易宪容：高房价不利于扩大内需 (2)

　　我们不妨先以国际上认可的“房价收入比”、“价格租金比”和“绝对价格法”方法来衡量中国房价总水平的高低。以北京为例，北京市核心区域的房价收入比达到22∶1，已明显高于东京、伦敦和温哥华等其他国际性大城市。这意味着，如果居民想靠收取租金来投资住房的话，其投资回报率肯定会低于目前的利率水平，这说明目前国内的住房投资其实已为“炒作”而非投资了。此外，从北京和上海等地方的住房绝对价格水平来看，也已超过了美国和日本的国际大都市。但是，问题是眼下美国和日本的人均收入是中国人均收入的数倍甚至数十倍，如果再考虑汇率因素的话，那么中国部分城市的房价已经高得太离谱了。所以，住房的投资需求旺盛是推升眼下中国房价过高的最为根本的原因。

　　但是，如此高企的房价，对于住房的一般消费者来讲无疑是一个坏消息。因为，高房价已使当今中国的房地产市场基本上把住房的消费者挤出了市场之外。如果他们要想买得起住房，就得靠几代人的储蓄积累及家庭的未来收入才行。这样的购买住房，不仅导致了其后续的住房装修及家具等消费能力有限，而且还会引致几代人即时消费能力的全面下降。

　　值得关注的是，高房价也将对这部分家庭的未来消费产生巨大的挤出效应。例如，大部分收入将用于房贷月供，这不仅会导致一般住房消费者的日常消费全面萎缩，而且还会影响到他们的人力资本提升，最终将导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。

　　可以说，当前中国经济刺激政策的重点是要大力扩大内需。但在统计意义上，居民的住房购买不是消费而是投资。不过，从实际的情况来看，居民的住房购买却是他们最大的一份消费。这种背离的现象，很容易对我们的政策决策产生误导。

　　高房价不仅将对居民的即期和未来消费产生很大的负面影响，而且还会影响到当今中国正在展开的经济结构调整。

　　对此，我们一方面要采取适当的房地产信贷政策来保障居民的住房消费，另一方面也要避免再次以房地产投资特别是高房价来拉动GDP增长，以此来促进中国经济的稳定、持续发展。(易宪容作者为中国社会科学院金融研究所研究员)