扫描全球房地产市场 居者都能有其屋吗？

　　如果不是因为房子，在大城市居住的人们的想象力恐怕没这么丰富。日前一位网友在网上发起千人集资买房行动，发帖召集1500人每人出资100元，凑齐首付买房，然后大家通过抽奖、摇号等方式来决定房子归属。这一行动的合法性暂且不谈，但在绝望中迸发出这样的奇思妙想，也足见住房对大城市里的人们的压迫程度了。

　　在美国加州帕萨迪娜大学任教的帕内拉也存在着类似的压力，她的丈夫在一家非赢利组织当律师，两人想在洛杉矶的高地公园附近安家置业。但31岁的帕内拉认为，时机还不成熟，因为她还未获得大学的长期任教资格，“如果两人中有一人失业，另一人的工资起码要付得起贷款，我们要保证收入能负担得起生活。”

　　多项最新数据表明，美国房市的衰退即将结束，美国各大城市的房价正开始上升。美国房地产业协会公布的数据显示，今年7月房屋销量较去年同期上升5%，为2005年11月房地产市场触顶后的首次同比上升。有评论指出，如果现在不出手，5年或10年之后，当经济危机已经成为历史，美国的房价再度升温，很多人会后悔错过了一个绝佳的买房时机。

　　刚性需求是美国房市复苏的助动力，然而，很多急需购房的美国人却迟迟不出手。

　　繁荣与泡沫

　　三年前，来自加州首府萨克拉门托市的凯西·雪琪在短短的5个月内买了7套房子，而她只不过是一位24岁的网络设计员。她谎报了自己的收入以获得“无证贷款”，而且她不用提供任何所谓已过时的证明作为保证。

　　彼时，美国房地产市场炙手可热，凯西·雪琪寄希望多套房产能在高房价下获得巨额的收益。她实在很了解美国房地产市场过多的泡沫成分，却不小心拨响了格林斯潘的如意算盘。这位美联储前主席采取了宽松的货币政策，不断促进经济繁荣，房地产行业成为拉动经济增长的特效药。为此，格林斯潘在任期的最后几年甚至纵容了房地产行业泡沫的形成和发展。

　　很快，房价下跌，次贷危机爆发，凯西·雪琪未能如愿以偿，却背负了220万美元的债务，她的3所房子被收回。为此，她开设了名为“我正在面临抵押品赎回权丧失”的网站，它甚至成为那些深陷抵押贷款危机的人大吐口水的好去处。

　　不可否认的是，次贷危机前的美国房地产同样包含了真实的需求，但宽松的货币政策却催生了虚假的购买力。当危机袭来时，一场收回房产、将欠债人强行赶出家门的风潮席卷了美国。仅仅在2008年7月一个月时间，就大约有30.38万户收到了至少一次与房产查封相关的通知。据估计，2009年底之前，280万美国家庭将面临失去房屋的命运。

　　美国次贷危机还将房地产的祸水引到了别国——去年，英国房价持续加速下跌，中国房地产业也步入低迷，还造成了全球金融市场困境、全球信贷紧缩及金融市场的严重破坏。

　　危机还未远离，全球房地产市场回暖的消息却已经传来。国际房地产顾问公司KnightFrank在针对32个国家的调查显示，半数国家的房地产价格皆有上升。

　　关键问题在于，回暖在多大程度上源于真实的需求？在多大程度上依赖于各国的救市政策？KnightFrank也警告，房市依旧脆弱，信用还是紧缩，许多国家未出售的房屋仍然供过于求。

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　　不断飙升的房价

　　房地产的回暖往往会被当作全球经济复苏的一个迹象，给人以鼓舞。然而，并非所有人都乐意看到房价的上涨。

　　45岁的英国母亲苏珊就感到房价下跌是个好机会。她的大女儿22岁，有一定经济能力，但现在还没有房子。去年，苏珊决定趁房价下跌，帮女儿买了一个小房子。

　　然而，对于那些将房屋用于投资，而非自住的人来说，房价上涨才是利好，而这样的人不在少数。美国《基督教箴言报》有一篇文章提到，之所以现在有许多老人买不起房子，流落街头，是因为20世纪七八十年代有钱人在城里大炒房地产，导致房产价格火箭般攀升，一些黑心房东为多挣房租，在合同到期后逼迫原房客搬走。

　　与那些黑心房东一起招致诸多骂名的还有房地产开发商，在中国，这一现象尤其明显。从1998年住房制度改革至今，中国城镇住房价格飞涨，很多开发商一夜暴富。

　　然而，开发商也有开发商的委屈，他们站出来为自己辩护，指称房地产暴利的时代早已过去，而现在房屋价格居高不下，有很大一部分成本贡献给了土地，今年，中国土地交易价格持续攀升，“地王”不断出现。

　　而国家发展改革委、国家统计局公布的数据显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比6月扩大0.8个百分点。这是今年以来该数据环比连续第5个月、同比连续第2个月上涨，涨幅也有逐步加大的趋势。

　　对此，中国社会科学院金融研究所尹中立博士坦言，“现在的房地产市场已偏离了住房的本质。”

　　过度市场化？

　　中国房地产的现状，是与住房的市场化改革相伴生的。在此之前，绝大部分城镇居民都在“等、靠、要”中度日———等国家建房、靠组织分房、要单位给房。

　　福利分房制度的终结，使很多人的住房发生了过去不敢想的变化。但房价的飙升，也遭到越来越多的质疑。

　　尹中立认为，中国住房制度改革的出发点更多是为了用国内住房消费来拉动经济增长，而不是着眼于老百姓的安居上。在此后的政策措施中，政府更是片面强调房地产对于经济增长的拉动功能。

　　相比十年前住房需求大、供给却有限的状况，现在则是只要能用足够的购买力满足需求，供给永远在不远处向你招手。无疑，住房消费已经极大拉动了经济的增长，却也留下了一个对未来构成极大威胁的隐忧。

　　在2007年的一次房地产展览上，行为艺术家梁克刚将头和手紧紧锁在住房平面模型的枷锁中，频频走到各大房地产开发商的展台，表达自己的行为艺术。他影射的是中国当下的“房奴”。

　　“房奴”并非重点，美国人说，我们中有70%是房奴。重点是，国内很多大学生，一毕业就成了房奴，很多人是举全家之力，甚至动用了父母的养老金，彻底地沦为了房奴。

　　难怪一位旅居英国的剑桥大学讲师感慨，国内的消费水平早已超越了国外。他所处的系7个40岁以下的同事里，只有两个买了房，比起国内年轻人有房有车的境况，“实在汗颜”。

　　只是，这些靠“啃老”买房的年轻人也许从未想到，一旦父母年岁更大，早已将养老金供给给子女的他们，生活能否有保障？而沦为房奴的自己又是否有足够的能力去给他们提供相应的保障？随着中国步入老龄化社会，这一隐忧将越来越显现。

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　　谁来保障他们？

　　依然回到美国，回到次贷危机爆发的那一刻。一位名叫波克的90岁老妇企图举枪自杀，原因是法院将查封她住了38年的家。危机之中，波克交不出房屋贷款，警方多次前往她的住处，勒令她迁出那所朴素的独栋房子。

　　即使没有次贷危机，依然有很多老人流离失所，不仅仅在美国，而是在全球几乎所有的国家。

　　尹中立反对住房过度市场化的一个原因是，中低收入阶层的住房需求应该得到满足，而住房的保障制度应该由政府提供。

　　环视全球，很多国家确实都有保障性住房的制度，其中尤以新加坡表现最为突出。早在上世纪60年代，新加坡政府就成立建屋局，计划大力推动租赁组屋的建设，并推行“居者有其屋”计划，揭开了建屋局大规模兴建自住组屋的帷幕。

　　从当时的严重屋荒，到今天鳞次栉比的组屋楼群，新加坡政府为440万总人口中的逾八成提供住所，令新加坡成为全球惟一拥屋率接近100%的国家。

　　美国政府则将“居者有其屋”写进法律，设定为政府要完成的法定目标，并将低息、低首期以及为银行提供担保作为美国政府的住房三大支柱政策。

　　在中国，加大保障性住房的供应力度，也已经成为重要的战略。从以往的经验看，由于有人开着宝马去买经济适用房，保障性住房如何得到公平分配，一度被热议。

　　在美国，次贷危机将人们从他们的房子中赶出来后，很多人连出租房都难以找到，不得不住进帐篷，甚至是躺在街边。哪怕是法律，有时候也只是看上去很美。

　　住房自诞生之日起，最先满足的就是人们遮风避雨的需求。但对在城市化进程以及房地产的发展中被逐渐边缘化的人们而言，这一需求却逐渐变成了奢望。

　　房价和什么有关系？

　　在《环球》杂志举办的环球国际(2009秋季)论坛上，中国房地产协会秘书长朱中一指出，房价问题是一个社会敏感度很高的问题，房价问题不仅跟项目的成本和企业利润有关系，还跟市场供求关系，跟市场预期有关系；不仅跟住房制度有关系，还跟土地供应管理制度，房地产的税收制度，住房的金融制度，还有社会的分配制度都有关系。

　　现在社会上都在讲房价高，实际上从2003年调控以后，政府就一直把控制房价问题，稳定房价作为一个重要的任务，但实际上这几年房价还是一直在稳步的涨，它不光是涉及到经济，涉及到土地，也涉及到项目成本、企业的利润问题。

　　中国的住房目标

　　住房和城乡建设部研究中心主任陈淮表示，中国的房地产政策包括三个层面的内容：公共政策、产业政策和宏观调控政策。中国短期和未来的“十二五”规划期间，到2020年全面小康建设目标中，住房目标仍然是“住有所居”。“住有所居”包括三层意思：让所有人都有房子住；让大多数人的住房条件得到改善；让越来越多的人拥有自己产权的住房。

　　联合国说人人有权享有适当住房，其中包括两层意思：一个是人人，不是99%，是100%，这就是住房保障体系和应保尽保。第二层意思，适当住房是指，富人的住房不应该太奢，穷人的住房也不能太简，这也是我们的住房建设上的目标。(吴林） (来源：《环球》)