公里土地上汇集的旅游资源合理开发，推出类型丰富、结构多样的现代旅游产品，形成高端旅游项目集群。把生态效益作为项目建设的必要条件，合理配置用地总规模，切实避免房地产泡沫悲剧重演。

　　省住房和城乡建设厅总规划师宋祎也认为，可持续发展是海南房地产发展的首要战略思想。在针对海南资源独特性、稀缺性、有限性的特点，房地产开发应当在区位、产品档次(品质)和产品结构上有所选择，在开发规模上有所控制，以寻求最优的资源配置。

　　宋祎认为，由于气候、地形等影响，海南岛的北部与南部、东岸与西岸、海岸带地区与中部山区，在资源的分布与组合及生态环境的容量上，存在较为明显的空间差异。有必要依据资源分布与组合的差异、生态环境容量的差异，对全岛进行功能区划和政策分区，针对不同的分区提出相应的房地产开发管制政策。

　　地产发展格局设想

　　如何以海南城乡总体规划为指导，结合省旅游发展总体规划、省土地利用总体规划等要求，相应建立海南房地产的空间发展格局？宋祎的设想是：“三大圈层、南北两极、东西两翼”。

　　宋祎分析，这其中的三大圈层中，海岸圈层为海南房地产重点发展区，包括海口、文昌、琼海、万宁、陵水、三亚、乐东、东方、昌江、儋州、临高、澄迈等12个市县的沿海区域，为房地产重点开发区域；台地圈层为海南房地产适度发展区，包括在沿海平原与中部山区之间的台地地区，是海南农业、乡村与农垦地区的主要发展地区，是沿海开发圈层与山区生态保护圈层之间的重要缓冲圈，以农业、服务业和小城镇建设为主，为房地产适度开发区域；山区圈层为海南房地产限制发展区，其空间范围包括全省中南部地区海拔300米以上的中山低山及部分丘陵分布区，包括五指山、黎母山、吊罗山、尖峰岭、霸王岭五大山及其周边地区，是以生态保护与养育为主的地区，为房地产限制开发区域。

　　宋祎介绍，所谓南北两极是指以海口、三亚为中心，形成海南房地产开发的南、北两大极核，并辐射带动周边房地产发展，打造海口、三亚两大“城市—郊区”房地产发展综合体。东西两翼沿海发展圈层根据自然条件的差异，在发展方向上合理分工，形成东、西两翼各具特色的房地产发展走廊，并在走廊内适当集聚、形成若干房地产发展中心。东部沿海以旅游房地产为特色的房地产发展走廊，其范围为北起海口、南到三亚的东部沿海地区。要大力发展高端专业化旅游地产和度假居住地产。西部沿海产业配套与旅游度假相结合的房地产发展走廊，其范围为从海口到乐东九所的西部沿海地区，大力发展为工业配套的居住、商业、办公地产，积极开拓发展专业性旅游地产。 (来源：海口晚报)