广东东莞一手均价直逼7000元/平 短期内仍将高位

　　东莞楼市在“金九”虽表现平平，但在10月份却依靠购房刚性需求的爆发，创造了一手住宅房成交激增六成的“谷底反弹”效应。

　　合富辉煌东莞市场研究部提供的市场监测数据显示，10月份东莞土地总体供应创下年内新高，而一手住宅的成交面积环比9月更是增加六成，一手住宅签约均价也达到6959元/平方米,直逼7000元大关。

　　土地市场： 供应99万平方米创新高

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月份东莞土地总体供应24宗，供应面积99万平方米，供应面积为年内单月的新高；土地成交18宗，成交面积为62.5万平方米，成交总金额为8.7亿元，在今年土地成交面积单月中排名第二。

　　纵观今年1月~10月的东莞土地供求，1月~6月份土地供求量极少，进入7月份后土地交易气氛开始活跃起来。7月~10月全市商住地共成交80万平方米、28.9亿元。

　　东莞中原市场研究部经理车德锐分析认为，本月土地供应创新高，主要是由于工业科研用地的供应放闸，以及住宅、商业用地的推地节奏开始加快导致。此外，由于东莞下半年经济复苏迹象明显，市场对土地的需求也较为旺盛。

　　车德锐表示，11月份供应量会明显收缩，特别是工业用地方面尤为明显，供应量或将恢复到上半年的水平。

　　住宅成交： 签约面积环比激增六成

　　10月份，住宅市场出现新增供应大减、一手住宅成交量激增的情况。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，10月全市住宅供应面积仅约33.9万平方米，约2153套，环比均大幅减少约五成，全市住宅签约面积约54.4万平方米，同比大幅增加约八成，环比增加约六成，其中南城区的成交量排名第一，占全市比重近三成。

　　东莞中原市场研究部的统计数据显示，从10月份住宅市场的供应项目及区域看，中小户型的供应所占比重超过四成，别墅的供应也呈现持续放量态势，10月商品房新增供应仍以城区为主。

　　在供应量减少及成交量大幅提升的情况下，原本库存压力较大的东莞楼市在10月的库存量有所减少，至10月底东莞商品房的累积可售存量还有610.71万平方米，环比下降3.09%。

　　价格走势： 普通住宅首破6000元/㎡大关

　　从房价来看，东莞楼市在经历史上罕见的月度成交的“七连阳”后，10月房价冲高小幅回落。相关数据显示，10月份全市一手住宅签约均价约6959元/平方米，环比9月6995元/平方米微降36元/平方米。

　　另一方面，由于刚性需求的释放，普通住宅的成交价一直在走高，10月份全市普通住宅成交均价为6004元/平方米，是自2008年市场调整期以来首破6000元大关。

　　在成交最为火爆的城区市场，通住宅成交主要集中于5000~6500元/平方米区间，面积占城区比重达39%，其中5500~6000元/平方米成交面积比重最大，约占13.3%。

　　从10月成交楼盘前十名来看，单价都很高，如金域华府9399元/平方米、景湖时代城7129元/平方米，其他楼盘也在六七千每平方米左右。

　　另一个比较突出的现象是，10月东莞楼市分化较明显，楼市成交向优势资源集中。

　　楼市成交集中于南城区；楼市成交项目集中于万科地产、中信地产和光大地产；楼市成交地段集中于城市核心地段——泛东泰片区和新城市中心区。

　　后市预测： 房价短期内仍将高位运行

　　2009年由于房地产市场的持续回暖，房地产企业的销售情况也呈明显增长态势。从东莞的房地产开发企业前十个月的销售收入来看，排在前十名的房地产商汇总业绩同比增长50.84%，最高增幅近400%。

　　业界认为，在开发商资金普遍宽松的情况下，即使项目滞销也不会轻易降价。

　　值得注意的是，受当前房价高位运行、信贷增量下降、政府救市优惠政策执行即将到期等因素影响，购房者有搭末班车的心理，争取在政策收紧前出手买房，一手房市场成交将在11月份有所体现。

　　另外，政策收紧预期也会促使部分项目出货意愿加强，这些项目主要是存量较大的项目、合拼户型为主的项目、新上市的项目、迎合刚性需求的中小户型项目等。

　　市场现象

　　中小户型成交火热

　　大户型或面临调价

　　10月份成交的户型主要是以两、三房为主，主要集中在城区。其中，60～100平方米的中偏小户型成交增幅继续拉大，而大户型项目则呈现出滞销的局面。

　　车德锐认为，在东莞，70万元的房子是一个心理关口。中小户型总价不高，而且供应的产品大大迎合了市场上的首次置业和过渡性自住需求。

　　车德锐表示，目前市场上滞销的大户型情况多属尾盘滞销，要么户型、景观，舒适度，朝向不佳，要么项目素质很高，总价很高，改善型客户仍在持币观望，成交难见起色。

　　合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺则认为，目前120平方米以上中大户型市场存量较大，尤其是160平方米以上户型消化压力更大，大户型产品价格或将“稳中微降”。 (来源：广州日报)