保利地产蓄势：“圈地王”转型 染指商业地产

　　借着势不可挡的销售进度，保利地产(600048.SH)在前三季度加快购地速度，成为今年以来新增土地储备最多的开发商，这背后的支撑，是自2008年房地产冷冻期以来，始终乐观看市的公司董事长李彬海。

　　业内人士对《投资者报》表示，虽然保利地产第三季度业绩格外喜人，但仍要注意国内外经济增长、居民收入、企业盈利改善等低于预期以及政策调控超出预期的风险，加之在未来很长一段时间里，一线城市新盘供应仍将不足，在较高房价背景下，成交量难以大幅回升，房价上涨动力有限，拿地价格却随着多家房地产竞购而高企不下。

　　四季度或迎暴增业绩

　　三季报显示，随着销售额快速增长，公司营业收入出现大幅度上涨，其营业收入达114.5亿元，同比增长71.09%；实现净利润17.87亿元，同比增长40.98%；实现每股收益0.55元，同比增长38.36%。

　　此前的2007和2008年度，保利地产第四季度实现主营业务收入占全年比重分别为51.83%和56.87%；净利润占全年比重分别为62.24%和43.4%。可以看出，第四季度是保利地产项目结转的集中期，也是业绩释放期。其今年第四季度的业绩绝对额和占全年比重将依然乐观。而且从销售签约面积和销售签约金额来看，160%以上的同比增长率，也注定了其2009年度的业绩高增长可期。

　　从存货数据看，截至9月30日保利地产的数据为528.48亿元，较年初尚有31.48%的增长，说明前9个月公司依然在加大项目投入和项目拓展，经营规模继续扩大，为今明两年业绩增长做好了前期准备。

　　截止到9月末，保利地产预收账款286亿元，同比增长107%；比2008年底增长191%。预计2009年公司全年销售签约金额430亿元~450亿元，加上2008年底尚余98亿元的预收款，预计今年结算收入190亿元左右，2009年底预计将剩余340亿元可以供给保利地产2010年结算。可以说，保利地产已经将2010年的业绩提前锁定了。

　　值得关注的是，保利地产在资产减值损失项目，仅冲回8762.79万元，相比上年同期的69.49万元变化仅几千万元。而根据万科A公布的三季报显示，其冲回的资产减值损失高达2.38亿元，相比该公司2008年度同期5.65亿元的计提，变化幅度高达8亿多元。

　　同样，金地集团1~9月冲回的资产减值损失也有2.45亿元，且其冲回集中在7~9月。由于会计处理的不同，相比万科A和金地集团，保利地产三季报要逊色不少。

　　销售方面，保利地产也取得较快幅度增长，今年1～9月份公司实现房地产销售签约面积392.24万平方米，销售签约金额323.35亿元，同比增长163.16%和165.20%。此外，由于本年销售状况良好、资金回笼金额增大，公司前三季度预收账款285.86亿元，较年初增长191.74%。

　　染指商业地产

　　截至10月下旬的统计显示，保利地产已经在今年斥资300亿元用于新增土地储备，新增总建筑面积超过700万平方米，成为今年以来在国内买地量最大的开发商。仅9月份，保利地产先后在青岛、长春、南京、上海、杭州、重庆、佛山7座城市获取地块，合计斥资高达99.25亿元。

　　但开工面积方面，保利地产新开工面积120.58 万平方米，竣工面积49.73 万平方米。今年1~9月份在建面积1049.77万平方米，比去年同期增长7.53%，增幅有限。

　　这明显与其拿地速度不符。10月20日，保利地产同时在南京、广州和佛山三个城市获得大宗地块，涉及总用地面积高达140万平方米。与往常不同的是，保利地产之前专注做住宅开发，此次在广州、佛山获得的两个项目都包含了大量的商业用地。

　　“公司从几年前，就开始参与商业地产开发，速度几乎与住宅开发时相同。这也显示出保利地产对商业地产志在必得的决心。”保利地产内部人士10月28日对《投资者报》表示。

　　虽然在以前的业绩表上，很少看到商业地产对保利地产的贡献，但其在广州早就进行过几个高端写字楼或综合商业体的开发。保利地产董事总经理宋广菊此前透露，近期拿到手的项目里，频现商业用地，与公司战略调整有关。商业地产占用资金额度较大，尤其是持有商业地产项目，对资金额度需求更大，保利地产战略转型的调整比较明显。

　　保利地产充沛的现金流是转型的有力支撑，加上连续拿地，让公司未来3年开发销售均有保障；然后是成本控制优势明显，今年1~9月，三项费率只有5.5%，在行业中处最低水平。这也为其进一步发展商业地产项目打下基础。

　　如果算上前9个月在土地上的支出，该公司今年以来在土地上的投入达400亿元。要注意的是，保利地产在今年所获得的土地地价不菲，前9月的平均楼面地价为3254元/平方米，比其之前2000元左右的存量土地单价高出162.7%，这进一步增加了建设成本。

　　三季报出来后，多家分析机构对其评级为“强烈推荐”，业绩超过预期。国海证券表示，四季度如果延续10月份的良好销售势头，对地产板块业绩的乐观预期，可以至少延续到2010年中报。 (来源：投资者报)