房地产刺激政策处重要时间关口 应该逐渐退出

　　即将到期的楼市优惠政策是否延续暂无定论，但考量到今年以来房地产交易量已经回升，房价应声暴涨，去年底以维护楼市成交为目的而推出的种种优惠政策已经到了稳步退出的关头，而当下正是重要的时间关口。

　　去年房地产相关政策出台之前，2005年以来房价翻番上涨带来的调控压力依然记忆犹新，高房价带来的系列矛盾是亟待解决的重要问题，但成交量急剧下滑的压力开始显现，不少地方政府已经迫于现实压力提前抢跑松绑楼市。

　　在这一背景下，2008年10月底财政部、建设部等多个部委联名下发《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》，减免相关交易税费，并降低首套及改善型住房的贷款利率。随后12月底国务院常务会议确定改善型住房标准，减少缴税相关年限，并将部分优惠政策暂定执行到2009年12月31日的时限。随后，在各行业密集出台振兴政策之时，尽管开发商尽力鼓吹，但政府并没有如其所愿将房地产列入振兴之列。

　　回头看，比较清晰的政策意图是保住成交量而非推高房价，政策制定者考虑到了过度放松楼市政策导致房价继续上行可能带来的负面因素。但其执行的结果来看，成交量已经成功回暖，房价却没能如期平稳运行，因此，这一政策已经失去了继续执行的先决条件，房地产行业现在面临的主要问题已经不再是成交低迷价格下挫，在当时的市场条件下出台的刺激政策理应审时度势予以退出。

　　此外，从政策内容来看，主要集中在交易环节税费和房贷利率两个方面，旨在促进房屋流通，增加成交量。从现实执行过程来看，交易环节税费降低确实刺激了二手房屋买卖，但房贷标准放松却给了购房人和部分中介机构操作的余地，不少人通过“阴阳合同”避开了二套房的高利率，这些人并不是需要鼓励的购房对象，这一政策的实施增加了银行交易风险，对于真正符合优惠房贷条件的购房人来说也是不公平的。

　　目前，距离优惠政策到期仍有不足两个月的时间，有前期政策时限铺垫，优惠政策退出变得理所当然，并符合市场预期，在未来的一段时间里政策将经历退出的好时机。目前，政府已经开始对政策是否延续进行调研，但参照以往的经验，政策的推出应给市场一定的消化时间，而不是仓促执行。因此，对于优惠政策是否持续，有关部门应尽早有所表态，尽量避免大规模集中过户的情况出现。

　　从历史经验来看，每年的11月和12月是政策出台的高发期，面对新的房地产行业局势，预计决策者将对以往的楼市优惠政策有所调整，但考虑到我国经济刚刚出现复苏势头，为了巩固复苏成果，应该不会对房地产行业“下狠手”，而是考虑各个政策不同的执行情况分头采取行动，稳步逐渐退出。

　　而在退出的过程中，考虑到京沪深三市的体量盘大，市场利益关联面广，一线城市的政策收紧迹象将出现得更晚一些。而政策的变化料将如去年底一般出现从二三线城市抢跑开始逐步上演，待中央确认政策方向后，一线城市将跟进收紧政策绳索。

　　但不论政策具体何时、以何种方式推出，未来一两个月楼市政策收紧将成为大概率事件。

　　本报记者 蔡宗琦 (来源：中国证券报)